Impossibilita di rogitare per causa di forza maggiore

[Utente Cancellato 54247]

Buon giorno vi sottopongo il mio problema sperando di riuscire ad avere una soluzione.... Sto acquistando un appartamento (Bologna ) e in data 16/10/2013 si è firmato il preliminare davanti al notaio, il rogito doveva essere firmato entro il 31/10/2013 ,purtroppo uno degli eredi proprietari (sono ben 12) è stato colto da ictus il 19/10/2013 ed è tuttora ricoverata in ospedale non in grado di intendere e volere. Trattandosi di causa di forza maggiore,mi viene detto dal legale della parte venditrice, che si deve aspettare la sentenza del giudice che deve nominare un amministratore di sostegno il quale potrà firmare in sua vece.pur comprendendo il loro problema,mi sono trovato in una situazione di forte disagio che mi comporterà dei notevoli costi avendo dato disdetta dall'appartamento dove sono in affitto (devo liberarlo entro il 31/12/2013),e devo provvedere alla imbiancatura e suo ripristino allo stato di origine, quindi dovrò chiedere un prolungamento della permanenza (sempre che sia possibile) e pagare quasi 900,00 € al mese ,devo eseguire lavori di ristrutturazione nell'appartamento acquistato e sto perdendo le attuali agevolazioni fiscali,avevo già imballato diverse cose e mi trovo ad abitare in un accampamento dove non si trova più niente,insomma,disagio,caos e costi aggiuntivi. La domanda e : devo subire per forza questa situazione fino a quando il giudice prenderà la decisione e non si sa quando oppure c'è un termine massimo che mi può tutelare????????grazie per le risposte. Flavio

 

[LINANUZO]

Gli eredi inadempienti, poichè sono solidali tra di loro, sono tenuti a risarcire il danno arrecato versando il doppio della caparra ..... in alternativa puoi chiedere la esecuzione giudiziaria del contratto.

 

[Utente Cancellato 54247]

Ciao Linanuzo ,e grazie per la risposta,purtroppo è una strada che ho gia percorso e non è attuabile,essendo "causa di forza maggiore" e quindi non prevedibile e non essendo stato messo nel contratto che la data era vincolante e non prorogabile,diventa pressochè impossibile avere anche la risoluzione del contratto per inadempienza della parte venditrice,che peraltro si renderebbe disponibile a firmare ma che devono per forza aspettare la lentezza della giustizia italiana,che per questi casi impiega mediamente dai 3 ai 4 mesi solo per esaminare la pratica.
Speravo in qualche cavillo legale che mi permettesse di aggirare la lentezza burocratica,ma mi dovrò rassegnare
grazie comunque Flavio

 

[od1n0]

Buon giorno vi sottopongo il mio problema sperando di riuscire ad avere una soluzione.... Sto acquistando un appartamento (Bologna ) e in data 16/10/2013 si è firmato il preliminare davanti al notaio, il rogito doveva essere firmato entro il 31/10/2013 ,purtroppo uno degli eredi proprietari (sono ben 12) è stato colto da ictus il 19/10/2013 ed è tuttora ricoverata in ospedale non in grado di intendere e volere. Trattandosi di causa di forza maggiore,mi viene detto dal legale della parte venditrice, che si deve aspettare la sentenza del giudice che deve nominare un amministratore di sostegno il quale potrà firmare in sua vece.pur comprendendo il loro problema,mi sono trovato in una situazione di forte disagio che mi comporterà dei notevoli costi avendo dato disdetta dall'appartamento dove sono in affitto (devo liberarlo entro il 31/12/2013),e devo provvedere alla imbiancatura e suo ripristino allo stato di origine, quindi dovrò chiedere un prolungamento della permanenza (sempre che sia possibile) e pagare quasi 900,00 € al mese ,devo eseguire lavori di ristrutturazione nell'appartamento acquistato e sto perdendo le attuali agevolazioni fiscali,avevo già imballato diverse cose e mi trovo ad abitare in un accampamento dove non si trova più niente,insomma,disagio,caos e costi aggiuntivi. La domanda e : devo subire per forza questa situazione fino a quando il giudice prenderà la decisione e non si sa quando oppure c'è un termine massimo che mi può tutelare????????grazie per le risposte. Flavio

Se al giudice nell'atto in cui viene richiesta la nomina dell'ads e' stata segnalata l'urgenza puo' disporre la nomina immediata di un'ADS temporaneo limitatamente agli atti non postponibili. Comunque entro 60 giorni deve valutare la situazione e agire nominandolo o respingendo.I tempi in questo caso sono definiti legalmente.

Estratto Articolo 405 cc.
"Il giudice tutelare provvede entro sessanta giorni dalla data di presentazione della richiesta alla nomina dell'amministratore di sostegno con decreto motivato immediatamente esecutivo, su ricorso di uno dei soggetti indicati nell'articolo 406."

Per quanto riguarda i lavori e le detrazioni fiscali sono comunque possibili a fronte di un preliminare registrato e immissione in possesso.

 

[Utente Cancellato 54247]

Grazie od1nO per la risposta che mi sembra la più concreta, appena riapre lo studio legale provvederò a richiedere notizie sugli articoli che mi hai elencato e sulla tempistica dei 60 giorni ,che ormai sono di gran lunga passati .
Grazie ancora è buon anno

 

[desmo]

il problema è fare il rogito, mica entrare nel possesso dell'immobile...chiedi agli 11 proprietari di immetterti nel possesso per le ragioni che hai elencato, se hai versato una caparra, che non sia di 1000 euro, è più che lecita come richiesta, a meno che quel poveraccio colpito da ictus non detenesse oltre il 50% delle quote, quella si che sarebbe doppia sfiga. La volontà della maggioranza dei comunisti di trasferirti il possesso a fronte di un preliminare firmato e di una buona caparra consegnata non riscontrerebbe contestazione alcuna dall'ADS.

 

[Utente Cancellato 54247]

desmo buongiorno e grazie per la risposta,purtroppo la situazione è molto più complessa,la proposta del possesso mi era già stata fatta dagli 11 eredi,che ho rifiutato,nonostante abbia versato come preliminare oltre il 50% del valore dell'immobile, ma il mio rifiuto è motivato anche dalla situazione famigliare della persona che ha avuto l'ictus,le due figlie (una avrà l'incarico del sostegno) non vanno d'accordo,e hanno preso entrambe un avvocato per decidere chi avrà l'amministrazione,inoltre una ha diffidato l'altra di portare a casa dall'ospedale la madre,quindi non volevo trovarmi a dover avere un'ulteriore problema dopo aver liquidato la maggioranza degli eredi,che in questo caso sono a mio favore,spingendo anche loro per una rapida soluzione,inoltre avrei dovuto sobbarcarmi una doppia spesa notarile per i due rogiti che avrei dovuto fare e che nessuno mi avrebbe rimborsato

 

[desmo]

questa non è doppia sfiga, ma una sfiga immensa. E' un caso da studiare qualche giorno senz'altro, non banale, perché ci sono delle liti familiari che impediscono la realizzazione della 12 esima quota, ed una vendita appesa ad un preliminare. Anche l'esecuzione del contratto in forma specifica descritta dall'art. 2932 cc potrebbe non essere la tua soluzione perché il giudice potrebbe assegnarti 11 quote e lasciare fuori la 12 esima, e poi col possesso che succede? Ti dico così molto velocemente, a naso, che secondo me va fatta una opera di mediazione con un legale che rappresenti gli 11 comproprietari, è i rispettivi legali delle 2 sorelle litigiose. La vedo cioè come una mediazione a 3, ma operazione assolutamente da mediare a mezzo di legali, ognuno che rappresenti una parte interessata. In caso di non accordo l'attesa della pronuncia del giudice potrebbe essere inevitabile.

 

[Utente Cancellato 54247]

mi auguro di no,cmq il giorno 7 febbraio il giudice ha convocato le sorelle per assegnare la procura e spero che almeno per una firma siano d'accordo,anche perché da quanto risulta non sono nemmeno riuscite ad incassare il primo assegno del preliminare in quanto non avevano la firma per accedere al conto corrente, siamo proprio alla massima potenza della stupidità, mi chiedo come sia possibile non avere un conto corrente cointestato o almeno con la delega della firma,visto che la mamma ha la bella età di 84 anni.......
la speranza è l'ultima a morire....

 

[desmo]

Flavio ti sembrerà strano, ma questa è solo ordinaria amministrazione, a noi capitano situazioni ai limiti dell'immaginabile. Nel tuo caso c'è solo tanta sfiga...e ti auguro di concludere presto. In caso di bisogno siamo qui.