Immobile strumentale. Meglio acquistarlo come privato o società immobiliare?

[Mirko Okrim]

Buongiorno a tutti,
sono nuovo del forum e ringrazio anticipatamente chi parteciperà.
Ho intenzione di acquistare un immobile uso ufficio + archivio all'asta che verrà battuto a 1.300.000 euro + IVA. Questa dovrebbe essere IVA 20% giusto? L'attuale inquilino ha un contratto di affitto che scade nel 2019 (10 anni) con canone mensile di euro 15.000 + IVA per totali 180.000 euro + IVA annui.
Verrebbe acquistato con mezzi propri senza ricorrere all'indebitamento bancario. Domanda: conviene acquistarlo come persona fisica o come società immobiliare? l'acquisto come privato non mi permette di detrarre l'IVA (sono 260.000 euro + imposte catastali e di registro). Come società rischio sostanzialmente di pagare il 40% sui miei utili (posso detrarre i costi di manutenzione o spese legali,a uto ecc ma poca roba in sostanza) però posso compensare l'IVA dell'acquisto con quella dei canoni di affitto se non sbaglio. L'immobile poi lo dovrei ammortizzare in 33 anni.Anche qui..non tantissimo vantaggio.
Correggetemi se ho fatto delle inesattezze ma lavoro in un settore non propriamente immobiliare.

Grazie davvero di cuore

 

[geomanera]

ma usare un leasing ? , oggi in media ti chiedono il 20 - 25% di anticipo e ammortizzi in tutto in 18 anni. il costo del denaro, + alto della resa che avresti investendo il tuo, è compensato da un ammortamento + rapido. puoi creare una soc ad hoc o utilizzare quella che hai.
ps l'IVA è al 10%

 

[faustoturatto]

La mia commercialista, in questi casi, dice che l'IVA è del 21 e non del 10%.
Tenuto conto del valore da investire meglio interessare uno (o più) bravi commercialisti che diano una risposta circostanziata.
Saluti fausto

 

[SULTAN22]

a prescindere dalla locazione...io ritengo che sia assolutamente meglio come società perchè applichi il reverse carge....così non paghi l'IVA....tutte le altre imposte invece le paghi comuque!!! il tuo consulente saprà spiegarti bene di cosa si tratta

 

[gcaval]

io ritengo che sia assolutamente meglio come società perchè applichi il reverse carge

Non credo lo possa applicare sull'acquisto (all'asta). Immobile strumentale, IVA 21%.


Secondo me devi farti fare un piano da un buon commercialista, verificando cosa conviene di più alla luce di quanto hai detto, ma con tutti i possibili dati che qui non abbiamo: costi di manutenzione ordinaria e straordinaria, quanto incidono le tasse su società e su privato (anche da privato paghi le tasse), ecc. ecc.

 

[SULTAN22]

come mai all asta no? allora non lo possiamo definire piu immobile strumentale....in effetti ci sono trppe cose che non sappiamo per rispondere

 

[Mirko Okrim]

Grazie di cuore.
Il consiglio di recarsi dal commercialista è più che giusto per verificare i pro e i contro e infatti a breve lo incontrerò. Però farsi un'idea preliminare è sempre meglio
L'immobile è stato restaurato di recente quindi gran costi non ce ne sono da sostenere. Potranno essere inserite caso mai un'auto aziendale, commercialista ecc. Il reverse charge dovrebbe essere applicato. L'IVA dovrebbe essere al 20 + 1% di imposte.
Spannometricamente di quei 180.000 annui di affitto penso che netti rimarranno circa la metà giusto?
Grazie ancora

 

[Mirko Okrim]

l'immobile è costituito da una parte C/2 e l'altra d/5

 

[geomanera]

sull'IVA ho detto una fregnaccia , forse questa tabella può essere utile , ma mai come un bravo commercialista.Vedi l'allegato MONOGRAFIA IVA.PDFVedi l'allegato MONOGRAFIA IVA.PDF