Inadempimento caparra confirmatoria a rate e possesso dell'immobile

[mandris]

Buongiorno, vi chiedo cortesemente un consiglio per come comportarmi.
Ho effettuato a marzo 2014 un preliminare di vendita di un immobile con definitivo da stipularsi a marzo 2016, è stata prevista una caparra compromissoria da versarsi a rate mensili, l'acquirente non ha più pagato dal novembre 2014 ma dice di essere intenzionato a concludere il definitivo. Io ritengo che non abbia più la capacità economica di concludere il definitivo, il problema è che è al momento del preliminare è stato immesso nel possesso e quindi dovrei anche riuscire a riottenere l'immobile nel caso di risoluzione del contratto.
La mia idea era la seguente:
- Diffida ad adempiere per inadempimento rilevante e quindi contratto risolto
- Decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento dovuto
- (Eventualmente) Decreto di sfratto per riottenere l'immobile.

Volevo sapere se è una scelta logica.
Grazie.

 

[specialist]

Buongiorno, vi chiedo cortesemente un consiglio per come comportarmi.
Ho effettuato a marzo 2014 un preliminare di vendita di un immobile con definitivo da stipularsi a marzo 2016, è stata prevista una caparra compromissoria da versarsi a rate mensili, l'acquirente non ha più pagato dal novembre 2014 ma dice di essere intenzionato a concludere il definitivo. Io ritengo che non abbia più la capacità economica di concludere il definitivo, il problema è che è al momento del preliminare è stato immesso nel possesso e quindi dovrei anche riuscire a riottenere l'immobile nel caso di risoluzione del contratto.
La mia idea era la seguente:
- Diffida ad adempiere per inadempimento rilevante e quindi contratto risolto
- Decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento dovuto
- (Eventualmente) Decreto di sfratto per riottenere l'immobile.

Volevo sapere se è una scelta logica.
Grazie.

Certo che ti sei messo proprio in un bel pasticcio Ma almeno è un rent to buy?

 

[Ponz]

Certo che ti sei messo proprio in un bel pasticcio Ma almeno è un rent to buy?

il che significherebbe cosa? Cosa cambierebbe?

 

[mandris]

Si tratta di un normale preliminare con effetti anticipati, era prevista una caparra confirmatoria di euro 40.000, di cui 10.000 da versare subito e i restanti nelle varie rate mensili. Il promissario acquirente ad oggi non ha pagato 7 rate. Sarebbe disposto a risolvere il contratto e rilasciare l'immobile ma chiede la restituzione dei 10.000 inizialmente versati. E questa forse sarebbe la soluzione più veloce per risolvere il problema.
L'alternativa a cui avevo pensato era appunto:
- Diffida ad adempiere così se non paga il contratto è risolto e posso stipulare un preliminare con un nuovo acquirente.
- Decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento dovuto
- Richiesta danni per tutti i mesi che ha occupato l'immobile senza titolo dato che il contratto è venuto meno.
- Decreto di sfratto nel caso non dovesse spontaneamente rilasciare l'immobile.

 

[ingelman]

Sarebbe disposto a risolvere il contratto e rilasciare l'immobile ma chiede la restituzione dei 10.000 inizialmente versati

quasi quasi sarebbe la strada da consigliare ...
sono contratti molto rischiosi

 

[specialist]

Si tratta di un normale preliminare con effetti anticipati, era prevista una caparra confirmatoria di euro 40.000, di cui 10.000 da versare subito e i restanti nelle varie rate mensili. Il promissario acquirente ad oggi non ha pagato 7 rate. Sarebbe disposto a risolvere il contratto e rilasciare l'immobile ma chiede la restituzione dei 10.000 inizialmente versati. E questa forse sarebbe la soluzione più veloce per risolvere il problema.
L'alternativa a cui avevo pensato era appunto:
- Diffida ad adempiere così se non paga il contratto è risolto e posso stipulare un preliminare con un nuovo acquirente.
- Decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento dovuto
- Richiesta danni per tutti i mesi che ha occupato l'immobile senza titolo dato che il contratto è venuto meno.
- Decreto di sfratto nel caso non dovesse spontaneamente rilasciare l'immobile.

Se non ho capito male ti ha pagato 10000€ a marzo 2014 e 7 rate di 24 da 1250€ a tutt'oggi. A me la soluzione meno peggiore sembra quella di accettare la risoluzione del contratto restituendo i 10000€, ma solo DOPO che ha liberato l'appartamento e che hai potuto verificare in quali condizioni ti ha lasciato l'immobile.

 

[Rosa1968]

In realtà li perde tutto i 10.000 e le rate pagate. Hai previsto una multa? Chi ti ha fatto questo contratto?

 

[mandris]

Infatti piuttosto che andare per vie legali probabilmente questa è la via più rapida nonostante sia quella economicamente meno conveniente. Il fatto è che non avendo rispettato quanto pattuito vedo difficile che rilasci effettivamente l'immobile anche pagandolo. Ma in ogni caso sarebbe corretto mandare una diffida ad adempiere per risolvere il contratto e prevenire ogni sua eventuale futura pretesa?

 

[Antonello]

Se non ho capito male ti ha pagato 10000€ a marzo 2014 e 7 rate di 24 da 1250€ a tutt'oggi. A me la soluzione meno peggiore sembra quella di accettare la risoluzione del contratto restituendo i 10000€, ma solo DOPO che ha liberato l'appartamento e che hai potuto verificare in quali condizioni ti ha lasciato l'immobile.

Concordo.

 

[Avv Luigi Polidoro]

La mia idea era la seguente:
- Diffida ad adempiere per inadempimento rilevante e quindi contratto risolto
- Decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento dovuto
- (Eventualmente) Decreto di sfratto per riottenere l'immobile.
Volevo sapere se è una scelta logica.
Grazie.

Buongiorno,
la soluzione bonaria è certamente la preferibile. previa verifica dello stato dell'immobile e, naturalmente, redazione di scrittura transattiva fra le parti.
Qualora invece non riusciste ad addivenire ad un accordo, sarà certamente opportuno inviare una diffida ad adempiere e poi agire per vedere accertato l'inadempimento; contestualmente chiederai la restituzione dell'immobile (non servirà instaurare un autonomo giudizio di sfratto) ed il pagamento della indennità di occupazione sino al rilascio.
Non ho capito cosa intendi per "decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento del dovuto": se il contratto si risolve, avrai diritto ad incamerare quanto sinora ricevuto ed a ricevere l'indennità di occupazione per i mesi di utilizzo dell'immobile non coperti dalle mensilità già pagate.
Non potrai ottenere, naturalmente, l'importo stabilito a titolo di prezzo per l'intera vendita.