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Prezzi delle case e compravendite ancora in discesa - con in leggero aumento solo la fetta di mercato legata all'acquisto da investimento - tempistiche medie di vendita ancora dilatate e calo dell'erogato sul fronte mutui.
Sul fronte affitti in calo i canoni mensili, a fronte di una domanda resa dinamica da chi, non potendo comprare, ripiega sulla locazione.
Questo i punti chiave, emersi nel corso della presentazione dell'Osservatorio immobiliare curato dall'Ufficio studi del gruppo Tecnocasa, sui mercato residenziali di 10 grandi città italiane (Bari, Bologna, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Verona).
Scendendo in dettaglio, l’analisi sui prezzi evidenzia che sono state le grandi città e il loro hinterland ad aver segnato la diminuzione più sensibile dei valori, rispettivamente con -5,4% e -5,3% nel primo semestre di quest'anno rispetto al semestre precedente.
A seguire i capoluoghi di provincia con -4,4%.
(Ma il gap è anora più profondo – a -8,8% - se si considerno i prezzi delle 10 città su base annua, cioè primo semestre 2012 su pari periodo 2011).
Nelle grandi città i ribassi più accentuati si sono registrati nel primo semestre di quest'anno risepetto al semestre precedente a Bari con -8,2% e Bologna con -8,0%.
Milano è stata la città dove la diminuzione dei prezzi è stata meno accentuata (-2,8%) mentre le abitazioni della capitale perdono il 5,3%.
L’andamento delle quotazioni delle grandi città, suddividendo tra aree periferiche, semicentrali e centrali, vede un risultato leggermente peggiorativo anche per le aree centrali.
L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore nelle città del sud Italia (-4,9%), seguite da quelle del centro Italia (-4,7%) e da quelle del nord Italia (-3,8%).
Nel Sud Italia, in modo particolare è stata la difficoltà di accesso al credito e l’ottenimento di mutui di basso importo a determinare una contrazione dei valori degli immobili.
“La domanda abitativa è in diminuzione – fa il punto Fabiana Megliola, responsabile dell'Ufficio studi di Tecnocasa - a muoversi sul mercato sono tutti quei potenziali acquirenti che hanno già l’intero capitale da destinare all’acquisto dell’abitazione o buona parte di esso.
Le abitazioni di tipologia medio-bassa hanno subito sconti sempre più importanti rispetto al prezzo iniziale richiesto dai venditori, questo a prescindere dal fatto che le zone fossero centrali, periferiche o semicentrali.
Le top location non hanno subito consistenti perdite di valore.
Le soluzioni in buono stato sono preferite dai potenziali acquirenti, sempre più attenti alla qualità abitativa e soprattutto a quelle caratteristiche dell’immobile che consentono di abbattere le spese condominiali.
Sempre più attenzione si ripone alla presenza degli spazi esterni, alla disposizione degli spazi interni, allo stato del condominio e al posizionamento in zone tranquille e poco trafficate.
Si riscontrano difficoltà nella vendita di immobili posizionati ai piani bassi e ai piani alti ma privi di ascensore”.
Passando alle tempistiche, a luglio 2012 i tempi di vendita nelle 10 grandi città prese in esame risultano saliti a 191 giorni, nell’hinterland delle grandi città di 217 e nei capoluoghi di provincia di 219.
L’analisi della domanda nelle grandi città italiane evidenzia una maggiore concentrazione delle richieste per i trilocali con il 35,2%. A seguire il bilocale che raccoglie il 30,7% delle preferenze.
Rispetto a sei mesi fa si nota una diminuzione della concentrazione sui piccoli tagli e un aumento su quattro locali e cinque locali.
A Milano, Roma e Napoli la tipologia più richiesta è il bilocale.
Anche negli altri capoluoghi di regione è il trilocale la tipologia preferita dai potenziali acquirenti, raccoglie infatti il 50,2% delle preferenze.
Nelle grandi città l’analisi della disponibilità di spesa continua a registrare una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 170 e 249 mila euro.
Negli altri capoluoghi di regione la disponibilità di spesa vede una maggiore concentrazione nella fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila euro.
L’analisi dell’offerta nelle grandi città evidenzia una maggiore presenza di trilocali con il 32,4%.
A seguire i bilocali con il 24,7% ed infine i quattro locali con il 23,2%.
Dati interessanti sono emersi dall’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del gruppo Tecnocasa.
Il 72,4% delle compravendite ha riguardato l’abitazione principale, seguito dal 23,4% per uso investimento e dal 4,2% di casa vacanza.
Il dato relativo all’età degli acquirenti mostra che la percentuale più elevata è nella fascia tra 35 e 44 anni che si indirizza soprattutto verso la prima casa.
Gli acquisti di seconda casa prevalgono nella fascia di età tra 55 e 64 anni e sono in aumento tra i potenziali acquirenti oltre i 45 anni, età in cui si ha una buona solidità finanziaria.
A dimostrazione di ciò il basso ricorso al credito che si registra a partire dai 45 anni.
Per quanto riguarda l’analisi delle compravendite dal lato dei venditori si rileva che il 63,7% lo ha fatto per migliorare la qualità abitativa o per necessità di liquidità, il 15,2% per cambiamento della struttura familiare e il 21,1% per trasferimento da altro quartiere o città.
Sul mercato delle locazioni, nelle grandi città, si registrano canoni in diminuzione del 3,2% sia per i bilocali sia per i trilocali.
Le motivazioni sono la minore disponibilità di spesa dei potenziali conduttori e la maggiore offerta di abitazioni sul mercato.
Note dolenti anche sul fronte mutui.
“Nei primi sette mesi del 2012 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 19.832 milioni di euro rispetto allo stesso periodo del 2011 si registra dunque una contrazione delle erogazioni del -47% per un controvalore di oltre 17.600 mln di euro (dati statistici Banca d’Italia).
L’andamento delle erogazioni, in raffronto ai mesi precedenti, conferma la tendenza alla contrazione già rilevata nel corso del 2012 e consolida così il trend ribassista iniziato nel giugno del 2011 e rafforzatosi con il trascorrere dei mesi.
Oltre che dalla sfavorevole congiuntura socio economica che sta caratterizzando l’Area Euro, è da tenere in considerazione che i volumi erogati sono in parte influenzati anche dal rallentamento delle operazioni di sostituzione e surroga che, con gli attuali indicatori e spread, non risultano sempre convenienti.
Quest’ultime operazioni - sempre secondo lOsservatorio dell’Ufficio studi Tecnocasa - hanno rappresentano nel primo semestre 2012 poco più dell’1% dei volumi erogati.
Per quanto riguarda il valore delle consistenze dei mutui, il calo dello stock è passato dai 317.871 mln di euro del quarto trimestre del 2011 ai 296.973 mln di euro del primo trimestre del 2012 (-6,57%).
L’ultima contrazione registrata in precedenza è stata quella che ha caratterizzato il passaggio tra il primo e il secondo trimestre nel 2008. In quell’occasione, dopo il calo trimestrale, i volumi dello stock mutui hanno poi ripreso ad aumentare fino a raggiungere il volume record di 317.871 milioni di euro proprio nel quarto trimestre 2011.
Le tensioni che si sono innescate nell’agosto dello scorso anno sui debiti di alcune nazioni dell’Area Euro, tra cui l’Italia, hanno spinto la Banca Centrale Europea a ritoccare più volte al ribasso il Tasso di Riferimento Bce.
Gli interventi da parte della Bce hanno avuto inizio a partire dal novembre 2011 con un taglio di -25bps, per ripetersi nel successivo mese di dicembre 2011 con altri -25bps, e si sono, per ora, conclusi lo scorso mese di luglio 2012 con ancora -25bps. In meno di nove mesi, l’indice è stato così dimezzato allo scopo di ridare fiato all’economia del vecchio continente.
Come di consueto il tasso Euribor (3 mesi) ha seguito la tendenza degli interventi della Bce: dai massimi degli ultimi due anni, 1,60% nel luglio 2011, ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato rapidamente alla sua quotazione minima di sempre proprio durante lo scorso mese di agosto 2012 quando ha fatto registrare una quotazione di 0,33%.
L’Eurirs (20 anni) ha iniziato una nuova fase ribassista nel mese di aprile 2011, allora l’indice quotava 4,05%, arrivando a scendere al suo minimo nel giugno 2012 quando ha fatto registrare una quotazione di 2,13%.
Da segnalare che, contrariamente all’Euribor, l’Eurirs negli ultimi due mesi rilevati ha fatto registrare un piccolo rimbalzo al rialzo passando a quotare 2,25% di media nel mese di agosto 2012.
L’evoluzione del mercato del credito alle famiglie nei primi mesi del 2012 rimane condizionato dall’andamento della situazione economico-finanziaria mondiale. In forte calo la domanda di mutui da parte delle famiglie italiane (-44% nei primi otto mesi dell’anno secondo fonte Crif).
“Durante questi primi mesi del 2012 il mercato dei mutui alla famiglia ha privilegiato l’accesso al credito a mutuatari di età media - spiega Renato Landoni, presidente Kìron partner - la surroga o portabilità, agli attuali livelli di spread, non è più economicamente conveniente per il cliente e viene considerata più rischiosa dagli istituti di credito; per questi motivi è meno praticata rispetto al recente passato. Indubbiamente la situazione lavorativa è fondamentale.
La stabilità del posto di lavoro è un elemento chiave che può essere compensato solo da redditi familiari medio alti.
Anche il coinvolgimento di un coniuge, un genitore o in ogni caso di un parente di primo grado nell’operazione è tenuto in considerazione nella valutazione del credito. Infine l’apporto personale: maggiore è il capitale che viene apportato all’operazione dai richiedenti più interessante diventa la prospettiva in quanto i richiedenti vengono maggiormente responsabilizzati nel far fronte al debito che si stanno assumendo.
Ogni richiesta è valutata nella sua complessità.
La domanda di credito è stata e sarà condizionata sia dal clima di fiducia dei consumatori, oggi ai minimi, sia dal mercato del lavoro nelle sue componenti di occupazione e reddito.
L’offerta bancaria sarà condizionata sia dal costo del funding, sia dall’andamento del sistema 'Paese Italia'.
A fronte di quanto appena illustrato per capire quale andamento aspettarsi per il futuro prossimo è bene specificare che molto dipenderà dalle decisione strategiche che verranno intraprese in sede europea a supporto dell’economia dell’Area Euro.
Per i prossimi mesi si prevede un andamento in linea con quanto rilevato nei primi mesi di quest’anno, con un lieve incremento nella fase finale dell’anno e durante i primi mesi del 2013”.
Prezzi delle case e compravendite ancora in discesa - con in leggero aumento solo la fetta di mercato legata all'acquisto da investimento - tempistiche medie di vendita ancora dilatate e calo dell'erogato sul fronte mutui.
Sul fronte affitti in calo i canoni mensili, a fronte di una domanda resa dinamica da chi, non potendo comprare, ripiega sulla locazione.
Questo i punti chiave, emersi nel corso della presentazione dell'Osservatorio immobiliare curato dall'Ufficio studi del gruppo Tecnocasa, sui mercato residenziali di 10 grandi città italiane (Bari, Bologna, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Verona).
Scendendo in dettaglio, l’analisi sui prezzi evidenzia che sono state le grandi città e il loro hinterland ad aver segnato la diminuzione più sensibile dei valori, rispettivamente con -5,4% e -5,3% nel primo semestre di quest'anno rispetto al semestre precedente.
A seguire i capoluoghi di provincia con -4,4%.
(Ma il gap è anora più profondo – a -8,8% - se si considerno i prezzi delle 10 città su base annua, cioè primo semestre 2012 su pari periodo 2011).
Nelle grandi città i ribassi più accentuati si sono registrati nel primo semestre di quest'anno risepetto al semestre precedente a Bari con -8,2% e Bologna con -8,0%.
Milano è stata la città dove la diminuzione dei prezzi è stata meno accentuata (-2,8%) mentre le abitazioni della capitale perdono il 5,3%.
L’andamento delle quotazioni delle grandi città, suddividendo tra aree periferiche, semicentrali e centrali, vede un risultato leggermente peggiorativo anche per le aree centrali.
L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore nelle città del sud Italia (-4,9%), seguite da quelle del centro Italia (-4,7%) e da quelle del nord Italia (-3,8%).
Nel Sud Italia, in modo particolare è stata la difficoltà di accesso al credito e l’ottenimento di mutui di basso importo a determinare una contrazione dei valori degli immobili.
“La domanda abitativa è in diminuzione – fa il punto Fabiana Megliola, responsabile dell'Ufficio studi di Tecnocasa - a muoversi sul mercato sono tutti quei potenziali acquirenti che hanno già l’intero capitale da destinare all’acquisto dell’abitazione o buona parte di esso.
Le abitazioni di tipologia medio-bassa hanno subito sconti sempre più importanti rispetto al prezzo iniziale richiesto dai venditori, questo a prescindere dal fatto che le zone fossero centrali, periferiche o semicentrali.
Le top location non hanno subito consistenti perdite di valore.
Le soluzioni in buono stato sono preferite dai potenziali acquirenti, sempre più attenti alla qualità abitativa e soprattutto a quelle caratteristiche dell’immobile che consentono di abbattere le spese condominiali.
Sempre più attenzione si ripone alla presenza degli spazi esterni, alla disposizione degli spazi interni, allo stato del condominio e al posizionamento in zone tranquille e poco trafficate.
Si riscontrano difficoltà nella vendita di immobili posizionati ai piani bassi e ai piani alti ma privi di ascensore”.
Passando alle tempistiche, a luglio 2012 i tempi di vendita nelle 10 grandi città prese in esame risultano saliti a 191 giorni, nell’hinterland delle grandi città di 217 e nei capoluoghi di provincia di 219.
L’analisi della domanda nelle grandi città italiane evidenzia una maggiore concentrazione delle richieste per i trilocali con il 35,2%. A seguire il bilocale che raccoglie il 30,7% delle preferenze.
Rispetto a sei mesi fa si nota una diminuzione della concentrazione sui piccoli tagli e un aumento su quattro locali e cinque locali.
A Milano, Roma e Napoli la tipologia più richiesta è il bilocale.
Anche negli altri capoluoghi di regione è il trilocale la tipologia preferita dai potenziali acquirenti, raccoglie infatti il 50,2% delle preferenze.
Nelle grandi città l’analisi della disponibilità di spesa continua a registrare una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 170 e 249 mila euro.
Negli altri capoluoghi di regione la disponibilità di spesa vede una maggiore concentrazione nella fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila euro.
L’analisi dell’offerta nelle grandi città evidenzia una maggiore presenza di trilocali con il 32,4%.
A seguire i bilocali con il 24,7% ed infine i quattro locali con il 23,2%.
Dati interessanti sono emersi dall’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del gruppo Tecnocasa.
Il 72,4% delle compravendite ha riguardato l’abitazione principale, seguito dal 23,4% per uso investimento e dal 4,2% di casa vacanza.
Il dato relativo all’età degli acquirenti mostra che la percentuale più elevata è nella fascia tra 35 e 44 anni che si indirizza soprattutto verso la prima casa.
Gli acquisti di seconda casa prevalgono nella fascia di età tra 55 e 64 anni e sono in aumento tra i potenziali acquirenti oltre i 45 anni, età in cui si ha una buona solidità finanziaria.
A dimostrazione di ciò il basso ricorso al credito che si registra a partire dai 45 anni.
Per quanto riguarda l’analisi delle compravendite dal lato dei venditori si rileva che il 63,7% lo ha fatto per migliorare la qualità abitativa o per necessità di liquidità, il 15,2% per cambiamento della struttura familiare e il 21,1% per trasferimento da altro quartiere o città.
Sul mercato delle locazioni, nelle grandi città, si registrano canoni in diminuzione del 3,2% sia per i bilocali sia per i trilocali.
Le motivazioni sono la minore disponibilità di spesa dei potenziali conduttori e la maggiore offerta di abitazioni sul mercato.
Note dolenti anche sul fronte mutui.
“Nei primi sette mesi del 2012 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 19.832 milioni di euro rispetto allo stesso periodo del 2011 si registra dunque una contrazione delle erogazioni del -47% per un controvalore di oltre 17.600 mln di euro (dati statistici Banca d’Italia).
L’andamento delle erogazioni, in raffronto ai mesi precedenti, conferma la tendenza alla contrazione già rilevata nel corso del 2012 e consolida così il trend ribassista iniziato nel giugno del 2011 e rafforzatosi con il trascorrere dei mesi.
Oltre che dalla sfavorevole congiuntura socio economica che sta caratterizzando l’Area Euro, è da tenere in considerazione che i volumi erogati sono in parte influenzati anche dal rallentamento delle operazioni di sostituzione e surroga che, con gli attuali indicatori e spread, non risultano sempre convenienti.
Quest’ultime operazioni - sempre secondo lOsservatorio dell’Ufficio studi Tecnocasa - hanno rappresentano nel primo semestre 2012 poco più dell’1% dei volumi erogati.
Per quanto riguarda il valore delle consistenze dei mutui, il calo dello stock è passato dai 317.871 mln di euro del quarto trimestre del 2011 ai 296.973 mln di euro del primo trimestre del 2012 (-6,57%).
L’ultima contrazione registrata in precedenza è stata quella che ha caratterizzato il passaggio tra il primo e il secondo trimestre nel 2008. In quell’occasione, dopo il calo trimestrale, i volumi dello stock mutui hanno poi ripreso ad aumentare fino a raggiungere il volume record di 317.871 milioni di euro proprio nel quarto trimestre 2011.
Le tensioni che si sono innescate nell’agosto dello scorso anno sui debiti di alcune nazioni dell’Area Euro, tra cui l’Italia, hanno spinto la Banca Centrale Europea a ritoccare più volte al ribasso il Tasso di Riferimento Bce.
Gli interventi da parte della Bce hanno avuto inizio a partire dal novembre 2011 con un taglio di -25bps, per ripetersi nel successivo mese di dicembre 2011 con altri -25bps, e si sono, per ora, conclusi lo scorso mese di luglio 2012 con ancora -25bps. In meno di nove mesi, l’indice è stato così dimezzato allo scopo di ridare fiato all’economia del vecchio continente.
Come di consueto il tasso Euribor (3 mesi) ha seguito la tendenza degli interventi della Bce: dai massimi degli ultimi due anni, 1,60% nel luglio 2011, ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato rapidamente alla sua quotazione minima di sempre proprio durante lo scorso mese di agosto 2012 quando ha fatto registrare una quotazione di 0,33%.
L’Eurirs (20 anni) ha iniziato una nuova fase ribassista nel mese di aprile 2011, allora l’indice quotava 4,05%, arrivando a scendere al suo minimo nel giugno 2012 quando ha fatto registrare una quotazione di 2,13%.
Da segnalare che, contrariamente all’Euribor, l’Eurirs negli ultimi due mesi rilevati ha fatto registrare un piccolo rimbalzo al rialzo passando a quotare 2,25% di media nel mese di agosto 2012.
L’evoluzione del mercato del credito alle famiglie nei primi mesi del 2012 rimane condizionato dall’andamento della situazione economico-finanziaria mondiale. In forte calo la domanda di mutui da parte delle famiglie italiane (-44% nei primi otto mesi dell’anno secondo fonte Crif).
“Durante questi primi mesi del 2012 il mercato dei mutui alla famiglia ha privilegiato l’accesso al credito a mutuatari di età media - spiega Renato Landoni, presidente Kìron partner - la surroga o portabilità, agli attuali livelli di spread, non è più economicamente conveniente per il cliente e viene considerata più rischiosa dagli istituti di credito; per questi motivi è meno praticata rispetto al recente passato. Indubbiamente la situazione lavorativa è fondamentale.
La stabilità del posto di lavoro è un elemento chiave che può essere compensato solo da redditi familiari medio alti.
Anche il coinvolgimento di un coniuge, un genitore o in ogni caso di un parente di primo grado nell’operazione è tenuto in considerazione nella valutazione del credito. Infine l’apporto personale: maggiore è il capitale che viene apportato all’operazione dai richiedenti più interessante diventa la prospettiva in quanto i richiedenti vengono maggiormente responsabilizzati nel far fronte al debito che si stanno assumendo.
Ogni richiesta è valutata nella sua complessità.
La domanda di credito è stata e sarà condizionata sia dal clima di fiducia dei consumatori, oggi ai minimi, sia dal mercato del lavoro nelle sue componenti di occupazione e reddito.
L’offerta bancaria sarà condizionata sia dal costo del funding, sia dall’andamento del sistema 'Paese Italia'.
A fronte di quanto appena illustrato per capire quale andamento aspettarsi per il futuro prossimo è bene specificare che molto dipenderà dalle decisione strategiche che verranno intraprese in sede europea a supporto dell’economia dell’Area Euro.
Per i prossimi mesi si prevede un andamento in linea con quanto rilevato nei primi mesi di quest’anno, con un lieve incremento nella fase finale dell’anno e durante i primi mesi del 2013”.
