Il governo ed i giornalisti ci stanno spacciando come "Rent to Buy" il vecchio ed obsoleto "affitto con riscatto"!
Adesso vi spiego io perché c'è un unico "Rent to Buy" che funziona veramente.
L’origine dell'
affitto con riscatto risale addirittura agli anni 50/60, quando gli I.A.C.P. (Istituti Autonomi Case Popolari) attuarono il Piano Casa Fanfani, finalizzato a consentire l’acquisto della prima casa alle fasce meno abbienti
della popolazione tramite un affitto di durata paragonabile a quella di un mutuo, al termine del quale avveniva il trasferimento della proprietà all’inquilino, grazie al riscatto dei canoni versati.
Una forma contrattuale assai vicina ad un leasing gestito dallo stato.
Assai diverso è invece il principio del
Rent to Buy, che non è assolutamente quello di finanziare l’acquisto della casa sostituendosi al mondo bancario, ma piuttosto quello di consentire all’acquirente, tramite un programma preparatorio di breve durata, di allinearsi ai nuovi parametri che oggi le Banche richiedono per l’accesso al mutuo.
Quindi, a differenza dell’
affitto con riscatto, dove il venditore finanzia l’acquirente con un pagamento rateizzato sotto forma di affitto, nel
Rent to Buy il venditore si limita ad agevolare l’acquirente nella tempistica del rogito
e nel congelamento del prezzo, lasciando comunque al mondo bancario il compito di finanziarlo.
E’ questa la sostanziale ed importantissima differenza concettuale tra il vecchio
affitto con riscatto ed il moderno
Rent to Buy. La logica commerciale non è assolutamente quella del venditore che "fa da banca al cliente",
ma invece quella del venditore che funge da "incubatore" per far crescere il cliente sotto il profilo del merito creditizio e dell'equity.
Se da un lato il passare dalla logica del "pagamento rateizzato" a quella del "programma preparatorio all'acquisto" di breve durata fa felici i venditori e rende la formula anche per loro appetibile, dall'altro questo passaggio richiede
necessariamente l'utilizzo di una contrattualistica decisamente diversa e molto più flessibile.
Voglio essere molto esplicito, perché questo è un punto nevralgico del corretto utilizzo della metodologia
Rent to Buy.
Chi comprava casa con un pagamento rateizzato sotto forma di affitto negli anni del boom economico aveva una serenità uguale o superiore a quella di chi oggi riesce ad ottenere un mutuo: doveva semplicemente continuare a pagare
puntualmente l'affitto e la casa sarebbe infine diventata sua.
Chi oggi acquista casa con il
Rent to Buy o con l'
affitto con riscatto nella società odierna, caratterizzata da un'economia instabile oltre che in recessione, non può più contare su un pagamento rateizzato di lungo periodo sotto forma di locazione, che nessun venditore sarebbe disposto ad accettare: può unicamente contare sul mutuo che dovrà in futuro ad ottenere dal mondo bancario.
Uso una metafora forte ma che vi assicuro che, alla luce dei miei 6 anni di esperienza, non è affatto esagerata: è come se stessimo chiedendo al nostro acquirente di emettere oggi un assegno post-datato senza la relativa copertura, la quale oggi manca ma arriverà fra qualche anno grazie all'ottenimento del mutuo.
Ecco perché, a detta di molti operatori, il
Rent to Buy non funziona: semplicemente perché, con l'etichetta
Rent to Buy, vengono invece proposti dei contratti rigidi e privi di qualsiasi paracadute per l'acquirente e per contro, di conseguenza, potenzialmente pericolosi per il venditore, esposto al rischio di scivolare in un devastante contenzioso.
Io sono assolutamente contrario a tutti i contratti rigidi e chiusi, in cui è previsto che, se non si rogita entro il termine prestabilito, il contratto si risolve e bisogna rilasciare l'immobile.
Non è assolutamente pensabile che un acquirente, in caso di "incidente di percorso", oltre a perdere tutte le somme versate, si trovi anche messo in strada.
Tutto ciò, oltre ad essere discutibile dal punto di vista etico, porterebbe inevitabilmente il mancato acquirente, intrappolato da una contrattualistica rigida e priva di paracadute, a cercare di guadagnare tempo intentando una causa che, per quanto possa anche risultare temeraria, porterà costi e disagi al venditore che non percepirà più, ovviamente, la rendita della locazione.
Al contrario invece, per garantire al 100% entrambe le parti, bisogna costruire per uno schema contrattuale flessibile: è l'unico che può fare davvero funzionare la metodologia "Rent to Buy".
Sorge però un problema tecnico: per realizzare un modello contrattuale che contenga gli adeguati "paracadute" ed "ammortizzatori" finalizzati a gestire eventuali incidenti di percorso senza scivolare nel contenzioso è indispensabile l'utilizzo di due distinti contratti.
Non è un caso che negli Stati Uniti, per realizzare il
Rent to Buy, ne utilizzino addirittura tre!
Nell'
affitto con riscatto, essendo lo stesso costruito con un unico contratto, tutte queste protezioni vengono inevitabilmente a mancare.
Ecco presto spiegato perché, mentre coloro che propongono l'
affitto con riscatto o il "preliminare ad effetti anticipati" portano fatturato agli avvocati, la rete degli "Specialisti del Rent to Buy" ha invece chiuso centinaia di operazioni senza nemmeno un contenzioso.
Attenzione però: questo non significa che i Clienti acquirenti non abbiano avuto degli incidenti di percorso: li hanno avuti, è fisiologico vivendo nella società attuale, ma sono stati anche prontamente gestiti e risolti proprio
grazie ai paracadute ed agli ammortizzatori chelo schema contrattuale flessibile del vero Rent to Buy prevede.
Grazie per avermi postato l'articolo del Sole 24 Ore.
