Ho ereditato un fondo di categoria C1. Cosa posso farci e cosa conviene fare?

[Lalla96]

Due anni fa la mia famiglia ha ereditato un piccolo immobile da mio nonno. E' inutilizzato da oltre dieci anni; in passato era una bottega. E' circa 50 metri quadri, categoria catastale C1 e non ha i requisiti per cambiare destinazione (il soffitto e' 2,50m).

Abbiamo parlato con un geometra, un'agenzia immobiliare ed un amico socio di un'agenzia edile. Le risposte sono state piuttosto vaghe e vorrei un'ulteriore opinione sul da farsi.

L'agenzia immobiliare ci ha detto che il valore di mercato e' di circa 40,000 euro. Cio' nonostante, negli scorsi due anni lo abbiamo mostrato ad una decina di persone ma nessuno ha fatto un'offerta decente. Ci e' stato detto che se fosse un'abitazione (in buono stato) venderebbe facilmente a circa 150,000 euro, ma lo e'.

Io vivo ancora con i miei e sto pensando di ristrutturare questo fondo per andarci a vivere (mantenendo la residenza dai miei). So che per legge non posso abitarci, essendo C1. Ma da quello che ho capito, ho tutto il diritto di metterci un letto e dormire li' ogni notte: nessuno puo' impedirmelo o multarmi per cio'. Corretto?

E secondo voi avrebbe senso investirci per ristrutturarlo?
Hanno stimato che per rifarlo dovremmo investirci circa 40,000 euro: vanno sabbiate e reintonacate le stanze, il piccolo bagno va rifatto completamente, gli infissi andrebbero cambiati. La facciata esterna e' gia' in buono stato e il tetto appartiene all'appartamento al piano superiore. Il pavimento va bene come e' (mattonelle in cotto, alcune un po' rotte) e l'impianto elettrico e' stato rifatto nel 2006 e dovrebbe costare poco aggiornarlo (eventualmente facendolo esterno in alcuni punti).
Mi domando se sarebbe piu' o meno semplice rivenderlo (tra qualche anno, quando mi trovo una casa vera) per circa 80,000 euro, se a quel punto e' in buono stato ed organizzato per me per viverci. L'agenzia non ha saputo risponderci. C'e' mercato per appartamenti "falsi" (senza abitabilita'; categoria catastale diversa da A) a meta' prezzo rispetto un appartamento vero?

Se avete consigli di qualsiasi tipo, sono felice di sentirli.
Grazie!

 

[Giuseppe Di Massa]

Due anni fa la mia famiglia ha ereditato un piccolo immobile da mio nonno. E' inutilizzato da oltre dieci anni; in passato era una bottega. E' circa 50 metri quadri, categoria catastale C1 e non ha i requisiti per cambiare destinazione (il soffitto e' 2,50m).

Abbiamo parlato con un geometra, un'agenzia immobiliare ed un amico socio di un'agenzia edile. Le risposte sono state piuttosto vaghe e vorrei un'ulteriore opinione sul da farsi.

L'agenzia immobiliare ci ha detto che il valore di mercato e' di circa 40,000 euro. Cio' nonostante, negli scorsi due anni lo abbiamo mostrato ad una decina di persone ma nessuno ha fatto un'offerta decente. Ci e' stato detto che se fosse un'abitazione (in buono stato) venderebbe facilmente a circa 150,000 euro, ma lo e'.

Io vivo ancora con i miei e sto pensando di ristrutturare questo fondo per andarci a vivere (mantenendo la residenza dai miei). So che per legge non posso abitarci, essendo C1. Ma da quello che ho capito, ho tutto il diritto di metterci un letto e dormire li' ogni notte: nessuno puo' impedirmelo o multarmi per cio'. Corretto?

E secondo voi avrebbe senso investirci per ristrutturarlo?
Hanno stimato che per rifarlo dovremmo investirci circa 40,000 euro: vanno sabbiate e reintonacate le stanze, il piccolo bagno va rifatto completamente, gli infissi andrebbero cambiati. La facciata esterna e' gia' in buono stato e il tetto appartiene all'appartamento al piano superiore. Il pavimento va bene come e' (mattonelle in cotto, alcune un po' rotte) e l'impianto elettrico e' stato rifatto nel 2006 e dovrebbe costare poco aggiornarlo (eventualmente facendolo esterno in alcuni punti).
Mi domando se sarebbe piu' o meno semplice rivenderlo (tra qualche anno, quando mi trovo una casa vera) per circa 80,000 euro, se a quel punto e' in buono stato ed organizzato per me per viverci. L'agenzia non ha saputo risponderci. C'e' mercato per appartamenti "falsi" (senza abitabilita'; categoria catastale diversa da A) a meta' prezzo rispetto un appartamento vero?

Se avete consigli di qualsiasi tipo, sono felice di sentirli.
Grazie!

Ciao, se l'agenzia l'ha stimato 40mila ma non si vende allora varrà un po' meno, salvo che la vendita non fosse fatta da te privatamente, in quel caso non era possibile raggiungere (tanto meno in sicurezza) la cifra che potrebbe ottenere l'agenzia.
Non puoi vivere nel negozio, possono farti una ordinanza di sgombero, questo per molte ragioni (altrimenti le destinazioni d'uso non esisterebbero): ragioni sanitarie, fiscali e se sei in un condominio anche di carattere ambientale.
Non entro nei dettagli di queste voci ma volendo si può approfondire.
Nulla esclude che tu ci viva anni senza che nessuno ti dica nulla ovviamente, ma non investirei 40mila di ristrutturazione con questa spada di Damocle.
Se vorrai rivenderlo dovrà essere conforme, pertanto puoi fare le modifiche con una regolare pratica tecnica, ma non so bene di che paese/città parliamo, a Torino varrebbe esattamente come un semplice negozio, pertanto anche dal punto di vista finanziario non sta in piedi, ciao!

 

[Lalla96]

se l'agenzia l'ha stimato 40mila ma non si vende allora varrà un po' meno

Secondo l'agenzia, non e' un problema del costo che chiediamo: e' il tipo di immobile che e' "strano" e c'e' sia poca domanda che poca offerta per un C1 in centro, ma in un vicolo senza viavai. Per una persona a cui serve un simile posto per qualunque motivo, il prezzo sarebbe buono, a detta dell'agenzia, ma ancora una simile persona non ci ha trovato.

Speravo che trasformandolo in un "appartamento ufficioso" l'appetibilita' sarebbe cresciuta. Ed in fatti io stessa sarei interessata ad utilizzarlo in quel modo. Ma se le cose stanno cosi':

Non puoi vivere nel negozio, possono farti una ordinanza di sgombero

Allora e' un problema.

 

[philippo]

Secondo l'agenzia, non e' un problema del costo che chiediamo: e' il tipo di immobile che e' "strano" e c'e' sia poca domanda che poca offerta per un C1 in centro, ma in un vicolo senza viavai. Per una persona a cui serve un simile posto per qualunque motivo, il prezzo sarebbe buono, a detta dell'agenzia, ma ancora una simile persona non ci ha trovato.

Speravo che trasformandolo in un "appartamento ufficioso" l'appetibilita' sarebbe cresciuta. Ed in fatti io stessa sarei interessata ad utilizzarlo in quel modo. Ma se le cose stanno cosi':

Allora e' un problema.

Chiediti anche perché il cambio di categoria non sia stato fatto prima

 

[Lalla96]

Il geometra ci ha detto che il cambio di categoria e' impossibile perche' un'abitazione richiede soffitti alti 2,70m ed una certa metratura, e qua non ci sono e non ho possibile ottenerli.

Anche il C1 ha requisiti simili: non sarebbe possibile nemmeno il cambio da abitazione a commerciale, se al momento fosse abitazione. Ma in qualche modo, un paio di decenni fa e' stato condonato ed adesso e' C1 sebbene non soddisfi i requisiti.

Dagli anni 80 fino al 2010 circa, mio nonno lo aveva affittato ad un signore che ci teneva una bottega. In passato non c'era interesse a cambiarlo di categoria. Questa necessita' e' sorta piu' di recente a causa del modo in cui la societa' e la citta' si sono evolute.

 

[cristian casabella]

Se la via è veramente desolata, ma ha parcheggio vicino, potrebbe essere interessante per alcune categorie: professionisti, estetiste o altri mestieri che non necessitano di spazio (potrebbe pure essere un locale di deposito per attività già esistenti lì vicino)

Se ci arrivi in auto potrebbe diventare un box, magari ad uso di chi vive nel centro ma non lo ha

Certo che senza sapere la posizione esatta, il vicinato, e tutte le info necessarie sto sparando a caso, ma a qualcuno di sicuro potrebbe interessare

Escludendo ovviamente usi abusivi che non credo giovino a nessuno

 

[Lalla96]

[...] ha parcheggio vicino [...]
[...] ci arrivi in auto [...]

Quello e' gran parte del problema.

Si trova in pieno centro storico, in un vicoletto pedonale: troppo stretto per una macchina, oltre che vietato. Il traffico e i parcheggi nelle strade limitrofe sono riservati ai residenti: il punto piu' vicino fuori dalla ZTL e' a 500 metri di distanza.
Ci e' stato detto che un negozio puo' chiedere permesso di passaggio o di sosta, ma costerebbe ben oltre 100 euro al mese.

Se ci vivessi, mi sposterei a piedi o in bicicletta, ed andrei dai miei in bici (circa 1km fuori dal centro) per usare la macchina. Ma per un negozio la vedo dura.

E' due anni che l'agenzia lo propone come fondo commerciale: direi che chi e' interessato a spazi non residenziali lo abbia visto; ma temo che sia utile solo per certi usi molto particolari.
In parte l'appetibilita' e' limitata anche da varie incertezze: i costi di ristrutturazione potrebbero variare dalla stima che ho ricevuto, e non e' chiaro se sia possibile aprirci una qualsiasi attivita' commerciale, visto che l'altezza non raggiunge i 2,70m.

Ad ogni modo, grazie. Mi avete distolto dall'idea di ristrutturarlo per viverci. Continueremo a pubblicizzarlo e sperare un giorno di trovare un acquirente.