Immobile A3 con pertinenza C2

[alberto de dionigi]

Buongiorno,
ho il seguente quesito per un lavoro di ristrutturazione presso la mia abitazione:
l'immobile al piano primo è già abitazione in categoria A3 con relativo subalterno ed al piano terra un altro subalterno come grande open space categoria C2, sopra sto ristrutturando con una diversa disposizione interna, sotto sto dividendo in due appartamenti per mia mamma e mia cognata.
Il quesito è come comportarmi al piano terra per non aver problemi con l'erogazione dei sal da parte della banca (mutuo acquisto più ristrutturazione) e con il comune:
- ipotesi 1: lasciare sotto come pertinenza C2 ma non va bene al comune
- ipotesi 2: cambio destinazione d'uso con trasformazioni in appartamenti, ma ho molti dubbi sia sulla perdita agevolazione prima casa (che sarà minima non avendo comperato una casa nuova da costruttore, al massimo perderei l'imposta di registro agevolata) che sull'erogazione dei sal da parte della banca perchè non sarebbero più delle pertinenze (non capisco francamente che problemi dovrebbe avere la banca ma il dubbio rimane) - bisognerebbe studiare se il piano terra seppur trasformato in residenziale possa rimanere pertinenziale al piano primo;
- ipotesi 3: cambio destinazione d'uso e fusione in un unico immobile residenziale, che non saprei come giustificare a livello di bagni, cucine ecc per essere considerata un'unica abitazione
ovviamente l'immobile è intestato a me e mia moglie e non abbiamo nessuna esigenza commerciale di future vendite, ma solo essere a posto con la banca ed il comune

 

[marcanto]

Le soluzioni già ti sono state date ......tralasciando la 1 che sarebbe un abuso se trasformi in abitazione le altre due soluzioni sono percorribili in quanto prevedono un giusto cambio di destinazione d'uso.
Per le perplessità che hai solo la banca ti potrà rispondere, va comunque sottolineato che nel cambio l'immobile assume un valore commerciale decisamente maggiore rispetto al C/2 .......cosa da sottolineare alla banca .

 

[francesca63]

Non si capisce se hai già comprato, o devi ancora comprare.
E, onestamente, non è chiaro se hai già verificato seriamente la possibilità di chiedere la variazione d'uso da c/2 ad abitativo.
Nel caso avessi già comprato, e verificato la fattibilità , mi pare ragionevole (perché corrispondente a quanto sarà fatto), chiedere la variazione d'uso.
Questo però comporterà il pagamento dell'IMU sui due appartamenti ricavati sotto, perché non potranno essere tua abitazione principale.
Per la questione banca, devi parlare con la banca stessa.

 

[alberto de dionigi]

grazie delle risposte rapide e chiare.
ho già acquistato, non ci sono problemi a fare il cambio di destinazione d'uso sia a livello di altezze, rapporti aeroilluminanti, già verificato anche con il tecnico che mi segue.
il dubbio è proprio solo a livello di problemi con il perito e di conseguenza la banca per l'erogazione dei sal,
mi sembra di capire che l'unica strada tecnicamente percorribile sia quella di realizzare gli appartamenti distinti e non fare una fusione con un unico A3 o A2 che sia
grazie mille

 

[marcanto]

Avevo dato per scontato, e compreso, che ti seguisse e ti consigliasse un tecnico, data la puntualità delle ipotesi cha hai fatto.
Quindi anche in merito alla fusione già conosci la risposta, in quanto già conosci la parte ostativa...... anticipata dal tuo tecnico
> per la fusione le unità non devono essere autonomamente funzionali, cosa che tu invece NON intendi fare

 

[alberto de dionigi]

fortunatamente sono geometra, solo che non ho l'abilitazione lavorando al servizio idrico, comunque a livello tecnico non abbiamo dubbi.
i dubbi sono solo a livello di perito, perizia (che allego) e banca,
comunali no perchè se frazioniamo sono solo contenti,
e fiscale avendo comprato l'immobile A3 più il C2 pertinenziale con le agevolazioni prima casa

 

[Jan80]

comunali no perchè se frazioniamo sono solo contenti,

Beh immagino, tra contributo di costruzione e monetizzazioni delle dotazioni non reperibili.....

 

[alberto de dionigi]

Buongiorno a tutti,
ho ricevuto una risposta informale dall'intermediario della banca in attesa di una scritta, in sostanza è permesso cambiare la destinazione d'uso al piano terra, purchè non vada a creare due unità immobiliari a se stanti e quindi creare speculazione edilizia

 

[francesca63]

purchè non vada a creare due unità immobiliari a se stanti e quindi creare speculazione edilizia

E quindi, come farai ?

 

[alberto de dionigi]

ho sentito il mio tecnico e dobbiamo studiare una soluzione affinchè sia un abitazione unica con piano terra e piano primo