Prima di pensare di iniziare una nuova causa con l'A. I., da cui già sai che non otterrai nulla forse è più utile concentrarsi sull’ appello verso la sentenza, innanzitutto aver chiaro l’accaduto e i tuoi punti di forza…non avendo letto la sentenza e non sapendo su quale giurisprudenza è basata è praticamente impossibile aiutarti.
Gli accordi privati in cui ammetti che l’immobile non è in regola con il catasto non giocano a tuo favore a meno che non evidenziano che era una difformità talmente minima da rientrare in una tolleranza accettabile.
Riepilogando: lo scioglimento del contratto è stato chiesto sulla base della presenza di un abuso edilizio, oppuresulla regola secondo cui non si può rogitare una casa difforme dalla pianta catastale?
Il discorso della tolleranza potrebbe essere un punto di forza… quale prova c’è che si trattava di abuso edilizio ( o illecito catastale se è questo l’argomento)?
Lo scioglimento del contratto (e la relativa restituzione del doppio della caparra) è stato richiesto dalla controparte adducendo come motivazione il fatto che l'immobile presentasse un abuso, e che per di più l'abuso fosse insanabile.
Nella realtà dei fatti:
1) l'acquirente era al corrente della difformità tra piantina catastale e stato di fatto (glielo dicemmo a voce nel corso della visita - e questo non possiamo provarlo, non avendo certo registrato la conversazione - ma lo mettemmo per iscritto nella corrispondenza con l'agenzia immobiliare, proprio perchè volevamo essere corretti e far ben presente come stavano le cose
2) l'agenzia immobiliare ci disse che le cose erano chiare ad entrambi, venditore ed acquirente, che erano consapevoli. Ciononostante non se ne poteva far menzione al notaio, che altrimenti per legge avrebbe potuto rifiutarsi di approvare il preliminare, se gli avessimo detto che la casa non corrispondeva alla pianta catastale;
3) la differenza è veramente di poco conto, perchè trattasi di un utilizzo "diverso" di 4 metri quadri (accatastati come cabina armadio sulla pianta catastale, ed invece da noi usati per l'ampliamento della camera da letto);
4) difatti abbiamo presentato una dia in sanatoria, approvata e concessa, nella quale ripristiniamo la cabina armadio (riportandola da 5 a 9 metri quadri) e rimpicciolendo la camera da letto. E' importante sottolineare che i metri quadri "fruibili" non cambiano (cioè, non è che questi benedetti 4 metri quadri siano andati perduti, ma vengono solo utilizzati per una funzione diversa);
5) data la concessione della sanatoria, eravamo convinti che il giudice (vista anche la parentela - sottaciuta - tra agente e acquirente) ci avrebbe dato ragione nel dire che il motivo addotto dall'acquirente per non andare a rogito era pretestuoso. Invece ha dato, di fatto, la colpa finale all'agenzia, ma costringendoci ad anticipare noi il rimborso della caparra all'acquirente. E questo modo di procedere, ben sapendo che l'agenzia non ha fondi, ci condanna di fatto ad un risarcimento spropositato!!
In pratica veniamo condannati come se noi avessimo compiuto chissà quale abuso, ma noi abbiamo solo utilizzato 4 metri quadri (e abbiamo sbagliato, per carità!) comunicandolo correttamente all'acquirente PRIMA del preliminare: egli poteva pertanto o rinunciare all'acquisto, o richiederci di sistemare quella parte di casa.
Invece ha fatto finta di accettare, per poi richiederci indietro il doppio della caparra quando era il momento di andare a rogito!
Che tu sappia è stato almeno valutato quest'aspetto?