Guida all'acquisto, passi da compiere.

[Hula]

Buon pomeriggio, seguo questo utilissimo forum da qualche settimana ed oggi ho deciso d'intervenire attivamente, perchè vorrei comprendere, con il vostro aiuto, quali sono i passi giusti da compiere per arrivare "tranquilli" e "sereni" al rogito ed avere un'idea di massima delle spese da sostenere.

Premessa: io e mio marito avremmo già individuato un immobile di nostro interesse, ma non siamo giunti ancora alla fatidica proposta perchè amo vederci chiaro prima.

Vi sintetizzo in 4 passaggi cosa ho capito, grazie al forum ed altre fonti:

A) prima di iniziare il "pellegrinaggio", chiarirsi le idee su quanto si può spendere, non limitandosi al solo "otterrò oppure no il mutuo??", ma considerando l'impatto della rata sul nostro reddito mensile e chiedere una pre delibera alla banca a cui intendiamo rivolgerci;

B) Trovato l'immobile che soddisfa le nostre aspettative, prima di presentare proposta d'acquisto far visionare l'immobile e la documentazione ad un tecnico di fiducia; dopodichè, se le verifiche ci soddisfano, presentare proposta d'acquisto, inserendo l'utilissima clausula sospensiva "salvo accettazione mutuo per euro XX"..e qui sorgono le mie prime domande:
-proposta che è preferibile far visionare ad un avvocato oppure no?
-vanno inserite in questa sede eventuali richieste, come ad esempio riparare porta che alla visita risultava essere rotta?
-che uscite comporta la presentazione della proposta d'acquisto oltre l'assegno circolare intestato al venditore?..e poi cosa non deve mancare per rivedere l'assegno nel caso in cui il mutuo per l'importo XX non fosse deliberato?

C) una volta accettata la proposta di acquisto, questa diviene preliminare oppure si può procedere a nuova scrittura che può essere privata oppure davanti al notaio, nel caso di scrittura tra privati (proposta d'acquisto precedente oppure nuovo documento) questo va registrato entro 20 gg dall'acquirente al costo di 200 euro circa e va consegnata una caparra al venditore...e qui:
- di che %?
- l'agente, essendoci la famosa clausula sospensiva, riceverà la provvigione al rogito, giusto?

D) infine giunti al rigito, le spese ultime da sostenere saranno:
- notaio, compenso atto di compravendita+atto mutuo+IVA?
- agente, provvigione+IVA?
- venditore, residuo prezzo pattuito + IVA?
- imposte di registro, ipotecaria, catastale, di bollo, di trascrizione e..?


Sicuramente avrò dimenticato qualcosa e mi scuso per il lungo post, ma preferisco chiedere prima di combinare guai e rimetterci risparmi fatti con tanta fatica.

Grazie in anticipo a tutti coloro che vorranno rispondere.

 

[Bagudi]

A) Ok.

B)

Trovato l'immobile che soddisfa le nostre aspettative, prima di presentare proposta d'acquisto far visionare l'immobile e la documentazione ad un tecnico di fiducia; dopodichè, se le verifiche ci soddisfano, presentare proposta d'acquisto,

Se aspettate le verifiche, l'appartamento ve lo ritrovate venduto quando sarete pronti...
Fate una proposta condizionata alla conformità catastale ed urbanistica.

proposta che è preferibile far visionare ad un avvocato oppure no?

Dipende da voi.

vanno inserite in questa sede eventuali richieste, come ad esempio riparare porta che alla visita risultava essere rotta?

Certo. Tutto quello che ritenete di volere e che sia necessario va inserito in proposta d'acquisto.

che uscite comporta la presentazione della proposta d'acquisto oltre l'assegno circolare intestato al venditore?

L'assegno di caparra può essere tranquillamente bancario. Solo al rogito necessitano assegni circolari.

e poi cosa non deve mancare per rivedere l'assegno nel caso in cui il mutuo per l'importo XX non fosse deliberato?

Che la clausola sia scritta bene.

una volta accettata la proposta di acquisto, questa diviene preliminare oppure si può procedere a nuova scrittura che può essere privata oppure davanti al notaio, nel caso di scrittura tra privati (proposta d'acquisto precedente oppure nuovo documento) questo va registrato entro 20 gg dall'acquirente al costo di 200 euro circa

Io sono sempre a favore del preliminare.

va consegnata una caparra al venditore...e qui:
- di che %?

Dipende dalle vostre possibilità e da quanto mutuo dovete fare.

l'agente, essendoci la famosa clausula sospensiva, riceverà la provvigione al rogito, giusto?

L'agente ha per legge il diritto di incassare al preliminare (anzi all'accettazione della proposta, ma se c'è una clausola sospensiva ovviamente il pagamento slitta...). Si possono concordare cose diverse.

D) infine giunti al rigito, le spese ultime da sostenere saranno:
- notaio, compenso atto di compravendita+atto mutuo+IVA?
- agente, provvigione+IVA?
- venditore, residuo prezzo pattuito + IVA?
- imposte di registro, ipotecaria, catastale, di bollo, di trascrizione e..?

Se il venditore è una società si pagherà l'IVA sul prezzo intero.

Se il venditore è un privato si paga la tassa di registro sulla rendita catastale.
Il tutto più le varie tasse, tassine, tassette...

 

[Rosa1968]

tasse, tassine, tassette...

e tassacce!

 

[Hula]

Grazie Bagudi..per capire:

A) Ok.

B)

Se aspettate le verifiche, l'appartamento ve lo ritrovate venduto quando sarete pronti...
Fate una proposta condizionata alla conformità catastale ed urbanistica.

Quindi oltre la clausula sospensiva mutuo far inserire anche questa? E poi durante la lunga attesa approvazione mutuo far fare le seguenti verifiche?

Dipende da voi.

Allora direi proprio di si.

Certo. Tutto quello che ritenete di volere e che sia necessario va inserito in proposta d'acquisto.

Perfetto, pensavamo di dover attendere il preliminare vero e proprio..anche perchè manca ancora rivestimento cucina, 2 box doccia, porta interna da sostituire..insomma ci sono diverse cose da precisare.

L'assegno di caparra può essere tranquillamente bancario. Solo al rogito necessitano assegni circolari.

L'agente ci ha parlato di assegno circolare..dobbiamo preoccuparci?

Che la clausola sia scritta bene.

Saresti così gentile da farmi un esempio di clausula scritta bene

Io sono sempre a favore del preliminare.

Capito.

Dipende dalle vostre possibilità e da quanto mutuo dovete fare.

Diciamo che se il venditore non é disposto a trattare molto, e tira da questa parte, circa 87%.

L'agente ha per legge il diritto di incassare al preliminare (anzi all'accettazione della proposta, ma se c'è una clausola sospensiva ovviamente il pagamento slitta...). Si possono concordare cose diverse.

La questione è sempre la stessa, in linea teorica la banca ci ha detto che siamo mutuabili (passatemi il termine), ma non avendono la certezza assoluta non vogliamo trovarci a dover dare quasi 7500 euro all'agente e non avere niente in mano.

Se il venditore è una società si pagherà l'IVA sul prezzo intero.

Se il venditore è un privato si paga la tassa di registro sulla rendita catastale.
Il tutto più le varie tasse, tassine, tassette...

Si il venditore è una società, non un privato, ecco perchè ho parlato di IVA e non d'imposta di registro.

Vi chiedo una cosa, so che per voi risulta difficile da quantificare..ma supponendo un prezzo di vendita di 200.000 euro, le tasse, tassine tassette in linea teorica a quanto potrebbero ammontare?
Noi per tutto, notaio, agenzia, IVA e co. abbiamo considerato circa il 10% del prezzo pattuito, percentuale +/- corretta o da rivedere?

 

[Hula]

e tassacce!

Sono proprio d'accordo con te.

 

[Tobia]

La proposta subordinata al mutuo dovrebbe contenere come minimo l'importo da richiedere e la data entro cui il proponente deve inviare al venditore conferma di delibera positiva.
Così In caso di mancata od errata comunicazione la proposta decade, e l'agenzia restituisce l'assegno.

Assolutamente da evitare i contrario ovvero la proposta vale se entro una certa data tu non dimostri al venditore che non hai potuto prendere il mutuo ..
Pochissime banche rilasciano quella dichiarazione !!!

 

[Hula]

La proposta subordinata al mutuo dovrebbe contenere come minimo l'importo da richiedere e la data entro cui il proponente deve inviare al venditore conferma di delibera positiva.
Così In caso di mancata od errata comunicazione la proposta decade, e l'agenzia restituisce l'assegno.

Assolutamente da evitare i contrario ovvero la proposta vale se entro una certa data tu non dimostri al venditore che non hai potuto prendere il mutuo ..
Pochissime banche rilasciano quella dichiarazione !!!

Grazie Tobia, informazione super preziosa.

Altra domanda, ma l'avvocato di mia fiducia dovrà recarsi con noi il giorno fissato per la firma della proposta in agenzia oppure mi sarà data copia da far visionare prima..ecco questa è una domanda che non ho posto all'agente, inesperienza.

 

[Tobia]

Grazie Tobia, informazione super preziosa.

Altra domanda, ma l'avvocato di mia fiducia dovrà recarsi con noi il giorno fissato per la firma della proposta in agenzia oppure mi sarà data copia da far visionare prima..ecco questa è una domanda che non ho posto all'agente, inesperienza.

Io la anticipo via mail al proponente.
Si corregge e poi si firma.

Non ti aspettare però che tutti facciano lo stesso.

 

[Hula]

Nuovamente grazie per l'info..spero che anche l'agente a cui ci siamo rivolti adotti la tua stessa procedura, che trovo ottima per noi acquirenti.

 

[CheCasa!]

Se decidi di coinvolgere un legale di tua fiducia, concorda anche con lui l'entità del compenso sin da subito: eviterai spiacevoli sorprese.