Immobile locato come commerciale ma in realtà magazzino

[alta gamma]

Buongiorno,
tento di sottoporvi il problema che devo affrontare, spero che qualcuno riesca ad aiutarmi!
Ho un' agenzia immobiliare ed ho affittato un locale che mi è sempre stato presentato come commerciale, ( effetivamente anche in passato all' interno sono sempre state aperte attività commerciali) il contratto ha voluto prepararlo il proprietario, inserendo il locale come ad uso esclusivamente commerciale al piano terreno ed "anche commerciale" al piano primo, non ho chiesto ulteriore documentazione fidandomi della persona e della "cronologia" degli affittuari precedenti.
concluso il contratto e firmato, dovendo aiutare il conduttore a presentare le pratiche per le licenze, ho risciesto una visura cat. dalla quale risulta piano terra C/2 e piano primo A/2.
Cosa rischia il proprietario avendo sottoscritto un contratto di locazione ad uso commerciale? E' vero che C/2 è sotto uso commerciale ma ha sempre proposto al conduttore l' immobile come negozio.....
Ovviamente ora i disagi del conduttore sono notevoli perchè dovrà passare parecchio tempo in attesa del cambio di destinazione, senza poter aprire l' attività....

 

[marcellogall]

Mi dispiace alta gamma, hai commesso una leggerezza. Se un cliente si rivolge a noi è perchè vuole essere tutelato nella sua ricerca e successivo contratto. Oggi è talmente facile e così poco costoso chedere le visure che mi sembra impossibile che tu non le abbia chieste prima del contratto di locazione. Ti auguro di non dover subire una richiesta di danni.

 

[roberto.spalti]

Il conduttore può richiedere l'annullamento del contratto perché il bene promesso non è conforme allo stato di fatto (se addirittura il contratto non è nullo fin dalla stipula).
Quindi, dato che la responsabilità è del locatore che ha dichiarato il falso, è possibile la richiesta di quanto versato oltre alle spese sostenute e danni per la mancata possibilità di aprire l'attività.
Per quanto ti riguarda io chiederei il rimborso della provvigione.

 

[Marina Langella]

Mai fidarsi dei proprietari .... una visura catastale ti salva sempre da una brutta figura

 

[Finimservice]

La documentazione essenziale per capire se puoi svolgere l'attività all'interno di un locale è quelle risultante dalla documentazione urbanistica unitamente al certificato di agibilità del locale. Il catastale c'entra poco, non è probante, è creato su indicazioni del proprietario. L'attività di Agenzia Immobiliare, poiché produttrice di corrispettivi/pagamenti, dovrebbe essere esercitata in locali urbanisticamente commerciali o uso ufficio (anche per presenza di personale e contatti con il pubblico)

 

[Antonello]

E' vero che C/2 è sotto uso commerciale ma ha sempre proposto al conduttore l' immobile come negozio.....

Il C/2 non è un locale sotto uso commerciale.
E' un locale ad uso magazzini e locali di deposito.
Il C/1 ad uso negozi e botteghe.
Dice bene Fiminservice che la documentazione essenziale per capire se puoi svolgere l'attività all'interno di un locale è quelle risultante dalla documentazione urbanistica unitamente al certificato di agibilità del locale.
Le categorie catastali servono solo per identificare gli immobili.
E la certificazione catastale non è probante.

 

[alta gamma]

Buongiorno,
innanzitutto ringrazio tutti per le risposte e il contributo.
Volevo in primis specificare una cosa che forse non era chiara nel mio messaggio, ma il locale è stato affittato per aprire una sala giochi e non un' agenzia immobiliare!
So di aver commesso una leggerezza ma trattandosi di una locazione ( e non di una vendita, per la quale ovviamente richiedo tutto e anche di più!non per sminuire una locazione ma di sicuro non immaginavo uscisse un problema del genere tanto più che il locale si trova in una delle vie principali!) di un immobile che da decenni è stato locato come negozio, presentato come tale, ahimè, sicuramente sbagliando, non mi sono posta il problema!
Il problrma è sorto più che altro perchè il proprietario, nonostante avesse "fatto il furbetto" e fosse in torto marcio, non si è rivelato particolarmente collaborativo quando mi sono attivata per risolvere il problema, far eventualmente effettuare un cambio di destinazione e capire se si trattava di un problema puramente di accatastamento oppure urbanistico, al contrario del conduttore che ha capito la situazione.
so che il catasto non è probatorio infatti ho cercato di ricostruire subito la storia urbanistica dell' immobile dalla quale ( con mille difficoltà perchè sono dovuta arrivare all' archivio storico per trovare delle pratiche!) ho scoperto che effettivamente a livello comunale l' immobile è negozio, per cui dovremmo risolvere il problema con una semplice variazione catastale.
Volevo però sapere cosa rischiava il proprietario proprio perchè non capendo a cosa andava incontro metteva i bastoni tra le ruote....assurdo!!
Inoltre ho detto che "E' vero che C/2 è sotto uso commerciale" perchè il gruppo catastale "C" è denominato uso commerciale e in particolare C/2 magazzino e C/1 negozio, ma dato che ciò non è stato specificato nel contratto parlando esclusivamente di "uso commerciale" non sapevo se il proprietario poteva attacarsi a questa sottigliezza....( a questo punto devo dire che la nuova legge relativa all' obbligo di inserimento dei dati catastali sarebbe tornata utile!)
Credo di aver spiegato tutte le vicissitudini! Alla luce di ciò se avete ancora commenti o suggerimenti li considero sempre preziossi!

 

[Antonello]

Volevo però sapere cosa rischiava il proprietario proprio perchè non capendo a cosa andava incontro metteva i bastoni tra le ruote....assurdo!!

Per aprire un'attività commerciale o un pubblico esercizio devi presentare un'istanza al SUAP che, da noi per legge regionale pretendono la DUAAP (Dichiarazione Unica Autocertificativa Attività Produttive), richiede delle dichiarazioni di conformità e asseverazioni rese da un tecnico abilitato circa la conformità urbanistica.
Va fatta indicando i dati catastali e urbanistici.
Il conduttore una volta registrato il contratto di affitto all'AdE si sarebbe attivato per l'apertura dell'attività ed il Comune, entro 30 giorni, gli avrebbe comunicato che non poteva aprire per difformità urbanistica.
Non è il tuo caso, considerato che al Comune risultava locale commerciale e non deposito, ma se non fosse stato regolare sono certo che il conduttore avrebbe chiesto spiegazioni e conseguenti danni al proprietario.
Il quantum sarebbe stato solo da stabilire, ma avrebbe richiesto i danni per mancato guadagno.

Inoltre ho detto che "E' vero che C/2 è sotto uso commerciale" perchè il gruppo catastale "C" è denominato uso commerciale e in particolare C/2 magazzino e C/1 negozio, ma dato che ciò non è stato specificato nel contratto parlando esclusivamente di "uso commerciale" non sapevo se il proprietario poteva attacarsi a questa sottigliezza...

Forse lo ha detto lui e non tu che la categoria "C" sta per "commerciale" e sbaglia.
Pensa che nella "C" esistono 7 (sette) categorie e giusto per dire che il tuo cliente ha raccontato una corbelleria il "C/7" identifica le tettoie chiuse o aperte.
Comunque stampa l'allegato e fagli capire quante stupidaggini ha detto.

 

[Finimservice]

Perfetto Antonello e, se posso ulteriormente precisare, C/1 a maggiore differenza delle altre categorie C, innanzi tutto deve avere i requisiti igienico sanitari : servizi igienici, altezza, salubrità, abb. barriere architettoniche, ecc attraverso i quali ottiene Agibilità per locale commerciale per poter avere la presenza di dipendenti o persone che al suo interno possono lavorare e, infine, accogliere clienti per l'attività (a scopo di lucro) che si andrà ad espletare. Il C/2 = magazzino/deposito può essere anche un locale vuoto senza alcun requisito particolare.

 

[alta gamma]

Antonello Assolutamente!
Fortunatamente conosco bene la parte catastale e la prima cosa che gli ho sottolineato sono le categorie comprese nel gruppo "C"!
Ma non c' è peggior sordo di chi non vuol sentire!

Aggiunto dopo 1 :

Soprattutto quando sisente toccato il portafoglio...!!Perchè ovviamente gli ho anticipato ciò che poi è successo: il conduttore gli ha chiesto di abbuonare delle mensilità visto il ritardo ( e per il momento ancora mancata) " apertura dell' attività"!