Il Subaffitto

[ghiga64]

Buonasera colleghi, sono in procinto di sub affittare una porzione di un negozio. Immaginate un rettangolo diviso a metà con un muro, ogni porzione ha la sua entrata indipendente, in pratica due negozi speculari. Il conduttore A ha in affitto tutto il negozio, un anno fa lo ha diviso in due. Sul contratto di affitto stipulato, ha fatto un accordo con la proprietà, può sublocare l’altra porzione. DOMANDA: trovo il conduttore per la porzione B, se e quando il conduttore di tutto lascerà il negozio, decadrà anche la sublocazione x B? Grazie

 

[matusalemme]

cfr. art. 1595,3°comma, cod. civ.

in linea generale: "...la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui"

la dottrina ritiene che i termini "nullità" e "risoluzione", adottati nell'articolo 1595, vadano intesi in senso ampio e comprensivo di ogni ipotesi di inefficacia ed invalidità del contratto per causa preesistente o sopravvenuta

detto altrimenti, quando scade, cessa, si risolve il contratto principale (tra locatore e conduttore) viene automaticamente meno anche il contratto derivato (tra conduttore e sub-conduttore)

 

[ghiga64]

....in questo caso, mi chiedo se nel contratto di sublocazione si possa inserire una condizione/un accordo ove il proprietario possa mantenere i rapporti di locazione con il conduttore B, nel momento cessassero quelli con il conduttore A che aveva sublocato. Si potrebbe ?

 

[matusalemme]

non comprendo bene cosa intendi

il contratto di sublocazione viene stipulato tra conduttore e subconduttore, non vi partecipa il locatore

l'eventuale condizione apposta - a seconda della sua natura: sospensiva o risolutiva - non aiuterebbe B a stare tranquillo

nulla esclude, però, che - in via del tutto anomala - il locatore partecipi e sottoscriva una clausola del genere

personalmente, se fossi in B, lo farei con scrittura a parte prendendo direttamente contatto con il proprietario di casa

da valutare, se i rapporti tra proprietario ed A fossero buoni, di farsi presentare/ accompagnare presso il proprietario dal conduttore A

se tutti gli attori della vicenda fossero d'accordo, non ci fossero interessi nascosti e l'immobile fosse comodamente divisibile nelle due porzioni , si potrebbe anche pensare di risolvere parzialmente il contratto di locazione di A (che rimarrebbe in piedi per la sua porzione e con un canone ridotto) per consentire a B di stipularne uno nuovo col proprietario circa la sua porzione di immobile

 

[il_dalfo]

....in questo caso, mi chiedo se nel contratto di sublocazione si possa inserire una condizione/un accordo ove il proprietario possa mantenere i rapporti di locazione con il conduttore B, nel momento cessassero quelli con il conduttore A che aveva sublocato. Si potrebbe ?

Forse si potrebbe far sottoscrivere tra locatore e B un'opzione di "locazione" (gratuita) come da art 1331 cc.
Per il termine dell'accettazione da parte di B si potrebbe mettere 30/60 giorni dalla data di fine locazione del contratto esistente tra proprietà e attualo conduttore A.
Resta da stabilire se l'opzione sarà valida per la sola parte attualmente locata o se tutto l'immobile (penso che sia una decisione da lasciare alle parti interessate, eventualmente si potrebbe pensare a 2 opzioni: una per la locazione parziale ed una per l'intero negozio).
E' più usuale sentire parlare di opzione d'acquisto, ma non mi pare vi siano divieti per quanto sopra.

 

[cristian casabella]

Il locatore ha locato TUTTO il negozio e non metà, che poi abbia consentito al SUO conduttore di sublocare una parte non cambia le cose

Al massimo tu potrai far locare tutto l'immobile a che al momento è in sublocazione perché non mi sembrerebbe sensato che un proprietario si impegni a locare metà spazio ne a far delle pratiche per creare 2 effettivi spazi suddivisi (che poi è da vedere se possibile)

 

[ghiga64]

In effetti oggi il proprietario mi ha confermato che se A lascia il negozio, B puó prendere anche la porzione di A alle stesse condizioni... altrimenti se A se ne va e B non è interessato, anche B deve andare !!!

 

[il_dalfo]

l massimo tu potrai far locare tutto l'immobile a che al momento è in sublocazione perché non mi sembrerebbe sensato che un proprietario si impegni a locare metà spazio ne a far delle pratiche per creare 2 effettivi spazi suddivisi (che poi è da vedere se possibile)

Perché no? Se non ricordo male esiste ancora la locazione parziale d'immobile...

 

[cristian casabella]

Perché no? Se non ricordo male esiste ancora la locazione parziale d'immobile...

Perché il proprietario non è interessato a locare parzialmente l'immobile ma tutto

 

[Giuseppe Di Massa]

In effetti oggi il proprietario mi ha confermato che se A lascia il negozio, B puó prendere anche la porzione di A alle stesse condizioni... altrimenti se A se ne va e B non è interessato, anche B deve andare !!!

SI, perchè un contratto tra A e B non può contenere obbligazioni per terzi, in questo caso la proprietà che è estranea al contratto A-B.