Immobile affetto da irregolarità urbanistico edilizie- Stipula del preliminare - Diritto del mediatore alla provvigione

[Avv Luigi Polidoro]

Con Ordinanza n. 21132 del 22 giugno 2022 la Corte di Cassazione ha ribadito che il mediatore ha diritto alla provvigione, anche qualora l'immobile oggetto del preliminare fosse affetto da irregolarità urbanistiche e/o edilizie.
Soltanto le compravendite aventi ad oggetto tali immobili sono nulle, ma non i contratti preliminari.
La validità del contratto preliminare determina quindi il diritto del mediatore alla provvigione.

 

[Zagonara Emanuele]

Perciò, viene implicitamente ribadito che il mediatore NON ha l' "obbligo", la responsabilità o l'onere di verificare la correttezza e la regolarità catastale e urbanistica degli immobili trattati.

Rimane tuttavia, il coscienzioso e professionale dovere di effettuare dette verifiche onde aiutare le parti a prevenire problemi piccoli o grandi derivanti dalla mancata verifica della correttezza dei dati e delle informazioni dichiarate in merito alla conformità urbanistica e catastale.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Purtroppo non sono riuscito a trovare il testo integrale della sentenza, ma solo la massima, quindi nel vado ad interpretazione (con tutti i rischi del caso).
La Cassazione ricorda che l'invalidità dell'art. 40 colpisce solo le compravendite aventi ad oggetto immobili irregolari e non anche i contratti preliminari, pertanto accerta (o meglio, conferma) la validità del preliminare stipulato e conseguentemente accerta il diritto del mediatore alla provvigione.
In sintesi dalla massima sembrerebbe che nessuno abbia eccepito una negligenza del mediatore, ma soltanto la non debenza delle provvigioni alla luce della asserita invalidità del contratto preliminare.
In pratica, credo che la annosa questione da te richiamata non sia stata esaminata nel caso di specie.

 

[francesca63]

Purtroppo non sono riuscito a trovare il testo integrale della sentenza, ma solo la massima, quindi nel vado ad interpretazione

Io ho trovato solo questo articolo (anche se il n. dell’ordinanza è menzionato diversamente) :

Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se l’immobile oggetto di preliminare è abusivo?

La provvigione del mediatore può maturare anche per un contratto preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente. Cassazione Ordinanza n. 20132/2022

www.professionegiustizia.it

qualora l'immobile oggetto del preliminare fosse affetto da irregolarità urbanistiche e/o edilizie.
Soltanto le compravendite aventi ad oggetto tali immobili sono nulle, ma non i contratti preliminari.

Non vorrei sbagliare, ma la nullità riguarda solo le compravendite di immobili nelle quali non è stato menzionato il titolo edilizio, o questo sia falso: non genericamente quelle per immobili con irregolarità, per cui il contratto resta valido, ma l’acquirente può rivalersi sul venditore dal punto di vista economico.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Quando Google (o comunque @francesca63 ) è più affidabile di Guida al Diritto...
Sì, Francesca, il numero corretto è quello da te indicato, ecco qui il pdf della ordinanza.
Dalla lettura della stessa si può concludere:
1) che la Cassazione a pag. 8 richiama vari precedenti di legittimità, che hanno riconosciuto il diritto alla provvigione anche in caso di immobile abusivo;
2) che sempre a pag. 8 l'ordinanza richiama la sentenza del 2019 con cui si è ritenuto invalido per assenza del titolo edilizio, non solo per mancata indicazione dei suoi estremi, soltanto il contratto definitivo di vendita e non anche quello preliminare;
3) che però nel caso di specie (come giustamente si legge nel tuo link, @francesca63 ), non si trattava di immobile privo di titolo edilizio, bensì solo di preliminare che non riportava gli estremi della licenza edilizia.
Grazie per la tua ricerca.

 

[marcanto]

Mi intrometto, forse impropriamente.
Ricordo che non molto tempo fa una sentenza (o altro, non ricordo) sanciva le responsabilità del/i mediatori qualora era acclarato l'omissione, all'acquirente, dello stato dell'immobile, come appunto potrebbe essere una difformità.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Sì. @marcanto , è una questione molto dibattuta quella cui fai riferimento tu e @Zagonara Emanuele .
Ma la vicenda esaminata dalla Cassazione nella ordinanza che stiamo commentando è diversa.

 

[marcanto]

Allora l'ordinanza (non Sentenza) discussa dev'essere contestualizzata al caso specifico.

 

[Ranieri Fochi]

I vari legali con cui mi sono consultato recentemente suggeriscono di indicare i dati in possesso del mediatore e, se non sono sufficienti a stabilire una regolarità o una irregolarità sanabile, di scriverlo, cosicché le parti siano informate e il mediatore non possa essere tacciato di omissioni o poca diligenza professionale per mancate verifiche.

 

[Luther]

I vari legali con cui mi sono consultato recentemente suggeriscono di indicare i dati in possesso del mediatore e, se non sono sufficienti a stabilire una regolarità o una irregolarità sanabile, di scriverlo

... magari in piccolo