Incarico in esclusiva scritta "obbligatorio" per legge

[fiennes]

Incarico in esclusiva scritta
credo si possa affermare che un pò di confusione esiste nel mondo e nella attività degli agenti immobiliari. Ora è apparso un argomento che a mio parere potrebbe essere utile approfondire nell'interesse dellacategoria e dei suoi clienti.
Parlo dell'incarico in esclusiva scritta "per legge" ...una prima riflessione: la FIAIP, si è sempre battuta per avere un albo professionale (impossibile per indicazioni Europee contro albi professionali) e come si può pensare ad un albo senza incarichi scritti ad un professionista? Ora anche un altra associazione, Anama, pare si schieri a favore, ma anche prescindendo da questo, non sarebbe una attività più sicura per gli agenti agire con la certezza di avere di fronte a se un periodo su cui contare e per dare un senso agli investimenti pubblicitari oltre al tempo impiegato.

Penso a quelle situazioni in cui lo stesso immobile viene proposto da più agenzie a prezzi diversi, con clienti che si trovano a visitare la stessa casa con più incaricati.

Con l'incarico in esclusiva si potrebbero prendere immediatamente tutte le informazioni relative all'immobile, quelle condominiali ecc., si potrebbero iniziare con tranquillità collaborazioni con colleghi anche sconosciuti, non aggiungo altro perchè ritengo che l'argomento sia chiaro.

Quali sarebbero invece elementi negativi?

Preciso che ho parlato di incarico e non di mandato, fermo restando che si potrà optare per l'uno o per l'altro sino a quando la legge manterrà il mandato immobiliare una esclusiva degli agenti immobiliari....ho notato che su questi termini,incarico e mandato molti agenti immobiliari fanno ancora e stranamente un pò di confusione, salvo non abbia interpretato male io i loro scritti.

 

[roberto.spalti]

Premesso che lavoro con incarico scritto e quindi il commento non è dovuto ad incapacità nel far firmare.
Attenzione la proposta parla di incarico scritto obbligatorio ma non è detto che lo stesso debba essere conferito in esclusiva, quindi cosa vieta ad un cliente di dare incarico scritto senza esclusiva a 50 agenzie e a prezzi diversi? varrebbe quanto un verbale.
Dicono che l'incarico scritto elimina l'abusivismo ma potrebbe essere un'arma a doppio taglio, ve lo immaginate l'abusivo che dice: io vendo senza impegno e senza far firmare niente.
Quindi rimarremmo con gli attuali problemi e scartoffie in più da conservare in caso di accertamento (e ne ho una tale paccata che se non cambia qualcosa per le pratiche più vecchie dovrò affittare un archivio a parte).
Dobbiamo cambiare la mentalità prima di tutto e prendere incarichi in esclusiva a prezzo, non a qualsiasi cifra, poi iniziare a collaborare; ma questo nessuna legge ce lo potrà insegnare a fare; chi lo sa fare lo fa già.

 

[giorgino]

Secondo me è ovvio che se si tratta di incarico scritto, debba essere anche "esclusivo" altrimenti si incorre in ciò che ha ben detto Roberto.
Per rendere questo incarico scritto "sensato" bisognerebbe introdurre anche un altro obbligo altrimenti verrebbe vanificato tutto e cioè dover presentare l'incarico scritto al notaio per poter incassare la provvigione.

In questo modo gli abusivi avrebbero una doppia difficoltà per andare dal notaio: Prendere la provvigione senza fattura e non poter presentare un incarico scritto.

Io non so se questa è la via giusta, ma se fossimo tutti più "ordinati" sarebbe molto ma molto meglio.

Ci sono molti colleghi invece che prediligono il "rapporto libero e fiduciario" col cliente, lasciandogli la totale libertà di vendersi da solo l'immobile e di affidarlo ad altri 40 colleghi affamati.

Ci sono anche zone dove questo è praticabile ed altre dove semplicemente è impossibile.

Non so... ognuno ha la propria impostazione imprenditoriale... Difficile ordinare un settore come il nostro ricolmo di ogni cosa in tutti i sensi.

g

 

[roberto.spalti]

Il diritto alla provvigione non può nascere da un incarico, deve nascere dalla mediazione come adesso.
L'incarico è un CONTRATTO che vincola solamente il venditore e l'agente; alcune perplessità:
1) Se la provvigione deriva dall'incarico cosa succede se la trattativa viene iniziata a incarico scaduto? formalmente decade il diritto alla provvigione dato che il contratto non è più valido.
2) Se dopo la scadenza dell'incarico il venditore dà incarico ad un collega che porta un cliente già portato da noi in precedenza cosa succede? L'incarico valido formalmente lo ha lui, il nostro vale carta straccia dato che è scaduto
Pensate a queste due cose, prima di auspicare che il nostro diritto alla provvigione sia stabilito da un contratto fra noi e i venditori; contratto che avrebbe comunque validità circa 6 mesi (e sappiamo che in pochi mesi non è facile vendere)
La collaborazione in questi casi aiuterebbe ma chi ce lo dice che un collega non correttissimo non approfitti dell'approssimarsi della scadenza per farci le scarpe?
Data l'italica propensione al risparmio delle provvigioni e la propensione del 70% dei colleghi a fregarsi a vicenda preferisco le cose come stanno.

 

[giorgino]

Il diritto alla provvigione non può nascere da un incarico, deve nascere dalla mediazione come adesso.

E' questo il punto. Siamo sicuri che l'impostazione attuale dia garanzie sia agli agenti che ai clienti? A me sembra di no...
Per quanto riguarda gli agenti regna la confusione e il "ci provo" che abbatte la qualità del servizio (è ovvio che chi lavora bene, lavora bene comunque, ma il 90% degli agenti non lavorano "bene") e per quanto riguarda i clienti non capiscono questo diritto e da dove sorge.

Mettere per iscritto potrebbe essere la chiave di volta. Del resto anche il diritto del venditore di auto nasce dalla consegna dell'automobile, ma un contratto lo firmi quando ordini la macchina.
Pensa se i clienti ordinassero la stessa macchina in 3/4 concessionari comprando effettivamente quella che arriva prima dalla fabbrica...

1) Se la provvigione deriva dall'incarico cosa succede se la trattativa viene iniziata a incarico scaduto? formalmente decade il diritto alla provvigione dato che il contratto non è più valido.

A incarico scaduto l'agenzia dovrebbe ottenere un rinnovo, oppure lasciar perdere la vendita dell'immobile il che mi sembra garantista per i clienti. E' ovvio che se così fosse, a un mese dalla scadenza d'incarico senza nulla di fatto, l'agente si muoverebbe per ottenere un rinnovo. Oggi non è così perchè il diritto alla provvigione ci difende anche dopo la scadenza dell'incarico sia esso scritto che verbale. Ma è davvero giusto per i proprietari?

2) Se dopo la scadenza dell'incarico il venditore dà incarico ad un collega che porta un cliente già portato da noi in precedenza cosa succede? L'incarico valido formalmente lo ha lui, il nostro vale carta straccia dato che è scaduto

Vero. Ma se un agente immobiliare lavora bene i clienti non scappano, e se scappano "rischio industriale".

contratto che avrebbe comunque validità circa 6 mesi

Beh, questo è da vedere. Se cambia il sistema, cambia il metodo di lavoro.

La collaborazione in questi casi aiuterebbe ma chi ce lo dice che un collega non correttissimo non approfitti dell'approssimarsi della scadenza per farci le scarpe?

Beh, succede già con l'esclusiva. Non vedo dove sia la novità

Ora però valuta anche i lati positivi:
"Avere" davvero un cliente, poter investire serenamente molti soldi nella promozione dell'immobile, avere la certezza di non essere scavalcati durante un periodo di tempo conosciuto a tutti. L'obbligatorietà di un cliente che voglia riferirsi a un'agenzia di doverlo fare per iscritto. Basta giochetti, doppi incarichi ecc. E non per ultimo la garanzia espressa ai clienti acquirenti sicuri che tu sia l'unico agente immobiliare che tratta l'immobile a un determinato prezzo.

Messe le cose sulla bilancia e considerato il mio modo di trattare i clienti, per me sarebbe vantaggioso.

Intendiamoci: Nessun metodo è perfetto per natura, ma visto quello che abbiamo ci vuole davvero pocoa farne uno migliore

 

[fiennes]

senza entrare nei dettagli, sono partito dall'incarico scritto in esclusiva proprio per rivedere l'impostazione
dell'attività. DIGNITA' è anche questo l'argomento.
E' dignitoso come vengono trattatri gli agenti immobiliari dai clienti? è dignitoso il comportamento degli agenti
immobiliari che lavorano senza incarico,trattano sulle provvigioni per trattare un immobile in più,a volte rinunciano alla provvigione,vengono scavalcati,si scavalcano.
Tutto questo e molto altro è definibile una attività dignitosa? considerata utile dalla pubblica opininione?
no quindi qualche cosa andrebbe fatto. Che si inizi a riflettere o parlarne dall'incarico è un modo come un altro, è l'insieme che andrebbe rivisto. i tempi sarebbero abbondantemente maturi

 

[roberto.spalti]

Come già detto quando un immobile mi interessa davvero l'esclusiva la prendo e sono sicuro di lavorarci da solo per un pò di tempo e sono anche ragonevolmente sicuro di vendere dato che è appetibile, se una cosa non mi interessa non spreco neanche la carta dell'incarico.
Considera che io lavoro in un segmento di mercato dove la figura dell'agente immobiliare è indispensabile poiché chi acquista vivve a 200 km dalla casa che sta trattando e chi vende lo stesso; è molto difficile che si incontrino e possano scavalcarmi
Per me qualsiasi sistema va bene tanto che sto valutando anche la possibilità, per le cose più interessanti, di passare al mandato e farmi pagare solo da chi vende.

Ti immagini il cliente che, visitato l'appartamento a scadenza incarico, va dal proprietario e lo tratta sapendo che anche il venditore non ha obblighi verso di noi? mi spaventa dato che per tanti diventeremo (come categoria) un ufficio informazioni.
Secondo me è meglio, a livello di categoria, cominciare a lavorare con un certo metodo e il mercato farà fuori coloro che non si adeguano; l'incarico concepito come fonte del diritto alla provvigione lo vedo pericoloso per la categoria.
Inoltre se l'incarico è la fonte del diritto alla provvigione come mi regolo con l'acquirente? con un incarico di ricerca?
Per quanto riguarda la garanzia del non scavalco per un certo periodo non ci credere molto dato che così come è la nostra mentalità (ho reso l'idea?) dell'esclusiva te ne fai poco, poniamo il caso non troppo raro:
Incarico in esclusiva per 6 mesi, diciamo dal 1 Febbraio al 31 Luglio.
Arriviamo a Aprile e hai fatto pochi appuntamenti il propriatrio naturalmente non è soddisfatto e comincia a prendere in esame la cosa che tu non lavori bene, nel frattempo 10 colleghi lo hanno già chiamato e gli stanno col fiato sul collo perché loro avrebbero il cliente ma non collaborano perché ............ .
Casualmente uno di loro ha davvero il cliente e questo fa proposta di acquisto con preliminare il 2 Agosto e Rogito a Settembre.
Tu ti trovi nella condizione di avere un incarico in esclusiva che non vale nulla dato che a quel punto il venditore non accetterà nessuna proposta che sia difforme anche solo di una virgola dall'incarico che ti ha conferito e casualmente non rinnoverà l'incarico e CASUALMENTE dopo 2 giorni dalla scadenza avrà venduto.

 

[giorgino]

Ti immagini il cliente che, visitato l'appartamento a scadenza incarico, va dal proprietario e lo tratta sapendo che anche il venditore non ha obblighi verso di noi? mi spaventa dato che per tanti diventeremo (come categoria) un ufficio informazioni.

Beh, nessuno dice che i diritti scritti nel codice civile debbano cessare con l'incarico scritto obbligatorio...
E poi è cos' già oggi. Senza incarico sei fritto comunque.

Secondo me è meglio, a livello di categoria, cominciare a lavorare con un certo metodo e il mercato farà fuori coloro che non si adeguano; l'incarico concepito come fonte del diritto alla provvigione lo vedo pericoloso per la categoria.

L'incarico come "ausilio" al diritto alla provvigione però non è male dai...

Ad ogni modo Roberto io non parlo di una modifica "sostitutiva" ma di una stigmatizzazione di ciò che c'è, andando a coprire la falle e senza proporre regole vessatorie.
Io non parlo di obblighi per il cliente, ma di obblighi per l'agente immobiliare.

Se per avere diritto alla provvigione devo produrre ANCHE un incarico scritto firmato dal venditore posso provare che quest'ultimo c'è stato un accordo su un determinato periodo di tempo e su un determinato prezzo.
Così il proprietario SE decide di affidarsi a un professionista, lo può fare SOLO in forma scritta. Tutto ciò senza eliminare quanto consolidato dal codice civile.
Su questo non ci vedo niente di male. Anzi...

 

[roberto.spalti]

Giorgio tu sai da cosa derivano le mie preoccupazioni
Chi si affida a me lo fa solo in forma scritta perché ritengo che chi viene ad acquistare una casa abbia il diritto di vedere quelle che sono le condizioni richieste e non solo per "sentito dire" dall'agente che si può inventare qualsiasi cosa; poi da lì si tratta.
Non ho problemi a lavorare in forma scritta e quando è importante anche in esclusiva, ti ripeto sto addirittura pensando al mandato a titolo oneroso per evitare qualsiasi problema di scavalco.

 

[alessandra]

E' vero che l'incarico scritto detta sicuramente delle regole come il prezzo di vendita, il periodo dell'incarico, la provvigione, penale in caso di recesso ecc... e dà all'agente la tranquillità di lavorare su quel immobile per un periodo ma a volte è davvero difficile ottenerlo quando poi lavori in una zona dove la maggior parte delle agenzie pur di avere un cartello in più in vetrina accetta di tutto...
Io cerco di proporre sempre l'incarico scritto in esclusiva ma a volte quando incappi in immobili appetitosi è difficile non accettare le condizioni imposte dal venditore
Quando invece l'immobile non è facilmente vendibile è più semplice dire le proprie ragioni e affermare che tu lavori solo con incarichi scritti in esclusiva. Questo è anche una sorta di scrematura: il cliente che ha un immobile poco apprezzabile e che predente un prezzo fuori mercato in più non vuole impegnarsi con un incarico scritto si elimina automaticamente....
Un problemimo sorge quando il cliente prima della scadenza dell'incarico cambia idea e quindi vuole recedere dal contratto per i problemi più disparati ... applico la penale? Mi condiziona il fatto che in un piccolo contesto come il mio questo potrebbe essere fonte di cattiva pubblicità, ma poi mi dico di avere dalla mia parte un contratto scritto e che sono dalla parte della ragione !!!
A.