Impianto Caldaia non conforme dopo rogito

[andneg]

Salve, ho appena acquistato un appartamento , provveduto ai riallacci di luce e gas ho poi riattivato la caldaia chiamando il termotecnico anche per farne a la revisione.(l'appartamento non era abitato da due anni). Il tecnico mi ha fatto subito notare che la caldaia ( a camera stagna del 2008,anno di costruzione del complesso,) prende aria direttamente all'interno del locale, e non con una presa d'aria esterna come dovrebbe essere, quindi non ho passato la revisione prescrivendomi di adeguare l'impianto (con costosi e antiestetici lavori in quanto la caldaia è dalla parte più lontana rispetto alla parete esterna). Lo stesso tecnico,leggendo le carte che mi ha lasciato il venditore dopo il rogito, andando a vedere una vecchia revisione del 2018 ed anche lì,pur passando il controllo, dava indicazione di adeguare l'impianto fuori norma. A nulla vale la presa di aerazione da 200mm praticata nella finestra. Ora la la domanda è, ho diritto di rivalermi col venditore/agenzia immobiliare che hanno taciuto con questo vizio dell'immobile? In attesa di ricevere dal notaio copia del rogito in mano ho il compromesso che recita, "gli impianti devono essere conformi alle leggi al momento della costruzione dell'immobile"

 

[Luther]

Stesso problema di una mia cliente, un mese fa.
La non conformità è grave, la caldaia prende aria comburente dai locali chiusi.
Fortunatamente si è trovata una canna di areazione nei pressi della caldaia, e si è potuto regolarizzare l'impianto, con una spesa contenuta.
La cliente ha deciso di quindi di non procedere legalmente.
Il collega che ha rilevato il problema nel 2018 ha segnalato la non conformità, ma ha valutato comunque di non fermare l'impianto, stante il foro nella finestra.
Presumo non esista nemmeno la dichiarazione di conformità rilasciata dall'installatore.
E probabile che sul rogito venga ripetuta la formula "gli impianti devono essere conformi alle leggi al momento della costruzione dell'immobile".
Certo la caldaia di tipo C doveva essere installata, nel 2008, con presa d'aria esterna, quindi ci sarebbero buone probabilità di vedersi riconosciuto il vizio occulto, l'acquirente non è certo tenuto a conoscere la normativa tecnica degli impianti.
Il controllo del 2018 prova che la difformità era stata segnalata al venditore, che dunque ne era al corrente.
Sulla opportunità di intraprendere una causa, non mi esprimo.
Il consiglio, dal punto di vista tecnico, per quanto possa valere non conoscendo la tipologia dell'immobile, è di cercare una canna di areazione che vada a tetto, o se fosse possibile inserire una seconda canna a fianco di quella dell'evacuazione fumi, o comunque verificare la possibilità di areare alla parete più vicina. Dall'esterno si vedrebbe solo una griglia, ben camuffabile con la parete esterna.
Tenga presente che occorrerà un tubo di 8 cm di diametro; in caso di futura sostituzione con caldaia a condensazione il diametro dei tubi fumi/aria si può ridurre a 6 cm senza alcun problema.

 

[andneg]

Grazie della risposta molto esaustiva, resta solo da vedere se legalmente ho margini di rivalsa

 

[francesca63]

quindi ci sarebbero buone probabilità di vedersi riconosciuto il vizio occulto,

Vizio occulto non di certo: il vizio occulto è, appunto, qualcosa di “nascosto”, che non si poteva conoscere con la normale diligenza.
In questo caso la caldaia era visibile, l’assenza di corretta areazione anche, e in più c’era un libretto con vecchia revisione che segnalava il problema, e qualsiasi tecnico avrebbe potuto segnalare la situazione senza ulteriori indagini.
Quindi il vizio occulto non c’entra.

E’ probabile che l’acquirente , in via teorica, possa comunque rivalersi sul venditore, ma non certo invocando un inesistente vizio occulto: ma non è detto assolutamente che ne valga la pena.
Naturalmente l’agenzia non ha alcuna responsabilità.

 

[n3m3six]

Grazie della risposta molto esaustiva, resta solo da vedere se legalmente ho margini di rivalsa

Se ha dichiarato che gli impianti erano conformi si. Bisogna vedere quanto costa metterli a norma a spese tue e quanto ti costa una causa dagli esiti costi e tempi incerti. Se siamo nell'ordine di qualche migliaio di euro, lascerei stare e pagherei io. Certo una lettera di un legale gliela farei pervenire giusto per vedere se si mettono paura

 

[Luther]

Vizio occulto non di certo: il vizio occulto è, appunto, qualcosa di “nascosto”, che non si poteva conoscere con la normale diligenza.
In questo caso la caldaia era visibile, l’assenza di corretta areazione anche, e in più c’era un libretto con vecchia revisione che segnalava il problema, e qualsiasi tecnico avrebbe potuto segnalare la situazione senza ulteriori indagini.
Quindi il vizio occulto non c’entra.

Conoscendo la tua esperienza, sarà certo così.
Si ha però certezza che il venditore conosceva la non conformità dell'impianto ed ha venduto dichiarando il falso.

Se ha dichiarato che gli impianti erano conformi si. Bisogna vedere quanto costa metterli a norma a spese tue e quanto ti costa una causa dagli esiti costi e tempi incerti. Se siamo nell'ordine di qualche migliaio di euro, lascerei stare e pagherei io. Certo una lettera di un legale gliela farei pervenire giusto per vedere se si mettono paura

Nel caso citato da me, abbiamo regolarizzato l'impianto con una spesa contenuta, credo la meta della parcella di un legale per inviare comunicazione.
Preventivati i costi per rendere conforme l'impianto, mi muoverei come hai consigliato tu.

 

[andneg]

Ricevuta copia atto del rogito, riporto questo trafiletto
"ARTICOLO 10 - CONFORMITA' IMPIANTI La parte venditrice garantisce la per fetta efficienza ed il regolare funzionamento di tutti gli impianti elettrici, idrici, sanitari, di riscaldamento, di condizionamento e del gas e, più in generale, di tutti gli impianti di cui all'Articolo 1 del Decreto del Ministero dello Sviluppo Economi co n. 37 del 22 gen naio 2008, nonché la lo ro con formità alle norma tive - an che di natura comunitaria - in materia di sicurezza vigenti all'epoca in cui gli im pianti sono stati rea lizzati. Le parti convengono, altresì, che, qualora si rendesse ne cessario adeguare i predetti impianti alla normati va ven tual mente so pravvenuta rispetto a quella vi gente all'e poca in cui gli impianti sono stati realizzati, tutti i relativi costi saranno ad esclusivo carico della parte acquirente."

Quindi si conferma che nel 2008 l'impianto così messo fosse fuorilegge?

 

[Luther]

Quindi si conferma che nel 2008 l'impianto così messo fosse fuorilegge?

La norma vigente all'epoca era la seguente.

https://www.ariagas.it/camino/norma-uni-cig-7129.pdf

Se la tipologia di installazione non prevede per caldaie di tipo C il prelevamento di aria comburente all'esterno dei locali, bisogna far riferimento ad un'installazione di tipo B, con fori di areazione dimensionati secondo la formula che tiene conto di potenza della caldaia ed altri parametri. Il locale deve essere sempre areato ed areabile, divieto di installazione in camere da letto e bagni.

 

[andneg]

La caldaia è un FORMAT ZIP 25 BF TS, potrebbe essere installata come tipo B quindi?