Immobili accatastati ma non di proprietà e immobili di proprietà non accatastati

[Quagliozzi]

Buonasera,
20 anni dopo la successione dei beni di mia madre (seguita da altro coerede) scopro ci sono ancora dei lotti di terreno intestati catastalmente a lei, sparsi nelle campagne di un paesetto della Sardegna. Scopro inoltre che risultano "di fatto" ancora di proprietà di mia madre altri lotti di terreno che non risultano inseriti in successione e nemmeno in Catasto. Tutti piccoli lotti a destinazione "pascolo" di scarso valore e pressoché invendibili.
Di certo c'è che, in passato molte compravendite venivano formalizzate con una stretta di mano per cui è probabile che alcuni terreni ancora intestati a mia madre siano stati venduti, come è possibile che lei sia proprietaria di altri terreni ma che non risulti da nessuna parte.
Come se ne esce?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Ciao,
spesso in occasione di successioni si verificavano erronee volturazioni, altre volte non si volturavano tutti i terreni, altre volte ancora proprio le denunce di successione rappresentano l'occasione per regolarizzare il tutto.
Partirei dal catastale (e dall'estratto di mappa).
E' necessario verificare quali terreni, che al catasto risultano ancora intestati a tua mamma, sono stati effettivamente acquistati da lei / ricevuti ad altro titolo (ad esempio in eredità dai tuoi nonni) e non ceduti a terzi.
Per questi terreni, che possiamo ritenere effettivamente di proprietà della mamma, valutare se presentare una denuncia di successione integrativa (che in realtà dovrà elencare tutti gli immobili della vecchia, oltre a quelli emersi di recente).
Nella denuncia di successione integrativa verranno indicati anche tutti i terreni eventualmente intestati (in catasto) ad altri soggetti, ma rimasti nella disponibilità tua o di altri coeredi (sempre che vi sia un titolo in virtù del quale chiedere la rettifica della intestazione catastale).
Ma resto in attesa dei contributi degli altri utenti, magari geometri.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Buonasera,
20 anni dopo la successione dei beni di mia madre (seguita da altro coerede) scopro ci sono ancora dei lotti di terreno intestati catastalmente a lei, sparsi nelle campagne di un paesetto della Sardegna. Scopro inoltre che risultano "di fatto" ancora di proprietà di mia madre altri lotti di terreno che non risultano inseriti in successione e nemmeno in Catasto. Tutti piccoli lotti a destinazione "pascolo" di scarso valore e pressoché invendibili.
Di certo c'è che, in passato molte compravendite venivano formalizzate con una stretta di mano per cui è probabile che alcuni terreni ancora intestati a mia madre siano stati venduti, come è possibile che lei sia proprietaria di altri terreni ma che non risulti da nessuna parte.
Come se ne esce?

In alcune zone d'Italia, secondo la mia esperienza, è abbastanza normale ed è difficile anche quasi liberarsi di certi terreni. Bisogna, poi, verificare anche che non si tratti di livelli, cioè contratti agrari di livello in cui il Comune che è proprietario concede uno sfruttamento che nel gergo viene chiamato "proprietà", ma che è in realtà un uso perpetuo, da cui è difficile anche riscattarsi e uscirne. Secondo me, potrebbe trattarsi di livelli perpetui e dalle visure non è detto che risultino. Bisogna ricostruire il tutto documenti alla mano, come ha detto il collega.

 

[Quagliozzi]

Grazie per le sollecite risposte.
Tenderei a escludere l'uso perpetuo poiché non mi risulta che sia una pratica adottata in quelle zone. Anzi, so per certo che la maggior parte dei terreni mia madre li aveva ereditati.
Il problema più grosso credo che sia rappresentato dal fatto che per molti lotti non esiste alcun titolo di proprietà, ma solo la "memoria storica" dei confinanti e dei pastori (quando non passati a miglior vita...). In questo caso si può confermare la proprietà con dichiarazioni di terzi o autocertificazioni?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Credo che in questo caso l'unica soluzione percorribile sia l'accertamento della usucapione

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Grazie per le sollecite risposte.
Tenderei a escludere l'uso perpetuo poiché non mi risulta che sia una pratica adottata in quelle zone. Anzi, so per certo che la maggior parte dei terreni mia madre li aveva ereditati.
Il problema più grosso credo che sia rappresentato dal fatto che per molti lotti non esiste alcun titolo di proprietà, ma solo la "memoria storica" dei confinanti e dei pastori (quando non passati a miglior vita...). In questo caso si può confermare la proprietà con dichiarazioni di terzi o autocertificazioni?

Sì, al momento della vendita, si può alienare il terreno "per possesso". Non è nemmeno necessario fare, quindi, una causa per accertare l'usucapione, essendo sufficiente la vendita per possesso. La Cassazione sul punto ormai è consolidata.

Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 05/02/2007, n. 2485

Non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferito il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell'usucapione, ancorché l'acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario. (Cassa con rinvio, App. Torino, 12 Giugno 2002)

 

[Avv Luigi Polidoro]

Vero, concordo con @STUDIO DUCHEMINO

 

[marcanto]

Come se ne esce?

Tralasciando in prima istanza il problema usucapione, occorre interagire con un tecnico competente in materia che partendo dalla successione presentata vaglierà poi la situazione catastale/atti di proprietà.....
Per poi capire come affrontare il contesto/i usucapione

 

[ingelman]

Scopro inoltre che risultano "di fatto" ancora di proprietà di mia madre altri lotti di terreno che non risultano inseriti in successione e nemmeno in Catasto. Tutti piccoli lotti a destinazione "pascolo" di scarso valore e pressoché invendibili.

La domanda sorge spontanea
Questa proprietà da cosa si evince? A quale titolo?

Bisogna, poi, verificare anche che non si tratti di livelli, cioè contratti agrari di livello in cui il Comune che è proprietario concede uno sfruttamento che nel gergo viene chiamato "proprietà",

Non sempre il vero dominus è il Comune
nei paesi anche da noi spesso i Livellario erano famiglie di Nobili o addirittura enti eclesiastici.

Livelli o no .... pratiche antichissime che non si praticano più dal 1942 o giù di lì
Di certo vanno fatte ricerche in comune per risalire all'effettiva proprietà consultando gli archivi storici.

Per esperienza dico che sono pratiche noiosissime "difficili" proprietà che spesso e volutamente venivano non menzionate nelle varie successioni perchè ritenute prive di valore (più un onere che un'utilità) e molte volture venivano fatte d'ufficio anche erroneamente.

Consiglio al nostro amico di affidarsi ad un tecnico esperto visurista vecchia maniera che si muove bene negli uffici Comunali e non di uno esclusivamente utilizzatore di strumenti informatici.

Anche riferito all'altro aspetto citato, avere una proprietà ed acquisirla anche per usucapione ha un senso solo se ha valore.

Ma molto spesso molti di questi piccoli lotti rappresentano solo un peso, per non parlare delle responsabilità in caso di incidenti, incendi, ed altre situazioni che vedono una responsabilità di mancata "manutenzione" di chi formalmente ne detiene titolo, in questo caso gli eredi .... (dato che non hanno fatto alcuna rinuncia TOTALE) indipendentemente dalle denuncie di successione che spesso sono incomplete ed andrebbero integrate.


E' bello ricevere eredità di valore, il problema è "o ti prendi tutto o niente"
Tra il tanto ci sono le palle al piede dove liberarsene a volte risulta una missione quasi impossibile (anche se volessi donarle al patrimonio Comunale) Il Comune ti risponde "grazie ma prenditene cura tu .... sono solo spese.

Auguri

 

[brina82]

Buonasera,
20 anni dopo la successione dei beni di mia madre (seguita da altro coerede) scopro ci sono ancora dei lotti di terreno intestati catastalmente a lei, sparsi nelle campagne di un paesetto della Sardegna. Scopro inoltre che risultano "di fatto" ancora di proprietà di mia madre altri lotti di terreno che non risultano inseriti in successione e nemmeno in Catasto. Tutti piccoli lotti a destinazione "pascolo" di scarso valore e pressoché invendibili.
Di certo c'è che, in passato molte compravendite venivano formalizzate con una stretta di mano per cui è probabile che alcuni terreni ancora intestati a mia madre siano stati venduti, come è possibile che lei sia proprietaria di altri terreni ma che non risulti da nessuna parte.
Come se ne esce?

È "normale" che dei terreni (solitamente di modesto valore) possano essere sfuggiti da qualche successione.

Tuttavia per capire la reale proprietà è necessario rintracciare l'atto di provenienza, del nonno del nonno del nonno...

Da lì si evince tutto, e poi a cascata si possono correggere/integrare tutte le successioni.

In alternativa, usucapione o vendita per possesso, anche se qualche volta ne parlai con Notai, di quest'ultima cosa, ed erano abbastanza scettici.

Ho l'impressione che sia più una cosa teorica che pratica.