Il contratto di Affitto a Riscatto

[emil76]

Vi dico la mia.. contratto preliminare, caparra, con acconti prezzo stabiliti per un max di tre anni, contratto registrato e trascritto, scrittura autenticata, imposta di registro pagata a preliminare su caparra e acconti prezzo.. se il tutto non sfocia nel rogito persi caparra e acconti! Riferito a vendita fra privati ..
P.s conto del Notaio salato.......

 

[H&F]

Vi dico la mia.. contratto preliminare, caparra, con acconti prezzo stabiliti per un max di tre anni, contratto registrato e trascritto, scrittura autenticata, imposta di registro pagata a preliminare su caparra e acconti prezzo.. se il tutto non sfocia nel rogito persi caparra e acconti! Riferito a vendita fra privati ..
P.s conto del Notaio salato.......

Non mi sebra che quello che proponi sia adatto per chi ha in mente un"affitto con riscatto".
C'è una vecchia discussione di immobilio che propone una serie di caparre penitenziali e uno sviluppo simile a uanto da te proposto.

Il punto a me sembra che sia che l'acquirente non i soldi nè le garanzie del mutuo e quindi non vedo "formule" proponibili.
Cosa darebbe in 3 anni ?
Cisa darebbe al rogito, alla fine dei 3 anni ?
Se non vince all'enalotto o superenalotto o totocalcio o alla lotteria di Capodanno, sappiamo già le risposte.

 

[emil76]

Avere una caparrina minima è essenziale per l'operazione ... entro i tre anni per il discorso trascrizione.. sempre i tre anni di acconti, sono per chiedere meno soldi alla banca.. per persone, già comunque mutuabili! Diversamente si resta in affitto!!

 

[H&F]

Avere una caparrina minima è essenziale per l'operazione ... entro i tre anni per il discorso trascrizione.. sempre i tre anni di acconti, sono per chiedere meno soldi alla banca.. per persone, già comunque mutuabili! Diversamente si resta in affitto!!

Se è mutuabile, per usare il tuo termine, meglio fare subito il mutuo.
Il fatto è che affitto-a-riscatto lo sognano i non-mutuabili !
Che dopo 3 anni potrebbero essere meno mutuabili ancora e perdere le caparre.

 

[kolia cassin]

L'affitto a riscatto classico vorrebbe: una caparra confirmatoria iniziale e delle rate mensili che includano una parte di acconto ed una parte di canone di locazione. Nel caso in cui il promissario acquirente si renda inadempiente sia per mancato acquisto che per morosità la somma degli acconti mensilmente ricevuti è da restituire. Il problema è quest'ultimo, e tutte le variazioni sul tema tendono ad eludere questo aspetto. Il contratto proposto in allegato a questa discussione (che prevede una locazione con importo inizialmente tutto imputato a canone di locazione e che all'atto di compravendita cambia titolo e diventa somma di acconti) è interessante, ma a mio avviso ha due problemi:
1) fiscale: all'atto di compravendita non si potrà avere come prezzo una cifra pari al prezzo stabilito meno gli importi versati a rate nella locazione, si rischia che venga considerata una sotto fatturazione e anche se non vi fossero controlli a breve i futuri acquirenti dell'immobile sarebbero solidalmente responsabili in caso di accertamento IVA (credito che segue l'immobile anche dopo numerosi passaggi di proprietà). Diversamente si dovrebbe dichiarare il prezzo di compravendita inizialmente stabilito pagando sui medesimi importi mensili prima l'imposizione fiscale come locazione e sucessivamente come prezzo di acquisto (forse accettabile per un privato con imposta sostitutiva sia per la locazione che per la cessione onerosa, impensabile per un soggetto professionale)
2) si rischia che in caso di mancato acquisto da parte del privato utilizzatore/inquilino quest'ultimo richieda indietro gli interi importi mensilmente versati e fittiziamente imputati a locazione, ma con reale finalità di acconto rateale all'acquisto (certo poi il venditore avrebbe la possibilità di vedersi riconoscere un'indennità di occupazione, ma da dimostrare e da quantificare)
Per quanto riguarda il punto uno siamo sicuramente in presenza di un vuoto di normativa fiscale che non permette di avere un credito di imposta nel momento della compravendita in cui la locazione si trasforma in cumulo di acconti ed anzi espone al rischio che l'ufficio del registro mi sanzioni per omesso versamento delle imposte dovute sugli acconti; per quello che riguarda il secondo punto ritengo invece che sia corretto tutelare l'acquirente (promissario) - come avviene anche nel riservato dominio; non si può pensare che a fronte di un eventuale mancato pagamento di un'ultima residuale frazione di acconti prezzo (fittiziamente celati nella locazione) quest'ultimo perda tutto il capitale versato.

 

[H&F]

L'affitto con riscatto NON è un alternativa alle tradizionali vendite.
Un esperienza sicuramente non a lieto fine per chi volesse percorrerla.

 

[Utente Cancellato 47038]

ho trovato molto utile leggere le vostre opinioni su questo spinoso contratto.
tuttavia ho un problema che vorrei sottoporre a chi ha esperienza e si sente di poter rispondere per aiutarmi a chiarire le idee e soprattutto a trovare una conveniente soluzione.
ho fatto regolare preliminare di acquisto a gennaio di un appartamento per un valore complessivo di 67 mila euro anticipando come caparra confirmatoria diecimila euro.
e promessa stipula a settembre. ora siamo a settembre ma l'appartamento che attualmente abito e che ho venduto tre mesi fa ad una persona di paese di fatto non è ancora riuscito ad ottenere il mutuo, la banca slitta di settimana in settimana i tempi... facendomi slittare il mio acquisto e successivo trasferimento.
ora per mantenere i diritti prima casa... non posso stipulare il nuovo appartamento e volevo proporre al venditore un contratto simile all'affitto con riscatto per entrare in possesso effettivo dell'appartamento di cui lui si vuole liberare e soprattutto nel breve per non incorrere nel pagamento delle spese straordinarie di ristrutturazione dell'immobile che di fatto spettano a lui...
la situazione è notevolmente complicata.. da una parte sono in torto per il ritardo e in ragione di lasciare a lui la proprietà e costi extra.
potrebbe questo contratto essere una soluzione che tutela entrambi e non mi fa perdere i diritti prima casa???
forse non mi sono espressa chiaramente... ma questo non è il mio lavoro! tuttavia ho necessità di avere chiarimenti da persone competenti e le vostre risposte mi sono state già utili.
grazie a tutti quanti vorranno rispondermi.
Sabina

 

[kolia cassin]

Direi che il tuo è il caso in cui l'affitto a riscatto si presta meglio, cioè una locazione breve (6 mesi - 1 anno), in realtà io stipulerei un semplice contratto di locazione con contestuale opzione di acquisto o preliminare i compravendita. In questo modo non dovreste ricercare soluzioni complicate inerenti alla fiscalità e gestirei questo transitorio in modo lineare con due contratti tipici e di facile compensione. Dovrai garantire il tuo venditore - con un canone di locazione decisamente maggiorato rispeto al mercato - in modo che sia chiaro che non vuoi locare stabilmente (sarebbe anti economico) ed allo stesso tempo non perderesti le agevolazioni fiscale del caso.

 

[H&F]

Direi che il tuo è il caso in cui l'affitto a riscatto si presta meglio, cioè una locazione breve (6 mesi - 1 anno), in realtà io stipulerei un semplice contratto di locazione con contestuale opzione di acquisto o preliminare i compravendita. In questo modo non dovreste ricercare soluzioni complicate inerenti alla fiscalità e gestirei questo transitorio in modo lineare con due contratti tipici e di facile compensione. Dovrai garantire il tuo venditore - con un canone di locazione decisamente maggiorato rispeto al mercato - in modo che sia chiaro che non vuoi locare stabilmente (sarebbe anti economico) ed allo stesso tempo non perderesti le agevolazioni fiscale del caso.

Se non ho capito male ci sono di mezzo delle spese di ristrutturazione nell'appartamento che verrebbe preso in affitto con riscatto.
Sarebbe sbagliato ristrutturare fincge non c'è stato il riscatto, in quanto l'affitto con riscatto è un contratto motlo debole sotto ogni aspetto e non si ristruttura l'immobile di un altro.

 

[kolia cassin]

Non sono d'accordo, con una locazione così breve e con un preliminare (magari trascritto) o un' opzione di acquisto in mano, io non vedo problemi ad affrontare una ristrutturazione (preventivamente autorizzata dal venditore). Anche se il promissario acquirente dovesse un domani avere difficoltà ad acquistare, potrebbe cedere l'opzione o il preliminare a terzi (con l'accortezza di normare il preventivo assenso alla cessione) rientrando anche delle spese dei lavori che ha affrontato e che hanno incrementato il prezzo di vendita.