Incarico in esclusiva di vendita immobile

[Bagudi]

Però una penale ci starebbe...perchè hai firmato solo tu ?

 

[PyerSilvio]

Però una penale ci starebbe...perchè hai firmato solo tu ?

..Cinica.

 

[Umberto Granducato]

Spero che adesso sia così.
L'unica causa che ho perso è stata proprio perchè l'incarico era stato firmato da uno solo dei due coniugi, peraltro in comunione dei beni e nonostante nell'incarico ci fosse la clausola che si impegnava anche per il coniuge...

io l'ho sempre messo negli incarichi anche se ho sempre cercato di avere tutte le firme per evitare problemi. Credo che sia una questione ancora controversa, un pò come la retrocessione dalla donazione.
I legali che avevo interpellato mi avevano comunque sempre detto che l'incarico era valido anche senza tutte le firme, ma col solo impegno da parte del firmatario

 

[PyerSilvio]

inoltre qual'è secondo Voi il motivo per cui mi si chiede di firmare una sospensione? allo stato attuale che senso avrebbe?

Probabilmente, la motivazione è dettata dal fatto che, il mediatore ha il timore che trovato un accordo con tuo fratello, vi rivolgiate ad un'altra agenzia a conferirgli l'incarico di vendita.

Lasciandolo fuori da un'eventuale mandato di vendita, che allo stato di fatto attuale, risulta acquisito, quantomeno da una parte avente titolo sul bene.

Prova, attraverso una scrittura con il mediatore, a promettere che qualora la decisione di porre in vendita venga chiarita tra te e tuo fratello, avrete cura di rivolgervi a lui, per l'espletamento dell'azione di vendita.

In quella stessa sede, precisate che nulla è dovuto a titolo di penale e o per qualsiasi titolo e o ragione, qualora non si raggiunga l'accordo tra di voi proprietari.

 

[ORTEBAL]

Grazie! mi sembra molto sensata come soluzione...
una questione alla quale finora non ho avuto risposta e che mi sarebbe utile di sapere prima di trovarmi di fronte a carta scritta è se la sospensione dell'incarico comporterà modifiche alla durata originaria dello stesso...mi sapresti rispondere a riguardo?

 

[PyerSilvio]

Grazie! mi sembra molto sensata come soluzione...
una questione alla quale finora non ho avuto risposta e che mi sarebbe utile di sapere prima di trovarmi di fronte a carta scritta è se la sospensione dell'incarico comporterà modifiche alla durata originaria dello stesso...mi sapresti rispondere a riguardo?

La scrittura con il conseguente accordo deve congelare effetti e termini del contratto di intermediazione, lasciandoli sospesi nel tempo e subordinati alla fusione dell'accordo con tuo fratello.

Che dovrai andare a conseguire.

 

[danielex]

Io non sono d'accordo....
L'incarico firmato da uno dei comproprietari che s'impegna per l'altro/altri è valido. Non lo è l'accettazione.
Qui c'è una prima sentenza di Cassazione:

IL MANCATO OTTENIMENTO DEL CONSENSO DEGLI ALTRI COMPROPRIETARI

La sentenza della Corte di Cassazione, sezione II, n. 3 del 02 gennaio 2014 ha affrontato un interessante argomento riguardante la vendita di un immobile appartenente a più comproprietari.
Nello specifico, la Cassazione ha trattato il caso di un incarico di vendita conferito ad una agenzia immobiliare da parte di uno solo dei comproprietari.
A seguito dell'attività svolta per reperire un acquirente, l'agenzia immobiliare raccoglieva, in controfferta, una proposta d'acquisto che l'incaricante accettava.
Tuttavia, alla data fissata per il preliminare, la comproprietaria che aveva conferito l'incarico non si presentava, dichiarando di non avere ottenuto il consenso a vendere da parte degli altri comproprietari.
A questo punto l'agenzia immobiliare conveniva in giudizio la venditrice per richiedere il pagamento della penale, prevista nell'incarico, nel caso di rinuncia a vendere.
Pur nella specificità del caso preso in esame, la Suprema Corte esamina nella sua sentenza alcuni aspetti che è bene tenere presente in caso di situazioni analoghe a questa.
Innanzitutto, va da sé che, in presenza di più comproprietari, è sempre opportuno raccogliere l'incarico da tutti gli aventi diritto, pur essendo assolutamente legittimo e valido un incarico di vendere sottoscritto solo da uno o da una parte di essi.
Una considerazione, che emerge dalla lettura delle motivazioni rese, riguarda l'applicazione della penale; l'incarico firmato legittimava la richiesta di una somma a titolo di penale nel caso di rinuncia a vendere ovvero di revoca del suddetto. Il quesito se il mancato ottenimento del consenso degli altri comproprietari possa essere equiparato ad una rinuncia a vendere resta tuttavia senza risposta.
Questo perché l'incaricante, avendo accettato la proposta d'acquisto raccolta dal mediatore, aveva fatto maturare in capo a quest'ultimo il diritto alla provvigione, in quanto, con la conclusione del contratto era sorto "tra le parti un vincolo giuridico che abilita ciascuna di esse ad agire per la esecuzione del contratto o per il risarcimento del danno", escludendo in questo modo qualsiasi pretesa risarcitoria a titolo di penale da parte dell'agenzia immobiliare.
Per riassumere, secondo la Suprema Corte il contratto concluso, ancorché non perfezionatosi con il consenso degli altri comproprietari, fa comunque sorgere in capo all'agente immobiliare il diritto alla provvigione e, contestualmente, legittima il promittente l'acquisto ad agire nei confronti dell'incaricante venditore il quale, accettando la proposta, ha fatto concludere il contratto ex art. 1326 c.c. ma non ha reso possibile il futuro trasferimento della proprietà in quanto non è riuscito ad ottenere la promessa a vendere da parte degli altri comproprietari pro-indiviso.

Vorrei dare il mio contributo, facendo alcune precisazioni sulla sentenza citata.
Premetto che le parole "pur essendo assolutamente legittimo e valido un incarico di vendere sottoscritto solo da uno o da una parte di essi" non si rinvengono nella sentenza in oggetto, ma sono evidentemente un commento del redattore dell'articolo; ciononostante sono corrette. La Corte, infatti, non si è espressa su questo punto, dando per scontata la validità di un incarico conferito da uno solo dei comproprietari.
In realtà - si legge nel provvedimento - è vero che esisteva una penale, ma solo per le ipotesi di "revoca (anzitempo) dell'incarico" o di "rinuncia a vendere alle condizioni pattuite", mentre "l'obbligo ad ottenere il consenso degli altri proprietari" atteneva alla successiva fase della conclusione del contratto.
Quindi - scrive la Corte - "...la rinuncia a vendere in tanto poteva assumere rilevanza ai fini della penale in quanto non fosse già sorto il diritto del mediatore alla provvigione a seguito della conclusione dell'affare per l'accettazione da parte della mandante, dell'offerta di acquisto procurata dal mediatore.

La stessa Corte di Appello da invece atto che l'offerta di acquisto era stata accettata dalla mandante (v. pag. 4 della sentenza nell'illustrare lo svolgimento del processo) e l'accettazione della proposta non è messa in discussione in causa.
Sotto questo profilo, deve ritenersi fondata la censura sviluppata dalla ricorrente ... nel senso che l'Agenzia avrebbe potuto richiedere il pagamento della provvigione, ma non poteva dirsi verificata alcuna delle ipotesi in presenza delle quali era applicabile la penale. La sentenza deve quindi essere cassata con rinvio ...."

P.S. Inoltre, vorrei con questo riallacciarmi ad una precedente discussione in cui sostenevo che la proposta accettata, se completa nei suoi elementi essenziali, è qualificabile come contratto preliminare.
Dalla sentenza in oggetto, infatti, emerge evidente che il diritto alla provvigione sorge con la conoscenza da parte dell'acquirente che la sua proposta è stata accettata, in quanto corrispettivo del vincolo giuridico creato tra le parti per mezzo del mediatore.

 

[ORTEBAL]

se ho ben capito questo significherebbe un protrarsi a tempo illimitato dell'incarico che in pratica non avrebbe mai termine se non con l'accordo e la successiva vendita....dico bene?

 

[danielex]

Ciao. No, significa che l'agenzia aveva già maturato la provvigione con l'accettazione della proposta - quindi, già a monte il pagamento della penale (che peraltro era d'importo uguale alla provvigione) non ha motivo di essere - e ciò presuppone che l'incarico a vendere conferito da uno solo dei comproprietari sia valido. Come detto, però, nel caso di specie era stato comunque previsto l'obbligo ad ottenere il consenso degli altri comproprietari per la successiva stipula del contratto.
Ovviamente, è verosimile che questa sia solo "una" delle sentenze sull'argomento e nulla esclude che ce ne possano essere altre di segno opposto. Bisognerebbe fare una ricerca più approfondita, ...ma siamo già nel tecnico spinto!

 

[ORTEBAL]

ciao a dire il vero la mia domanda era riferita all'ultima risposta di PyerSilvio inerente la "sospensione". Comunque grazie per il Tuo chiarimento!