Immobile vincolato: Sovrintendenza, catasto, caparra e grande confusione

[Berlandini80]

Ciao a tutti.

La mia situazione è questa: a breve farò una proposta d'acquisto per un immobile.

Primo elemento: la casa è vincolata alla Sovrintendenza delle Belle Arti.
Secondo elemento: i proprietari sono 5 eredi.
Terzo elemento: ci sono delle incongruenze catastali (e urbanistiche).

L'agente immobiliare mi ha anticipato che all'atto della proposta dovrei versare una somma (tramite assegno) a titolo di caparra, che di fatto però non verrebbe mai consegnata ai venditori, poiché anche dopo il "primo" rogito il trasferimento di proprietà rimarrà sospeso fino allo scadere dei 60 gg di prelazione della Sovrintendenza. Servirebbe solo per "garantire" che i venditori provvedano entro un tempo ragionevole a risolvere i problemi urbanistici e catastali.

Sulla cifra dell'assegno non discuto (anche se mi sembra un po' bassa), ma avrei alcune domande:
- che tipo di caparra sarà? (secondo me, l'unica possibilità che ha senso è la caparra penitenziale, ma forse non ho capito bene);
- è giusto fare un unico assegno (ad uno solo degli eredi) e non uno per ciascun erede? (io propenderei per farne 5);
- ho letto la "proposta d'acquisto in bianco" standard dell'agenzia (quella depositata alla camera di commercio) e ovviamente descrive una situazione standard (niente vincolo della Sovrintendenza, caparra confirmatoria); a cosa devo stare attento nel modificarla, affinché sia più adatta al mio caso particolare?

Grazie in anticipo.

 

[brina82]

Ciao a tutti.

La mia situazione è questa: a breve farò una proposta d'acquisto per un immobile.

Primo elemento: la casa è vincolata alla Sovrintendenza delle Belle Arti.
Secondo elemento: i proprietari sono 5 eredi.
Terzo elemento: ci sono delle incongruenze catastali (e urbanistiche).

L'agente immobiliare mi ha anticipato che all'atto della proposta dovrei versare una somma (tramite assegno) a titolo di caparra, che di fatto però non verrebbe mai consegnata ai venditori, poiché anche dopo il "primo" rogito il trasferimento di proprietà rimarrà sospeso fino allo scadere dei 60 gg di prelazione della Sovrintendenza. Servirebbe solo per "garantire" che i venditori provvedano entro un tempo ragionevole a risolvere i problemi urbanistici e catastali.

Sulla cifra dell'assegno non discuto (anche se mi sembra un po' bassa), ma avrei alcune domande:
- che tipo di caparra sarà? (secondo me, l'unica possibilità che ha senso è la caparra penitenziale, ma forse non ho capito bene);
- è giusto fare un unico assegno (ad uno solo degli eredi) e non uno per ciascun erede? (io propenderei per farne 5);
- ho letto la "proposta d'acquisto in bianco" standard dell'agenzia (quella depositata alla camera di commercio) e ovviamente descrive una situazione standard (niente vincolo della Sovrintendenza, caparra confirmatoria); a cosa devo stare attento nel modificarla, affinché sia più adatta al mio caso particolare?

Grazie in anticipo.

Perché non confirmatoria la caparra?

Ti rispondo in parte; per il resto risponderà qualcun altro.

Io farei una proposta sospensivamente condizionata alla regolarità urbanistica dell'immobile.

Ovvero, posto che vi siano delle irregolarità come da te indicato, il contratto diventa efficace solo con la risoluzione di tali irregolarità, sempre che non sia necessario cambiare la conformazione degli attuali divisori (immagino che tu la casa la voglia così come è attualmente), pertanto allegherei alla proposta anche l'attuale planimetria, quindi:

se si sana l'attuale configurazione il contratto sarà valido solo a partire da quel momento

altrimenti è come se non fosse mai esistito e ti dovranno restituire l'assegno (e l'agenzia non matura provvigioni).

 

[cristian casabella]

(secondo me, l'unica possibilità che ha senso è la caparra penitenziale, ma forse non ho capito bene)

la caparra penitenziale la preferirà l'agenzia perché così si prende le provvigioni

è giusto fare un unico assegno (ad uno solo degli eredi) e non uno per ciascun erede? (io propenderei per farne 5

è uguale, puoi anche farne solo UNO di assegno e poi, quando pagherai il saldo, si faranno i giusti conteggi

o letto la "proposta d'acquisto in bianco" standard dell'agenzia (quella depositata alla camera di commercio) e ovviamente descrive una situazione standard (

mai lavorato con proposte standard, non ha molto senso....comunque puoi chiedere di integrare ciò che ritieni giusto, tra le note o comunque specificarle per iscritto sotto la proposta stessa

 

[Berlandini80]

Perché non confirmatoria la caparra?

Perché anche se la proposta venisse accettata, di fatto la compravendita sarebbe sospesa dalla possibile prelazione.

Io farei una proposta sospensivamente condizionata alla regolarità urbanistica dell'immobile.

Sì sì, questo sicuramente.

la caparra penitenziale la preferirà l'agenzia perché così si prende le provvigioni

Quando si versano le provvigioni in caso di caparra penitenziale? Si versano all'accettazione della proposta anche se questa è sospesa per il diritto di prelazione?

è uguale, puoi anche farne solo UNO di assegno e poi, quando pagherai il saldo, si faranno i giusti conteggi

Non vorrei che, dopo l'accettazione della proposta, nel caso si tirasse indietro uno solo degli eredi e quindi la compravendita saltasse, si aprisse un contenzioso infinito tra me, l'inadempiente e l'intestatario dell'assegno.

 

[Giuseppe Di Massa]

Ciao a tutti.

La mia situazione è questa: a breve farò una proposta d'acquisto per un immobile.

Primo elemento: la casa è vincolata alla Sovrintendenza delle Belle Arti.
Secondo elemento: i proprietari sono 5 eredi.
Terzo elemento: ci sono delle incongruenze catastali (e urbanistiche).

L'agente immobiliare mi ha anticipato che all'atto della proposta dovrei versare una somma (tramite assegno) a titolo di caparra, che di fatto però non verrebbe mai consegnata ai venditori, poiché anche dopo il "primo" rogito il trasferimento di proprietà rimarrà sospeso fino allo scadere dei 60 gg di prelazione della Sovrintendenza. Servirebbe solo per "garantire" che i venditori provvedano entro un tempo ragionevole a risolvere i problemi urbanistici e catastali.

Sulla cifra dell'assegno non discuto (anche se mi sembra un po' bassa), ma avrei alcune domande:
- che tipo di caparra sarà? (secondo me, l'unica possibilità che ha senso è la caparra penitenziale, ma forse non ho capito bene);
- è giusto fare un unico assegno (ad uno solo degli eredi) e non uno per ciascun erede? (io propenderei per farne 5);
- ho letto la "proposta d'acquisto in bianco" standard dell'agenzia (quella depositata alla camera di commercio) e ovviamente descrive una situazione standard (niente vincolo della Sovrintendenza, caparra confirmatoria); a cosa devo stare attento nel modificarla, affinché sia più adatta al mio caso particolare?

Grazie in anticipo.

Non vedo nulla di preoccupante, il vincolo è formale, nessun ente compra le case in realtà, i 5 eredi non rappresentano una difficoltà, puoi fare un assegno unico a uno di loro, salvo che non si impuntino per cose diverse ma te lo dirà l'agente immobiliare, la proposta standard si può integrare a mano con ciò che serve, in bocca al lupo!

 

[matusalemme]

Berlandini,

se non sei già del mestiere/professione, riuscire a portare a felice conclusione un'operazione così complessa (acquisto immobile con varie irregolarità, in comproprietà fra cinque fratelli, soggetta al vincolo delle Belle Arti, con caparre, condizioni sospensive, etc.) è più da maghi che da umani

spero che tu - oltre a raccogliere maggiori info possibili sul forum - ti faccia seguire fin dall'inizio da un notaio o da qualche professionista

il percorso è ad ostacoli e te ne sei già accorto leggendo la bozza che non tratta il caso dell'immobile vincolato dalle Belle Arti

personalmente, in una situazione così complicata, piuttosto che giocare sul campo dell'agenzia, che ha i suoi formulari standard, mi muoverei - sempre con l'assistenza dell'agenzia, sì - ma con un contratto mio, nuovo, redatto da un professionista di mia fiducia e secondo le mie regole: chi rischia di più, sei tu

 

[Bagudi]

Io lo farei direttamente dal notaio.

Tanto, proprio per la procedura particolare, dovrete tornarci più volte...

 

[matusalemme]

sono d'accordo

1. occorre far mettere preventivamente in regola un immobile, catastalmente ed urbanisticamente

2. occorre che firmino tutti e cinque (oppure uno munito di procura da tutti- tutti gli altri), altrimenti son dolori

3. occorre acquistare (davanti al notaio) con la clausola sospensiva causa prelazione

4. occorre dichiarare (sempre davanti al Notaio) che le Belle Arti non hanno esercitato il loro diritto di prelazione

sarebbe meglio stipulare un contratto preliminare (con le firme di tutti gli eredi) sotto due condizioni : la prima, regolarità urbanistico- catastale e la seconda,di mancato esercizio della prelazione,
il tutto con l'assistenza di notaio (o professionista), naturalmente con la presenza dell'agente che serve a risolvere le complicazioni e a smussare gli angoli

sarebbe meglio versare i soldini solo dopo che gli eredi han regolarizzato l'immobile

se proprio devi consegnare soldini, cercherei di consegnarli in garanzia al notaio, che libererà la somma una volta avveratasi - quanto meno - la prima condizione sospensiva (immobile in regola)

 

[brina82]

1. occorre far mettere preventivamente in regola un immobile, catastalmente ed urbanisticamente

Oramai è tardi: passano mesi e se arriva qualcuno lo "frega". Ritengo sia meglio tenere sospeso il contratto.

2. occorre che firmino tutti e cinque (oppure uno munito di procura da tutti- tutti gli altri), altrimenti son dolori

Concordo

3. occorre acquistare (davanti al notaio) con la clausola sospensiva causa prelazione

Ritengo basti sospensiva (basta che si fa seguire da un Avvocato o un tecnico esperto in compravendite), senza il Notaio per il momento.

Il vincolo delle belle arti non è di prelazione, ma legato al fatto che potrebbero non accettare determinate modifiche interne all'appartamento (specie se già fatte...).

 

[matusalemme]

si tratta di capire bene di che vincolo delle Belle Arti si tratta nel caso specifico, se di sola ristrutturazione oppure di prelazione in caso di vendita

al momento, nel post iniziale, Berlandini stesso ha parlato di prelazione, primo rogito, 60 giorni, etc.: quindi ,propenderei per il vincolo più stringente

con tutto quel che ne consegue