Immobile C2 in locazione abitativa

[Silvia55]

Salve, c'è ne sempre una nuova.......
circa 3 anni fa si creava un nuovo condominio che si è completato (tutte le unità sono state vendute e occupate) circa 8 mesi fà. Il condominio è formato da 2 unità separate ed ogni unità è composta da 12 alloggi + 4.
I 4 + 4 locali (mansarde) sono stati locati ad uso abitativo dallo stesso costruttore.
Solo da pochi mesi, a seguito della riforma della tassa rifiuti, abbiamo scoperto che chi abita in questi locali non è registrato presso il comune quindi di conseguenza produce rifiuti (per giunta anche non differenziando) a spese del condominio, a maggior ragione che ora si pagherà in base al quantitativo di non recuperabile che si smaltisce.
La mancata registrazione è dovuta al fatto che questi 4+4 "mansarde" sono registrati al catasto come magazzino C2.
Abbiamo portato a conoscenza di questa situazione sia al comune che alla società che gestisce la raccolta rifiuti ma non troviamo riscontro alla risoluzione del problema. Cosa mi/ci consigliate di fare perchè venga regolarizzata questa situazione?
Inoltre ci stiamo domandando se questi 4+4 locali C2 (magazzino) che il costruttore ha dato il locazione abitativa possono essere rimasti di proprietà del costruttore oppure se fanno parte del condominio dato che ci è stato detto che il sotto tetto e di proprietà del condominio, diversamente il costruttore avrebbe dovuto accatastarli come categoria A/
grazie per i vostri consigli e delucidazioni

 

[Laura Mencarini]

Se i locali sono stati accatastali C2 è perchè la volumetria concessa come residenziale era esaurita negli appartamenti e i sottotetti non potevano essere altro che soffitte. Di fatto si tratta di abuso edilizio, in quanto viene fatto un uso improprio dell'immobile. Il costruttore dovrebbe tentare di trasformare i sottotetti in abitazione tramite il piano casa o il recupero dei sottotetti, ma la situazione andrebbe analizzata nei dettagli per darti una risposta precisa. La situazione attuale è che gli inquilini dei sottotetti son abusivi, per questo non possono registrarsi al comune per il pagamento della tassa rifiuti!
in bocca al lupo

 

[Abacus]

non è detto che siano accatastati come C2 perchè la volumetria concessa come residenziale era esaurita.. più semplicemente puo' essere che i locali non hanno i rapporti di luminosità/areazione trasversale per essere accatastati ad abitazioni... e cmq l'uso improprio non è un abuso edilizio (cosa ben diversa) ma semmai un uso improprio della destinazione.. dubito infatti che siano affittati ad uso abitativo, sarebbe un contratto nullo. Li avrà affittati ad uso C2 (magazzino) poi il conduttore li userà differentemente ma non credo proprio che ci sia un contratto abitativo!!
basta fare una visura dello stabile e vedere di chi sono i locali sottotetto.. saranno sicuramente del costruttore, se dici che li ha dati lui in affitto... nn possono essere di altri..
non conosco sinceramente la riforma sui rifiuti ma mi pare strano che il condominio risponda per quelle unità immobiliare che non la pagano..

 

[Laura Mencarini]

Veramente a me risulta che il cambio di destinazione d'uso senza titolo sia un abuso edilizio. In un locale ad uso soffitta infatti, potrà essere tollerata la presenza di un bagno, ma non certo quella di una cucina, che invece sarà sicuramente stata realizzata per permettere a delle persone di viverci. Se la cucina l'ha fatta il proprietario o il conduttore non importa, fatto sta che c'è un abuso, e il proprietario ne è responsabile

 

[enrikon]

In effetti una cucina in un magazzino si giustifica male...
Per il resto sono piuttosto d'accordo con Abacus.

 

[Bagudi]

Volendo fare l'avvocato del diavolo, puoi anche avere solo un fornelletto e non una cucina regolare...

 

[ingelman]

dato che ci è stato detto che il sotto tetto e di proprietà del condominio,

scusa ma a titolo di curiosità, chi ve l'ha detta questa cosa?

Se i sottotetti in questione (locali) che poi di fatto hanno una loro identità catastale, rientrassero in una proprietà condominiale , lo dovresti trovare scritto nell' atto d'acquisto (solitamente nella fatitica frase di rito che dice "nella vendita è compresa la quota proporzionale delle parti comuni all'edificio ..... dove dovrebbe seguire la descrizione anche di eventuali comproprietà tipo all'oggio del portiere , locali in genere).

Sarebbe interessante leggere anche il regolamento di condominio .........

Dubito che un costruttore non si sia riservato la proprietà di questi locali
ma non è escluso che da progetto approvato e relativo permesso a costruire, gli stessi possano risultare locali adibiti all'utilità comune delle altre unità abitative (quindi un tecnico che prenda visione del progetto originario potrebbe togliere qualsiasi dubbio a riguardo).

Art. 1117 (Parti comuni dell' Edificio)
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;

2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Nb. se il contrario non risulta dal titolo:

Poi , a mio avviso , una destinazione diversa non autorizzata , rappresenta comunque , come detto da Laura Mencarini , un abuso edilizio , anche se di entità minore rispetto ad un immobile nato diciamo "spontaneamente"
(anche se l'immobile è censito) .

 

[Silvia55]

grazie a tutti per i vostri interventi ma una risoluzione al problema ? (pagare anche per gli altri), alcune precisazioni cosi da potrmi aiutare a risolvere questa rogna.
1) I locali sono accatastati C2 non vi sono il n. dei vani ma soltanto i mq che variano da 45 a 60mq.
2) Gli immobili sono di nuova costruzione, il termine lavori è stato dato a marzo 2012 ed il progetto è di 12 unita abitative per ogni immobile,
3) Il condominio e formato da 2 immobili,
4) Un'altro condominio con medesime caratteristiche è stato appena finito
5) Il progetto globale prevede in un'area grande 3 o 4 volte un campo di calcio un totale di 4 condomini sempre con medesime caratteristiche,
Ora mi chiedo:" perche se il permesso a costruire è rilasciato per 12 unità abitative per ogni immobile il comune permette al costruttore di costruirne 16 (12 + 4 mansarde accatastate come C2)?
6) NO i contratti sono ad uso abitativo, non sono registrati e viene rilasciata una semplice ricevuta dall'agenzia immobiliare che fa da tramite tra inquilino e proprietario (il costruttore).
Questo e certo, tramite un amico (collega di lavoro) che ha in affitto uno di questi locali abbiamo potuto verificare la mancata registrazione del contratto e il fatto che l'agenzia vuole che il canone di affitto sia pagato in contanti e non tramite bonifico,
7) Il comune tramite lettera ci ha comunicato appunto come sarà regolato e contabilizzata la nuova tassa sui rifiuti precisando che si terrà conto solo ed esclusivamente di quanto non recuperabile produciamo, il contenitore è uno per ogni unità immobiliare (12 alloggi), visto che ora la maggior parte della tassa sarà in base a quanto "spazzatura non reciclabile produciamo" ogni utente dovrebbe avere il proprio secchiello cosa questa che è fattibile solo se lo decide la maggioranza degli utenti.
Ma nel frattempo cosa fare? come dobbiamo muoverci affinchè tutto si regolarizzi?

 

[od1n0]

6) NO i contratti sono ad uso abitativo, non sono registrati e viene rilasciata una semplice ricevuta dall'agenzia immobiliare che fa da tramite tra inquilino e proprietario (il costruttore).
Questo e certo, tramite un amico (collega di lavoro) che ha in affitto uno di questi locali abbiamo potuto verificare la mancata registrazione del contratto e il fatto che l'agenzia vuole che il canone di affitto sia pagato in contanti e non tramite bonifico,

Sei sicura che esista un pezzo di carta scritto che possa definirsi un contratto visto che da quel che stai descrivendo di fatto stanno evadendo le imposte e tasse oltre alla normativa sulla tracciabilità delle locazioni....
Qui c'e' materiale per la gdf......

7) Il comune tramite lettera ci ha comunicato appunto come sarà regolato e contabilizzata la nuova tassa sui rifiuti precisando che si terrà conto solo ed esclusivamente di quanto non recuperabile produciamo, il contenitore è uno per ogni unità immobiliare (12 alloggi), visto che ora la maggior parte della tassa sarà in base a quanto "spazzatura non reciclabile produciamo" ogni utente dovrebbe avere il proprio secchiello cosa questa che è fattibile solo se lo decide la maggioranza degli utenti.

E come fanno i conteggi scusa di quanto non recuperabile?
Se hanno previsto questa modalità dovrebbero spero aver previsto una maniera per impedire l'accesso a chiunque a questi contenitori altrimenti potrebbe passare chiunque e scaricare nel contenitore un pallet di schifezza e voi pagate...... Che comune e'?

 

[peopeo]

Veramente a me risulta che il cambio di destinazione d'uso senza titolo sia un abuso edilizio

Si, il cambio di destinazione d'uso anche se senza opere (cioè funzionale), in mancanza di titolo abilitativo o comunque in contrasto con le norme di PRG costituisce un abuso edilizio. La soluzione è ottenere qualora possibile il cambio di destinazione in sanatoria e regolarizzare gli immobili sia urbanisticamente che catastalmente, in tal modo gli occupanti potranno avviare il pagamento della tassa rifiuti. Se ciò non è tecnicamente possibile, il Comune dovrebbe intervenire per fare liberare i locali, perché non si può vivere legittimamente in un magazzino.