Infiltrazioni dal terrazzo

[Giovanna71]

Il mio terrazzo è a copertura dell'appartamento del piano di sotto. le piogge intense di questi giorni hanno creato infiltrazioni al soffitto del proprietario di sotto. Le spese sono tutte a mio carico? grazie

 

[alessandro66]

Il mio terrazzo è a copertura dell'appartamento del piano di sotto. le piogge intense di questi giorni hanno creato infiltrazioni al soffitto del proprietario di sotto. Le spese sono tutte a mio carico? grazie

Se stai in condominio, dovrebbe essere 1/3 tu e 2/3 il condominio....

 

[PROGETTO_CASA]

Se stai in condominio, dovrebbe essere 1/3 tu e 2/3 il condominio....

i 2/3 sono riferiti ai condomini proprietari di appartamenti al di sotto del terrazzo da sistemare

 

[alessandro66]

i 2/3 sono riferiti ai condomini proprietari di appartamenti al di sotto del terrazzo da sistemare

Giusta precisazione...giustamente, i condomini che stanno dall'altra parte e non sono interessati dal danno, nulla devono...pardon.

 

[Pennylove]

Spero di non mettere troppa carne al fuoco, ma la materia non è così scontata come sembra, soprattutto alla luce delle ultime sentenze di Cassazione.

Una volta accertata la proprietà o l’uso esclusivo della terrazza in questione, la suddivisione degli oneri manutentivi, causati da vizi occulti (salvo che il vizio derivi da gravi difetti di costruzione: in tal caso, il proprietario della terrazza dovrà agire in proprio nei confronti del costruttore, art. 1699 cod. civ., e sempre che non sia scaduto il termine decennale previsto da questo articolo), deve essere effettuata in base al criterio, stabilito dall’art. 1126 cod. civ., che prevede che un terzo della spesa sia posta a carico del proprietario o usuario della terrazza, e i restanti due terzi a carico dei condomini sottostanti in proiezione verticale della suddetta terrazza.

Anche le spese inerenti alla ripartizione dei danni provocati dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dalla terrazza (se non coperte da una polizza assicurativa), devono essere ripartite secondo il disposto del precitato articolo, sempre che il proprietario esclusivo dimostri che le infiltrazioni sono derivate da fatti a lui non imputabili, quali, ad esempio particolari eventi atmosferici di eccezionale natura e gravità oppure, anche, l’inerzia dell’amministratore del condominio (per mancata manutenzione di tale manufatto) cui da tempo era stato sollevato il problema.

In tal caso, infatti, il condominio, quale custode della terrazza che gli fa da copertura, risponde dei danni, ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sempre se sussiste un nesso di causalità tra l’evento verificatosi e la cosa in custodia (Cass. n°9084/2010). Il caso fortuito, infatti, è costituito dall’intervento di un elemento estraneo dalla volontà del custode e del tutto imprevedibile. La Suprema Corte ha precisato che la prova di un siffatto evento, consiste nel dimostrare l’osservanza di un comportamento conforme a diligenza con l’adozione di ogni mezzo atto a evitare un eventuale danno (Cass. n°13830/2010). Qualora si verifichino tali fattispecie, gli eventuali danni sono a totale carico del condominio, come se la terrazza fosse di proprietà condominiale.

Se, per contro, le cause dell’infiltrazione sono da imputarsi a colpa o dolo o incuria o cattivo uso da parte del singolo condomino, perché, in presenza di vizi, non ha provveduto tempestivamente alla loro eliminazione prima che si producesse il pregiudizio per l’appartamento sottostante (ad esempio, pesanti vasi da fiori ovvero strutture fisse hanno danneggiato la pavimentazione del terrazza e lacerato la guaina impermeabilizzante e le acque meteoriche, per difetto di manutenzione, hanno danneggiato il soffitto del condomino sottostante), il 1126 non funziona più e scatta il principio della responsabilità, vale a dire gli artt. 2043 (Risarcimento per fatto illecito) e seguenti del codice civile. In tal caso, sarà lo stesso condomino ad essere chiamato a risarcire i danni patiti dal condomino sottostante.

Quindi, va individuato l’eventuale responsabile del danno e questo (che sia il condominio nel suo complesso, per la mancata manutenzione, o il singolo proprietario o usuario del bene, per la cattiva gestione della terrazza) dovrà pagare tutto il danno, in quanto esula dal contenuto degli artt. 1123 e seguenti del codice civile l’ipotesi del danno arrecato a terzi. Quando ricorre un danno, sorge non un obbligo di spesa, ma un obbligo risarcitorio: in sostanza, le norme sulla ripartizione delle spese da art. 1126 dovrebbero ritenersi inutilizzabili in relazione alle obbligazioni risarcitorie dei condomini verso terzi, in quanto il sistema di ripartizione un terzo/due terzi salta se la colpa è imputabile (Cass. n°13526/2014 ha di nuovo investito della questione le Sezioni Unite).

 

[Bastimento]

L'intervento di Penny non fa al solito una grinza, ma mi porta a commentare la italica propensione a cavillare.
Che a fronte di una infiltrazione si possano individuare responsabilità in carico al costruttore o allo usuario, ci sta. Ma nel 90% dei casi si tratta di normale deterioramento di una impermeabilizzazione che sappiamo non eterna. Altra osservazione discutibile è che si consideri la proiezione verticale. Forse che se si individua una perdita del tetto a falde si disquisisce se si tratta della falda a nord o a sud?
Certe sentenze, mi paiono indotte da cavillosi avvocati atte a favorire l'incertezza del diritto, anziché il contrario