Incompatibilità dell'Agente Immobiliare

[MCarton]

Buongiorno, mi rivolgo a voi perché mi sembra che i commercialisti navighino nel buio in merito a questa materia.

Ho recentemente passato l’esame da mediatore e vorrei aprire una mia posizione con regime forfettario. Posso essere contestualmente anche legale rappresentante di un’agenzia immobiliare SRL?

Grazie mille per l’aiuto

 

[brina82]

Riguardo al forfettario anche, se sei amministratore di una società qualsiasi, anche operante in altro settore, non potrai essere forfettario con una seconda posizione.

Seconda posizione da AI o in generale?

In generale, come indicato sopra, non è detto non sia possibile.

 

[Formatore Agenti]

Non sono AI, nè commercialista, tuttavia visto che sto affrontando lo stesso tema per altre questioni legate alla mia P.IVA (Ingegnere), ti dico che se il codice ateco coincidono, vi è incompatibilità.

Nel tuo caso, se la tua P.IVA si riferisse ad attività di intermediazione immobiliare e anche la srl facesse la stessa attività, vi sarebbe incompatibilità, a meno che tu o i tuoi familiari non controlliate meno del 50% della società...

Ora, non essendo un commercialista non sono esperto e potrei anche aver detto o interpretato la cosa in maniera errata, quindi ti rimando il tutto alla circolare n.9 AdE del 10 Aprile 2019 e ss.mm.ii., vedila.

Riporto le parole della Circolare del 10/04/2019 n. 9 della Agenzia delle Entrate:
... non possono avvalersi del regime forfetario gli esercenti attività d’impresa, arti o professioni che partecipano contemporaneamente all’esercizio dell’attività, a società di persone o associazioni o imprese familiari di cui all’articolo 5 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (d’ora in poi, TUIR), ovvero che controllano direttamente o indirettamente società a responsabilità limitata o associazioni in partecipazione, le quali esercitano attività economiche direttamente o indirettamente riconducibili a quelle svolte dagli esercenti attività d’impresa, arti e professioni.

 

[Paolo Morini]

Buongiorno, mi riaggancio a questo argomento, chiedendo anche la vostra opinione...ero sicuro già a suo tempo dopo aver ricevuto pareri favorevoli dal notaio, dal commercialista e da dirigenti Fiaip, ma questa mattina la Camera di Commercio, interpellata per un'altra questione, mi ha fatto presente che dovrà confrontarsi con il Conservatore per verificare la mia incompatibilità. Questa è la situazione:
- Sono agente immobiliare e lavoro come autonomo.
- Sono anche amministratore (solo amministratore, NON socio) di una SRL il cui oggetto sociale prevede: acquisto, alienazione, concessione in affitto o locazione, costruzione o realizzazione, etc etc.
- Da statuto della SRL i miei poteri di amministrazione si limitano all'ORDINARIA amministrazione.
Rileggendo nuovamente la legge sull'incompatibilità e i relativi aggiornamenti del 2018, non ho trovato che la mia posizione possa essere discutibile, come anche confermatomi da notaio, commercialista e Fiaip.
Gradirei anche un vostro parere.
Grazie mille.

 

[Formatore Agenti]

- Sono anche amministratore (solo amministratore, NON socio) di una SRL il cui oggetto sociale prevede: acquisto, alienazione, concessione in affitto o locazione, costruzione o realizzazione, etc etc.

scusa ma di cosa, di Immobili?
l’art. 5 c. 3 legge 39/89 recita:
L'esercizio dell'attivita' di mediazione e' incompatibile con l'esercizio di attività imprenditoriale di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attivita' di mediazione.
Quindi non puoi essere amministratore di una società che vende immobili e contemporaneamente essere mediatore di beni immobili, c'è incompatibilità!

 

[Paolo Morini]

Ma il punto è proprio che io non esercito attività imprenditoriale! Sono amministratore, NON socio. E ho solo l'ordinaria amministrazione, quindi non posso vendere e comprare per conto di quella Srl.

 

[Formatore Agenti]

Ma il punto è proprio che io non esercito attività imprenditoriale! Sono amministratore, NON socio. E ho solo l'ordinaria amministrazione, quindi non posso vendere e comprare per conto di quella Srl.

la legge continua dicendo: ovvero con la qualità di dipendente di tale imprenditore
Se anche vuoi fare l'amministratore senza percepire reddito, e quindi non risulti dipendente, comunque rappreseti tale società e quindi ne tuteli gli interessi, anche se solamente per atti di ordinaria amministrazione.
Pertanto c'è incompatibilità! Non si può immaginare imparzialità in un settore merceologico (immobili) se rappresenti una società nel medesimo settore! Anche se sei corretto e in buona fede e informi le parti la legge per me è chiara a riguardo.

 

[Paolo Morini]

Secondo me le conclusioni che trai sono soggettive e non trovano riscontro nella legge. Penso che tu vada oltre l'interpretazione formale, assimilando un dipendente (che appunto io non sono e non percepisco nemmeno reddito per l'attività di amministratore) al ruolo che potrei avere io nell'Srl in questione. Mi sembra una forzatura eccessiva. Quei pochi riferimenti che ho trovato online su casi simili al mio non vanno nella direzione che sostieni tu, ma suppongo che ogni Camera di Commercio decida in autonomia. Proverò a chiedere nuovamente a Fiaip. Intanto ti ringrazio per le tue osservazioni.

 

[Formatore Agenti]

I miei non sono pareri dettati da logica ma da lettura di sentenze e nozioni di legge.
L'amministratore che non percepisce reddito rimane in un rapporto di subordinazione e fedeltà con la società che rappresenta.
Non vorrai andare mica contro l'oggetto sociale della società?
Inoltre è stato molte volte eccepito che la non retribuzione non è rilevante poichè non si considera il fatto che tu possa essere un filantropo.
Fai bene a chiedere alla CCIAA di dove risiede la società, ma sappi che le Camere di Commercio sbagliano anche quando gli fai leggere una legge chiara.
Mi sono spesso scontrato con Camere di Commercio che on sono aggiornate e non applicano correttamente le normative, ti posso fare esempi di CCIAA che scrivono sui loro siti nozioni contrarie tra di loro.
Se ti danno ragione sei forse salvo fino a quando qualcuno ti porta davanti un Giudice che applica diversamente la Legge e ti condanna.

 

[Paolo Morini]

Non voglio mettere in dubbio il tuo parere dettato dalla professionalità, ma la stessa professionalità la riconosco a notaio, commercialista e Fiaip che mi hanno risposto in precedenza. Detto questo ribadiamo che le Camere di Commercio agiscono in autonomia e anche in difformità di giudizio tra loro, quindi giustamente la cosa la discuto con l'ufficio di competenza. Per quanto riguarda il rapporto di fedeltà, rimane il fatto che il mio ruolo, come evidenziato da statuto, non mi consente di esercitare quelle funzioni di compravendita che potrebbero comportare conflitto di interessi. Continuerò ad approfondire, grazie ancora.

 

[Formatore Agenti]

Non voglio mettere in dubbio il tuo parere dettato dalla professionalità, ma la stessa professionalità la riconosco a notaio, commercialista e Fiaip che mi hanno risposto in precedenza. Detto questo ribadiamo che le Camere di Commercio agiscono in autonomia e anche in difformità di giudizio tra loro, quindi giustamente la cosa la discuto con l'ufficio di competenza. Per quanto riguarda il rapporto di fedeltà, rimane il fatto che il mio ruolo, come evidenziato da statuto, non mi consente di esercitare quelle funzioni di compravendita che potrebbero comportare conflitto di interessi. Continuerò ad approfondire, grazie ancora.

Certo, fai bene a parlare con tante persone.
L'unico consiglio che ti posso dare e di sincerarti che le persone con le quali parli (notai compresi) abbiano studiato la normativa di riferimento: art. 5 c. 3 legge 39/89 modificata dalla L. n. 37/2019 e L 238/2021 e DDl Concorrenza 2021.