dannymello
Membro Junior
Ciao a tutti, sono nuovo del forum e vi riporto la mia "strana" situazione.
I primi giorni di novembre firmo un'offerta di acquisto per un appartamento da ristrutturare che richiede un ri-accatastamento perchè presenta difformmità tra stato di fatto e piantina catastale. Il tutto è stato chiarito dall'agente e da me accettato. L'offerta presnta due clausole sospensive:
1 - regolarità dei documenti catastali
2 - concessione del mutuo.
L'offerta prevede la stesura del preliminare entro un mese e il rogito entro il mese di gennaio 2013.
Le pratiche burocratriche per la revisione catastale vanno per lunghe e il peliminare viene sottoscritto il giorno 21 dicemnre 2012 (ben oltre il termine stabilito) e anche il preliminare ha la clausola sospensiva della concessione del mutuo (puramente formale perchè la concessione del mutuo è pressochè certa). Tra preliminare e offerta ho lasciato 25k di caparra prontamente incassata dal venditore. La data entro cui effettuare il rogito è entro e non oltre il 15 febbraio 2013 (quindi già posticipata rispetto a quanto dichiarato nell'offerta). Avvio le pratiche per il mutuo e tutto procede rapido senza intoppi (lavoro presso la banca a cui ho chieso il mutuo). Esce il perito, tutto ok. Invio richiesta di relazione preliminare al notaio che prontamente mi dice ALT! C'è una trascrizione pregiudizievole sull'immobile iscritta dal tribunale per conto del fratello del venditore che, anni fa (2006), fece causa al venditore per verifica di possesso (la casa deriva da donazione contro la quale il fratello ha prestato opposizione). Chiamo subito l'agente per avere ragguagli. L'agente verifica il tutto con il venditore e mi dice che la richiesta è stata respinta dal giudice con sentenza passata in giudicato e che la trascrizione può essere eliminata dal notaio. Ottimo dico io! Errore!! Inviata la sentenza al notaio, mi conferma che la richiesta del fratello è stata respinta, la sentenza è passata in giudicato, ma non contiene la richiesta di cancellazione della trascrizione e che in mancanza di richiesta da parte del giudice lui non può procedere alla cancellazione! L'agente non è convinto e contatta altro notaio di sua conoscenza. Il suo notaio gli dice che lui ritiene di poter cancellare la trscrizione, ma solo se io faccio l'atto di vendita da lui. Al contrario lui non eseguirebbe solo la cancellazione perchè gli porterebbe poco guadagno.
A questo punto che fare?? Io voglio comprare l'immobile! Al punto tale che ho già avviato i progetti per la ristrutturazione, ho già ingaggiato un architetto e ho già i progetti in mano. Allo stesso tempo però non voglio essere io a risolvere un problema del venditore (cambiando notaio, anche perchè io del mio notaio mi fido ciecamente e, soprattutto, ho già comunicato alla banca i riferimenti del notaio). Non posso nemmeno attendere i tempi di un tribunale per la cancellazione della trascrizione, perchè questo porterebbe ad una posticipazione spropositata dell'inizio dei lavori di ristrutturazione. Questo posticipo mi porterebbe a perdere le detrazioni fiscali del 50% che scadono il 31 giugno (e non si tratta di pochi soldi credetemi).
Ovviamente il compromesso riporta chiaramente la dicitura che l'immobile dovrà essere libero da trascrizioni etc etc entro data rogito. Avete consigli da darmi?
I primi giorni di novembre firmo un'offerta di acquisto per un appartamento da ristrutturare che richiede un ri-accatastamento perchè presenta difformmità tra stato di fatto e piantina catastale. Il tutto è stato chiarito dall'agente e da me accettato. L'offerta presnta due clausole sospensive:
1 - regolarità dei documenti catastali
2 - concessione del mutuo.
L'offerta prevede la stesura del preliminare entro un mese e il rogito entro il mese di gennaio 2013.
Le pratiche burocratriche per la revisione catastale vanno per lunghe e il peliminare viene sottoscritto il giorno 21 dicemnre 2012 (ben oltre il termine stabilito) e anche il preliminare ha la clausola sospensiva della concessione del mutuo (puramente formale perchè la concessione del mutuo è pressochè certa). Tra preliminare e offerta ho lasciato 25k di caparra prontamente incassata dal venditore. La data entro cui effettuare il rogito è entro e non oltre il 15 febbraio 2013 (quindi già posticipata rispetto a quanto dichiarato nell'offerta). Avvio le pratiche per il mutuo e tutto procede rapido senza intoppi (lavoro presso la banca a cui ho chieso il mutuo). Esce il perito, tutto ok. Invio richiesta di relazione preliminare al notaio che prontamente mi dice ALT! C'è una trascrizione pregiudizievole sull'immobile iscritta dal tribunale per conto del fratello del venditore che, anni fa (2006), fece causa al venditore per verifica di possesso (la casa deriva da donazione contro la quale il fratello ha prestato opposizione). Chiamo subito l'agente per avere ragguagli. L'agente verifica il tutto con il venditore e mi dice che la richiesta è stata respinta dal giudice con sentenza passata in giudicato e che la trascrizione può essere eliminata dal notaio. Ottimo dico io! Errore!! Inviata la sentenza al notaio, mi conferma che la richiesta del fratello è stata respinta, la sentenza è passata in giudicato, ma non contiene la richiesta di cancellazione della trascrizione e che in mancanza di richiesta da parte del giudice lui non può procedere alla cancellazione! L'agente non è convinto e contatta altro notaio di sua conoscenza. Il suo notaio gli dice che lui ritiene di poter cancellare la trscrizione, ma solo se io faccio l'atto di vendita da lui. Al contrario lui non eseguirebbe solo la cancellazione perchè gli porterebbe poco guadagno.
A questo punto che fare?? Io voglio comprare l'immobile! Al punto tale che ho già avviato i progetti per la ristrutturazione, ho già ingaggiato un architetto e ho già i progetti in mano. Allo stesso tempo però non voglio essere io a risolvere un problema del venditore (cambiando notaio, anche perchè io del mio notaio mi fido ciecamente e, soprattutto, ho già comunicato alla banca i riferimenti del notaio). Non posso nemmeno attendere i tempi di un tribunale per la cancellazione della trascrizione, perchè questo porterebbe ad una posticipazione spropositata dell'inizio dei lavori di ristrutturazione. Questo posticipo mi porterebbe a perdere le detrazioni fiscali del 50% che scadono il 31 giugno (e non si tratta di pochi soldi credetemi).
Ovviamente il compromesso riporta chiaramente la dicitura che l'immobile dovrà essere libero da trascrizioni etc etc entro data rogito. Avete consigli da darmi?
