Dipende dal target dell'immobile, chiaro che se si parla di case da ristrutturare pesantemente/demolizione e ricostruzione, la "lavata di viso" si può anche omettere, anzi, intonacare e rimbiancare un rudere sarebbe controproducente, perché sposta il focus "è un affare da demolire e poi ci faccio la mia casa nuova di sana pianta" a un qualcosa ne carne ne pesce.
Ti racconto un aneddoto da potenziale acquirente io stesso, sulla mia pelle:
anni fa (poi non se n'è fatto di nulla), cercavo un piccolissimo rudere in campagna da demolire per farci un microvillino tra i 35 e i 50 metri quadri in legno (il mio ideale di casa), un mio collega (si, esatto, non sono come certi denigratori gratuici di AI, io stesso anche se AI e quindi potendo conoscere buoni affari che poi avrei eventualmente trattato da privato, preferivo dover pagare una mediazione, perché la verità è che di fronte ad un buon affare mediato bene, un 2% o 3% non sono nulla, ma tantè... la gente non conosce a volte la matematica...), mi fece vedere due ruderini pressapoco nella stessa zona, grossomodo stesse capacità edificatorie, tutti e due con circa 20 metri quadri di resede: uno era rattoppato e imbiancato, l'altro in stato di abbandono completo e cadente a pezzi, quello cadente a pezzi aveva un prezzo leggermente superiore. La zona era la stessa, anche il contesto, e io dovevo buttare giù tutto e rifare, quindi per me uno valeva l'altro e a logica il mio interesse si sarebbe dovuto spostare verso quello rattoppato alla meglio la cui richiesta era leggermente inferiore no? e invece no! Mi colpì invece l'altro in stato di abbandono!
Alla fine non comprai nulla e smisi pure di cercare aspettando tempi migliori, ma mi interrogai su come mai fossi attirato da quello in stato di abbandono, attrazione apparentemente illogica per i motivi di cui sopra.
Per concludere, fui attirato da quello marcio, proprio perché nella mia testa si materializzò l'idea: affarone=immobile abbandonato, marcio, mentre per quello imbiancato, il subconscio mi aveva detto che forse, il proprietario avrebbe trattato meno, per via proprio dello stato di fatto "ne carne ne pesce".
Pensa te eh...
Per quanto riguarda gli "usati buoni" invece il discorso cambia, pensa che un mio conoscente, vendette una sua casa, solo perché la riempii di fiori e il cliente la scelse perché gli si aprii la porticina del cuore
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Ma scusa, tu quando esci la mattina non ti lavi e vai a giro stracciato? o se devi vendere un'auto (o uscire con una ragazza) non gli dai un'aspirata o la fai vedere sporca di fango, foglietti a giro e cenere delle sigarette (se fumi)!???
boh...
Per il discorso delle foto, io mi sono attrezzato con un grandangolo e ti posso assicurare che è l'unico modo di far vedere certi locali piccoli come i bagni, che un'obiettivo normale te li taglia mezzi, sapessi quante volte i clienti potenziali acquirenti mi dicono: "ecco, meno male che con te riesco a vedere nelle foto il bagno e non solo il lavandino!!!!"
Per il discorso dell'home staging, per rassettare una casa e renderla presentabile, bastano 2 ore di impresa di pulizie per un totale di 100 euro circa (ma.. al peggio!), il mediatore lo scegli magari fotografo amatoriale con reflex e grandangolo (come me), che non ti fa pagare nulla! e che insieme a te coordina l'impresa di pulizie e ti aiuta a spostare la roba (io non ho paura di lavorare o sporcarmi le mani, io lo faccio!)
Mi vuoi dire che uno che deve vendere una casa non ha 100 euro da spendere? e un'oretta e mezzo/due per star dietro alla cosa UNA TANTUM!!!!!!????? Se poi dai le chiavi al mediatore, levaci anche quell'ora!!!, ti rimangono 100 euro per l'impresa, tu non li hai, o vuoi presentare la casa come un porcile o in stato di confusione per 100 euro!!!???
e tutto il buon senso sulla psicologia del marketing e dei milioni di euro che le aziende spendono per questo per proporre al meglio i loro prodotti, vogliamo buttare tutto a mare perché lo dici tu, ritenendo almeno un sesto della popolazione che ci opera dei poveri scemi che sprecano il loro tempo in cose insulse?
Metti poi che alcune cose sono anche obbligatorie, del tipo:
una volta un cliente mi portò a vedere una sua villetta per trovargli un'acquirente,
ebbe tempo addietro un'infiltrazione dal tetto per un buco nella guaina, chiamo l'impresa e rimise la guaina nuova, problema risolto a regola d'arte, però non volle stonacare, rintonacare e rimbiancare l'alone di umido ingiallito, perché diceva, "beh, io il problema l'ho sistemato, tanto chi compra un'imbiancata generale la darà, quindi che ci pensi lui a finire": gli dissi che pensava male, e che un'alone su un soffitto poteva far pensare chissà a quali vizi ai potenziali acquirenti, non ci fu nulla da fare... e infatti ogni persona che ci portavo, si impauriva vedendo l'alone, inutile che io gli spiegassi che avevano cambiato la guaina e che bastava stonacare e imbiancare, non c'era verso togliergli dalla testa chissà quali problemi di infiltrazione avesse quella casa.
Poi, passami l'osservazione, se sei stato PELATO da un servizio di home staging, facendoti pagare fior di quattrini, ripeto, non è un problema dell'home staging che è costoso, è un problema TUO che ti sei fatto pelare!
Un po lo stesso discorso di chi mi dice che farsi una casa passiva costa uno sproposito, certo! se appalti tutto il lavoro e materiali a un'azienda, se non sei bravo a contrattare e ti bevi ogni cosa, perché sei ignorante delle nuove tecnologie è chiaro che vieni pelato! se ne approfitteranno e ti ricaricheranno anche l'aria che respiri!!! ... come mai allora io per la mia futura (spero) casa passiva in legno ho il cumulo dei preventivi che non supera una normalissima casa standard (e anche di quelle tirate vie)!?
Ma si sa, come dico sempre, il mondo non è di chi non studia approfonditamente le cose...
so la risposta 
