Immobile locato da mettere in vendita

[vagno]

Buongiorno,
è la prima volta che mi capita un cliente che vuole darmi l'incarico per mettre in vendita una casa singola con inquilini (sfortuna o fortuna? mah).
Il contratto di locazione è, ovviamente, un 4+4 stipulato circa 2 anni e mezzo fa.
Se la memoria non m'inganna dovrei procedere così:
1) stimare l'immobile [ma in questo caso devo fare una riduzione al prezzo individuato per il fatto che siano presenti inquilini? Se sì che tipo di riduzione va fatta?]
2) Il proprietario deve inviare agli inquilini la proposta di acquistare al prezzo di vendita che dovrà sempre rimanere lo stesso non potendosi più vendere a prezzo inferiore a quello proprosto agli inquilini. La proposta va inviata in che modo? (ricordo che la raccomandata A/R non era idonea)
3) Se dopo 60 giorni gli inquilini non rispondono o rispondono negativamente, l'immobile può essere messo in vendita (ma si può pubblicizzare l'immobile anche prima della scadenza dei 60 giorni, così per farlo visionare a gente interessata che potrebbe, scaduto il tempo, acquistarlo?)
4) Devo far firmare qualcosa da parte degli inquilini che mi garantiscono che mi daranno la possibilità di far visionare l'immobile ai potenziali acquirenti dopo i 60 giorni? Vorrei cautelarmi che non mi mettano i bastoni tra le ruote.

domanda accessoria, scontata ma per eccesso di zelo la faccio: l'acquirente una volta rogitato potrà, in termini di legge (quindi alla scadenza del primo quadriennio di locazione, se sussiste la giusta causa) recedere dal contratto di locazione e liberare l'immobile?

Ho dimenticato qualcosa? Grazie per le risposte.

 

[Maurizio Zucchetti]

1. La percentuale di riduzione del prezzo di mercato a mio avviso può andare dal 25 al 30%
2-3. Quello di cui parli si chiama Prelazione, che nel caso della locazione a scopo abitativo non vale. Ovviamente, per cortesia ed anche per convenienza commerciale, è uso interpellare per primi gli inquilini, ma senza dover seguire nessuna procedura!
4. Tale possibilità dovrebbe essere già compresa nel contratto di locazione, qualora non ci fosse è comunque un diritto del proprietario, e come tale regolato dal Codice Civile. Peraltro, per la cortesia di cui sopra, una richiesta al conduttore delle ore più "comode" per le visite ci starebbe comunque bene!

 

[Umberto Granducato]

Quello di cui parli si chiama Prelazione, che nel caso della locazione a scopo abitativo non vale.

Credo che ci sia prelazione in caso di disdetta al quarto anno

 

[vagno]

Perfetto, sì sì era prelazione, quindi il proprietario può fare una richiesta/comunicazione scritta in cui dice agli inqulini "intendo vendere a tot euro" e loro se vogliono possono comprare senò non ho l'obbligo di attendere 60 giorni, giusto?
Ma deduco che non c'è nemmeno l'obbligo di vendere al prezzo offerto agli inqulini, nel senso che se poi il proprietario trova qualcuno a cui vende a meno non c'è problema, giusto?

 

[Roby]

La prelazione è ostica nelle compravendite va seguita da giusta procedura.
Quando hai in essere una proposta d'acquisto comunichi agli inquilini l'offerta a tue mani tramite lettera R.R. o meglio ancora tramite comunicazione di uffucialegiudiziario, l inquilino ha 60 gg per rispondere, dopo di che in caso di risposta negativa puoi procedere al perfezionamento del contratto con l'acquirente.

Vien da se la problematica di trovare un acquirente che aspetti 60 gg per la risposta dell'accettazione.

 

[vagno]

La prelazione è ostica nelle compravendite va seguita da giusta procedura.
Quando hai in essere una proposta d'acquisto comunichi agli inquilini l'offerta a tue mani tramite lettera R.R. o meglio ancora tramite comunicazione di uffucialegiudiziario, l inquilino ha 60 gg per rispondere, dopo di che in caso di risposta negativa puoi procedere al perfezionamento del contratto con l'acquirente.

Vien da se la problematica di trovare un acquirente che aspetti 60 gg per la risposta dell'accettazione.

Grazie Roby ora mi è tutto più chiaro.
In pratica posso mettere in vendita l'immobile e solo dopo aver avuto una proposta da parte di un potenziale acquirente giro il diritto di prelazione (con le stesso prezzo della proposta) agli inquilini che hanno 60 gg per rispondere.
Grazie ancora

 

[stefim immobiliare]

la mia domanda è attinente per certi aspetti a quella posta da vagno .il proprietario di un immobile affittato tramite me,ha proposto all'inquilino di comprarselo .mi spetta la mediazione? preciso che prima di affittarlo avevo l'incarico verbale di venderlo.