A dirlo la Cassazione con la sentenza n. 25503/2016 del 13/12/2016
Come evidenziato dallo Studio Cataldi, con tale pronuncia, la Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione ha enucleato il seguente principio di diritto:
“Il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311”.
E ancora:
“La prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c (risolubilità per inadempimento) ; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. (risarcimento per fatto indebito), od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.”.
Il caso riguardava un immobile occupato che non era mai stato oggetto di un contratto ritualmente registrato e di conseguenza la parte convenuta si costituiva eccependo di non aver mai stipulato alcun contratto di locazione, solo di averne concordato la futura stipula. L’attore richiedeva la risoluzione del contratto di locazione e il risarcimento del danno.
In seguito all’accoglimento della domanda da parte del giudice di prime cure, la Corte di Appello rigettava il gravame ritenendo che “a) il contratto di locazione era stato concluso, ma era inefficace perché non registrato; b) l’inefficacia del contratto non esimeva l’occupante dell’obbligo di pagamento del canone pattuito, come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile”.
La Suprema Corte ha invece definito nullo il contratto oggetto di controversia tra le parti. Secondo i giudici della Corte di Cassazione, tale ricostruzione è pacifica e fornita dall’art.1, comma 346, l. 311/04, che non consente alcun dubbio sul precetto che esprime. Tale disposizione difatti prevede che “i contratti di locazione (….) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
A sostegno della propria tesi della nullità, oltre all’argomento letterale, la Corte di Cassazione richiama l’autorevole lettura che della norma oggetto di analisi ha dato la Corte Costituzionale, con la pronuncia n.420/2007, nella quale si espone che quest’ultima abbia elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art.1418 c.c”.
Qualificando tale contratto come nullo e non più inefficace, come precedentemente definito dalla Corte di Appello, le norme applicabili sono quelle sull’indebito oggettivo, sulla responsabilità extracontrattuale, ovvero, quelle sull’ingiustificato arricchimento, come misura residuale.
Il principio di diritto enunciato nella pronuncia comporta che, in ipotesi di mancata registrazione del contratto, l’inquilino avrà il diritto di chiedere la restituzione di tutti i canoni di locazione, nonché l’impossibilità per il locatore di adire le vie giudiziarie per ottenere il pagamento di eventuali morosità.
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Come evidenziato dallo Studio Cataldi, con tale pronuncia, la Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione ha enucleato il seguente principio di diritto:
“Il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311”.
E ancora:
“La prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c (risolubilità per inadempimento) ; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. (risarcimento per fatto indebito), od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.”.
Il caso riguardava un immobile occupato che non era mai stato oggetto di un contratto ritualmente registrato e di conseguenza la parte convenuta si costituiva eccependo di non aver mai stipulato alcun contratto di locazione, solo di averne concordato la futura stipula. L’attore richiedeva la risoluzione del contratto di locazione e il risarcimento del danno.
In seguito all’accoglimento della domanda da parte del giudice di prime cure, la Corte di Appello rigettava il gravame ritenendo che “a) il contratto di locazione era stato concluso, ma era inefficace perché non registrato; b) l’inefficacia del contratto non esimeva l’occupante dell’obbligo di pagamento del canone pattuito, come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile”.
La Suprema Corte ha invece definito nullo il contratto oggetto di controversia tra le parti. Secondo i giudici della Corte di Cassazione, tale ricostruzione è pacifica e fornita dall’art.1, comma 346, l. 311/04, che non consente alcun dubbio sul precetto che esprime. Tale disposizione difatti prevede che “i contratti di locazione (….) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
A sostegno della propria tesi della nullità, oltre all’argomento letterale, la Corte di Cassazione richiama l’autorevole lettura che della norma oggetto di analisi ha dato la Corte Costituzionale, con la pronuncia n.420/2007, nella quale si espone che quest’ultima abbia elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art.1418 c.c”.
Qualificando tale contratto come nullo e non più inefficace, come precedentemente definito dalla Corte di Appello, le norme applicabili sono quelle sull’indebito oggettivo, sulla responsabilità extracontrattuale, ovvero, quelle sull’ingiustificato arricchimento, come misura residuale.
Il principio di diritto enunciato nella pronuncia comporta che, in ipotesi di mancata registrazione del contratto, l’inquilino avrà il diritto di chiedere la restituzione di tutti i canoni di locazione, nonché l’impossibilità per il locatore di adire le vie giudiziarie per ottenere il pagamento di eventuali morosità.
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