Il linguaggio nella valutazione immobiliare

[Carlo Garbuio]

VALORE COMPLEMENTARE
importo pari alla differenza fra il valore di mercato dell’immobile complesso ed il valore di mercato della parte o delle parti dell’insieme che residua, una volta separata la parte oggetto di stima;

 

[Carlo Garbuio]

VALORE DI TRASFORMAZIONE
importo rappresentato dalla differenza fra il previsto valore di mercato del bene trasformato ed i costi di trasformazione

 

[Carlo Garbuio]

HIGHEST & BEST USE
E’ l’uso più probabile, fisicamente possibile, appropriatamente giustificato, legalmente ammissibile e finanziariamente sostenibile, tale da indurre la previsione del più elevato valore dell’immobile oggetto di valutazione

 

[Carlo Garbuio]

RAPPORTO DI VALUTAZIONE
è il documento finale e riassuntivo che presenta la sintesi dell’attività estimativa e ha lo scopo di comunicare chiaramente le conclusioni sul valore e di confermare la base della valutazione, lo scopo e ogni assunzione o condizione limitante per la valutazione.

Il rapporto può essere verbale, deve però essere supportato dalla documentazione del lavoro ed è seguito da un breve riassunto scritto, o scritto ed in questo caso deve essere conforme agli standard[1] di valutazione e pertanto, in base ai principi promossi dagli standard internazionali, deve:
· riportare le conclusioni deveono essere presentate in maniera chiarae accurata così da non risultare fuorvianti;
· identificare il cliente;
· contenere le seguenti date: di stima, del rapporto, dei sopralluoghi e delle rilevazioni;
· specificare la base della valutazione;
· identificare e descrivere: i diritti di proprietà o interessi da valutare, le caratteristiche fisiche e legali della proprietà, le categorie di immobili incluse nella valutazione e la categoria principale di immobili;
· descrivere il campo di applicazione e la portata del lavoro intrapreso per elaborarae la valutazione;
· specificare le assunzioni e le condizioni limitanti che hanno condizionato la valutazione; identificare le assunzioni speciali, insolite o straordinarie e stabilire la probabilità che tali condizioni possano verificarsi;
· includere un realzione delle informazioni, dei dati esaminati, dell’analisi di mercato, dei metodi e delle procedure di valutazione seguiti e dei ragionamenti che supportano le analisi, le opinioni e le conclusioni riportate nel rapporto;
· contenre una clausola che vieti specificatamente la pubblicazione compelta o parizale del rapporto ed ogni riferimento allo stesso o alle somme valutative in esso contenute, ai nomi dei valutatrori e alle associazioni cui sono iscritti, senza il consenso del valutatore;
· includere una dichiarazione di conformità che attesti che la valutazione è stata eseguita conformemente agli IVS, rilevando ogni eventuale deroga ai requisiti specifici degli IVS e fornendo una spiegazione a riguardo, in accorod con il codice di condotta IVS;
· includere il nome, le qualifiche professionali e al firma del valutatore

 

[Carlo Garbuio]

RIESAME
Il riesame consiste nella revisione del Rapporto di Valutazione, da parte di un professionista diverso dal primo valutatore, attraverso la verifica di:
· veridicità e attinenza al problema di stima dei dati utilizzati e delle indagini svolte;
· correttezza nell’applicazione delle metodologie estimative utilizzate;
· fondatezza delle analisi, delle opinioni e conclusioni riportate nel Rapporto di Valutazione.
Il riesame non si applica alle stime sommarie ma solo a quelle esatte, in cui la valutazione è presentata ed espressa nei particolari e si presenta come punto conclusivo del processo valutativo

 

[Carlo Garbuio]

DATO IMMOBILIARE
dato puntuale, completo e veridico costituito dal prezzo, di compravendita o di locazione, riferiti alla data in cui si sono formati ed alle caratteristiche tecniche e ed economiche dell’immobile.

 

[Carlo Garbuio]

CARATTERISTICA IMMOBILIARE
La caratteristica immobiliare è la qualità peculiare che meglio contribuisce alla descrizione dell’immobile ai fini della rilevazione e della valutazione immobiliare. La caratteristiche immobiliare possono essere classificate in:
· locazionali: descrivono l’ubicazione ed il contesdto urbano, territoriale e ambientale dell’immobile;
· posizionali: descrivono la collocazione dell’immobile nel contesto edilizioo nella ripartizione di un’area in lotti;
· tipologiche: descrivono il quadro classificatorio delle proprietà edilizie immobiliari; economiche: descrivono le condizioni e le limitazioni d’uso e le condizioni di finanziamento;
· istituzionali: descrivono il quadro normativo;
· quantitative: vengono misurate in una scala cardinale mediante unità tecniche ed economiche (superficie, impianti, ecc.);
· qualitative: vengono misurate nelle scale nominale e ordinale (livello di piano, panoramicità, inquinamento, ecc.).:

 

[Carlo Garbuio]

INDICI MERCANTILI
Gli indici mercantili sono rapporti fra i prezzi delle superfici principali e secondarie. Tali indici sono diffusi per le tipologie immobiliari più diffuse e difficilmente disponibili, in moltissimi casi inesistenti, per le superfici delle aree esterne. Raramente gli indici mercantili sono rilevati su dati oggettivi di mercato, soliamente derivano da semplificazioni, convenzioni, usi accettati dalle parti. Nelle trattative e rapporti commerciali a misura gli indici mercantili sono palesi mentre nella trattative e rapporti commerciali a corpo sono inesistenti. Agli indici o rapporti mercantili non possono essere applicati standard di misura o calcolo in quanto variano in funzione dello spazio, del tempo, della tipoligia immobiliare, del segmento di mercato, in base alle normali fasi di mercato e ad altro ancora.

 

[Carlo Garbuio]

MARKET COMPARISON APROACH o CONFRONTO DI MERCATO
procedimento di stima che si basa sul confronto tra il bene oggeto di stima (Subject) e un insieme di beni simili (Comparables) contrattati di recente e di prezzo o reddito noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato.

 

[Carlo Garbuio]

INCOME CAPITALIZATION APPROACH o METODO FINANZIARIO
procedimento di stima che si basa sulla capacità degli immobili di generare benefici monetari e che si basa sulla trasformazione del reddito di un immobile in valore capitale attraverso il saggio di capitalizzazione.