Il mio mutuo con Cap, cosa ne pensate?

[il Custode]

Dove si possono leggere le condizioni di questo mutuo?

 

[ProMa]

molto bene!Alucne risposte sembrano incoraggianti!
Mi chiedo però una cosa, se il cap non è garantito a vita cosa può succedere? Aumento della rata?Dopo tot anni dovrò rinegoziarlo con la banca?...Qualcuno che ne sa di più potrebbe illustrare meglio gli eventuali scenari?

Qui sul sito di mps si trova la descrizione del prodotto. http://www.mps.it/Per+te+e+per+la+tua+f ... on+cap.htm


ad un certo punto dice "E' previsto un periodo di preammortamento di soli interessi che decorre dalla data di erogazione alla prima scadenza dell'ammortamento calcolati al tasso di ingresso". Cioè? E' quello di cui parlava Roby?SE mi erogano il mutuo l'1 del mese e io rogito il 7 loro dal 7 all'1 del mese successivo mi fanno pagare degli interessi?

 

[m.aicardi]

@ ProMa:

Se ricordo bene c'è però una gabola in quel tipo di mutuo, che è abbastanza difficile da capire ed ancor più difficile per un ignorante come me spiegare.

Prima di spiegare dov'è il "problema" un piccolo cappello introduttivo sui "piani di rientro alla francese"

All'inizio del mutuo (1° mese) sui tuoi €474,39 paghi poco capitale (€258,93) e tanti interessi (€215,47); nel tempo la quota CAPITALE AUMENTA (mentre la quota INTERESSI DIMINUISCE) fino ad arrivare all'ultima rata (360° mese) che la quota capitale è massima (€473,60) e la quota interessi minima (€0,80).

Questo perché? Perchè la banca ha interesse a farti pagare inizialmente la massima quota di interessi possibili, che è il loro "guadagno" nel caso tu estingua il debito prematuramente. Infatti se tu estinguessi il mutuo anticipatamente, loro avrebbero incassato già una buona quota di interessi e tu hai ripagato poco del tuo debito.

Il giorno della stipula del mutuo MPS con CAP viene pianificato, ed è FISSO NEL TEMPO, il piano di rientro del CAPITALE con quota capitale CRESCENTE alla francese; la quota di interessi invece è variabile nel tempo, come nei tassi fissi.

Se, facciamo un esempio, dopo 15 anni l'interesse sale parecchio, metti al massimo cioè il 5.5%, la tua rata varierà in questa maniera: quota capitale al 180° mese secondo pianto di rientro: €349,89; capitale ancora da restituire €73.614,53; quota interessi al 5.5% sul capitale da restituire: circa €340 euro. Totale, quindi, della rata: €690 circa.

Il problema però diventa molto significativo se nel giro di poco tempo dall'inizio del mutuo i tassi dovessero salire al 5.5%.

Al 2° anno, infatti, pagheresti €269,14 di quota capitale con debito residuo di €121.664 sulla base del quale la quota interessi sarebbe di €559 circa per un totale mensile di €828.

Al 5° anno €285,94 di quota capitale, con debito residuo di €111.667 che porta ad una quota interessi di €512 circa per un totale mensile di €798.

Il massimo di rata di un tasso al 5.5% è di €726,77... Quindi col CAP con un tasso che sale *rapidamente* ti troveresti a pagare MOLTO di più di un tasso fisso (€828 contro i €726,77).

Questo problema si riduce significativamente se il tasso dovesse salire più avanti nel tempo.

Sono CERTO di questo meccanismo perché ho fatto una richiesta di questo mutuo a MPS e dopo un paio di incontri preliminari ho capito il meccanismo. La cifra nel nostro caso era molto più elevata, quindi abbiamo deciso di lasciare MPS e rivolgerci ad un altro istituto per un tasso fisso che è stato fissato al 4.7%.

E' *verissimo* che al momento avrei pagato molto meno con un tasso variabile, ma preferisco la tranquillità.

Spero di esser stato utile.

Marco

 

[giorgino]

molto molto interessante...

g

 

[roberto.spalti]

Mi ricordavo che c'era qualcosa sotto ma non ricordavo cosa; grazie del chiarimento.

 

[giorgiogallinelli]

Ciao. Sinceramente lo spread dell'1,4% mi sembra un tantino alto... Nel 2006 ho acceso un mutuo quindicennale con la Banca Woolwich con lo spread dello 0,80 (vedere il sito www.minortasso.com). A Novembre 2008 ho chiesto la rinegoziazione che però mi è stata rifiutata. Nello stesso periodo, il Banco di Brescia (gruppo UBI) mi ha offerto la surroga CON SPESE A TOTALE LORO CARICO con lo spread dello 0,70! Ovviamente ho accettato, e adesso con quello che risparmio di rata posso pagarmi anche la rata dei mobili.

 

[CalaTarida]

in ritardo, ma voglio contribuire anch'io

tempozero, affinché il mutuo con cap possa essere considerato una buona alternativa al variabile, devono verificarsi queste tre condizioni:

1. il tetto (cap) non deve essere elevato
2. il tetto non deve essere lontano dagli attuali tassi fissi
3. lo sprea applicato non deve superare di alcuni decimiquello offerto dai variabili tradizionali


buona scelta

 

[leo.ely]

Anch'io lo sto per fare... se mi danno la fattibilità!!! Da quanto ho visto è l'unico istituto che va questo tipo di mutuo!

 

[ProMa]

Buongiorno a tutti e scusate la latitanza..
Abbiamo fatto un primo incontro informativo in Mps e sembrerebbe che il tipo di mutuo sia dicamo così"fattibile". Per quanto riguarda lo spread ci hano detto che facendo un'assicurazione MPS da 91 €(totali una tantum) si può scendere anche all' 1,1%.
Sono un pò alte le spese di istruttoria( per 150.000€)si arriva attorno ai 750€.

@m.aicardi
Ottima spiegazione, era quello che avevo notato anche io.
Si parte pagando rate di soli interessi e con una quota capitale minima per poi arrivare alla fine del mutuo con la situazione opposta.Il piano di rientro che mi è stato sottoposto prevede sempre una rata di 474,39 ma naturalmente si riferisce ad un tasso di 2,02 senza tenere conto del possibile aumento dei tassi.
..Tasso fisso al 4,7%?con quale banca l'?

Poichè sono in molti a prevedere un rialzo dei tassi nei prossimi anni come faccio a capire quanto sarà la mia rata effettiva?O a fare una scelta ponderata?
Per fare un esempio concreto:150.000€ di mutuo accordato,partiamo con un tasso del 1,8% ed abbiamo una rata che presumo si aggiri atorno ai 400€.
Se dopo un paio di anni arriviamo a 5,5% la rata arriverebbe approssimativamente attorno agli 800..
Ma per quanto tempo potrebbe durare questa situazione?Mi spiego meglio:Guardando allo STORICO dell'andamento dei tassi negli ultimi 30 anni si può cercare di capire quanto potrebbe durare la fase con i tassi alti e la fase con i tassi bassi?Arriva al 5,5% e ci rimane per 20 anni?Può accadere? O arriva al 5,5% e poi dopo tot anni ridiscende per poi risalire in seguito?
So che può essere una domanda da sfera di cristallo,ma non chiedo quanto sarà il tasso,coglio solo capire come si muove la curva storica dei tassi..qualcuno lo sa?

 

[Maria40]

@ ProMa:

Se ricordo bene c'è però una gabola in quel tipo di mutuo, che è abbastanza difficile da capire ed ancor più difficile per un ignorante come me spiegare.

Prima di spiegare dov'è il "problema" un piccolo cappello introduttivo sui "piani di rientro alla francese"

All'inizio del mutuo (1° mese) sui tuoi €474,39 paghi poco capitale (€258,93) e tanti interessi (€215,47); nel tempo la quota CAPITALE AUMENTA (mentre la quota INTERESSI DIMINUISCE) fino ad arrivare all'ultima rata (360° mese) che la quota capitale è massima (€473,60) e la quota interessi minima (€0,80).

Questo perché? Perchè la banca ha interesse a farti pagare inizialmente la massima quota di interessi possibili, che è il loro "guadagno" nel caso tu estingua il debito prematuramente. Infatti se tu estinguessi il mutuo anticipatamente, loro avrebbero incassato già una buona quota di interessi e tu hai ripagato poco del tuo debito.

Il giorno della stipula del mutuo MPS con CAP viene pianificato, ed è FISSO NEL TEMPO, il piano di rientro del CAPITALE con quota capitale CRESCENTE alla francese; la quota di interessi invece è variabile nel tempo, come nei tassi fissi.

Se, facciamo un esempio, dopo 15 anni l'interesse sale parecchio, metti al massimo cioè il 5.5%, la tua rata varierà in questa maniera: quota capitale al 180° mese secondo pianto di rientro: €349,89; capitale ancora da restituire €73.614,53; quota interessi al 5.5% sul capitale da restituire: circa €340 euro. Totale, quindi, della rata: €690 circa.

Il problema però diventa molto significativo se nel giro di poco tempo dall'inizio del mutuo i tassi dovessero salire al 5.5%.

Al 2° anno, infatti, pagheresti €269,14 di quota capitale con debito residuo di €121.664 sulla base del quale la quota interessi sarebbe di €559 circa per un totale mensile di €828.

Al 5° anno €285,94 di quota capitale, con debito residuo di €111.667 che porta ad una quota interessi di €512 circa per un totale mensile di €798.

Il massimo di rata di un tasso al 5.5% è di €726,77... Quindi col CAP con un tasso che sale *rapidamente* ti troveresti a pagare MOLTO di più di un tasso fisso (€828 contro i €726,77).

Questo problema si riduce significativamente se il tasso dovesse salire più avanti nel tempo.

Sono CERTO di questo meccanismo perché ho fatto una richiesta di questo mutuo a MPS e dopo un paio di incontri preliminari ho capito il meccanismo. La cifra nel nostro caso era molto più elevata, quindi abbiamo deciso di lasciare MPS e rivolgerci ad un altro istituto per un tasso fisso che è stato fissato al 4.7%.

E' *verissimo* che al momento avrei pagato molto meno con un tasso variabile, ma preferisco la tranquillità.

Spero di esser stato utile.

Marco

È un post vecchio, ma terribilmente attuale. Ti ringrazio per avermi arricchita intellettualmente!