Inserimento note al rogito

[Emilio Esposito]

Salve buongiorno a tutta la Community, vorrei esporvi il seguente caso:

l’acquirente impone delle clausole penali (senza un accordo con il venditore) pochi giorni prima del rogito, senza che esse siano presenti nel preliminare, inerenti alla liberazione dell’immobile da parte dell’inquilino.

Essendo l'emergenza in cui ci troviamo ho pensato se fosse possibile e in che modo allegare una dichiarazione che prende in considerazione l'impossibilità da parte dell'inquilino di trovare attivamente casa e quindi liberare immobile.

Il contenuto è all'incirca di questo tipo:


Si attesta la volontà da parte del venditore, in contrasto con la volontà dell'acquirente, di posticipare la firma del rogito oppure di sospendere, rinviare o attenuare le penali di liberazione dell'immobile data l'impossibilità di adempiere agli obblighi contrattuali causa forza maggiore (emergenza covid-19) e di conseguenza il blocco delle attività per la ricerca attiva ed efficace di un nuovo immobile da parte dell'inquilino affittuario.

Considerando che il compromesso è stato stipulato in un periodo antecedente all'emergenza covid-19 quindi non prevede le nuove cause ostative di forza maggiore che si sono verificate con il lock-down del territorio italiano nel adempimento degli obblighi di libero immobile.

Si tengono presenti i termini dell'art. 91 d.l. 17/03/2020, n. 18 (cd. decreto “Cura Italia”)

 

[Utente Cancellato 72152]

Secondo me acquirente e venditore devono di comune accordo rinviare il rogito.

Non ha senso formalizzare il passaggio di proprietà se poi l'immobile non è libero da persone e cose.

Se non riuscite a raggiungere un accordo, ci penserà un avvocato a comunicare formalmente che a causa di forza maggiore non si riesce a liberare l'immobile e quindi la data del rogito deve per forza di cose essere posticipata.

 

[Emilio Esposito]

Ho pensato anche a questa eventualità però l'acquirente ha la necessità di concludere il rogito per non perdere il mutuo con garanzia statale .
Quindi volevo optare per un allungamento della clausola di libero immobile o una riduzione della penale ma acquirente non vuole accordarsi
Sono in difficoltà e il rogito è domani . Quindi avevo pensato di inserire questa nota al rogito però non so nemmeno se sia possibile

 

[francesca63]

l’acquirente impone delle clausole penali (senza un accordo con il venditore) pochi giorni prima del rogito, senza che esse siano presenti nel preliminare, inerenti alla liberazione dell’immobile da parte dell’inquilino.

Andiamo per gradi: tu sei il venditore, e hai firmato un contratto preliminare in cui hai promesso di vendere un immobile vuoto , senza inquilino ?
oppure un immobile con inquilino, a cui avevi mandato regolare disdetta, e che avrebbe dovuto andar via poco dopo il rogito ?

Spiega meglio, e specifica se erano gia previste penali, e quale era la data finale entro cui fare il rogito, e come è la situazione dell'inquilino ( vuole andare via, e non è riuscito, o non vuole andare via) ?

 

[Emilio Esposito]

Scusami ora mi spiego meglio.
Si era prevista la vendita con inquilino e quest'ultimo avrebbe abbandonato entro giugno,è intenzionato ad andare via ma essendo in questa situazione di chiusura totale è più complicata rispettare questo termine. Le penali nel compromesso non erano previste . Domani ho il rogito e vorrei capire quali sono le mie possibilità e cosa posso fare

 

[francesca63]

Si era prevista la vendita con inquilino e quest'ultimo avrebbe abbandonato entro giugno

Quindi nel contratto c'è scritto che l'inquilino ha il contratto fino a giugno, e che ha ricevuto regolare disdetta ?

Domani ho il rogito e vorrei capire quali sono le mie possibilità e cosa posso fare

Se hai firmato un contratto preliminare che prevedeva la vendita con inquilino in casa fino a giugno, senza penali, non c'è nessun motivo per modificare gli accordi, e inserire penali ora.
L'inquilino dovrà andare via, e per giugno farà in tempo, come è suo dovere se ha ricevuto disdetta; fino a giugno il canone lo dovrebbe incassare il nuovo proprietario.
Se non andrà via, se la vedrà con il nuovo proprietario, sempre che tu gli abbia inviato regolare disdetta, o che tu non abbia in qualche modo garantito che sarebbe andato via.

La follia è stata del tuo acquirente; comprare una casa non ancora vuota è un rischio veramente stupido da correre.
Ma se non ha pensato di tutelarsi meglio da subito, ora non può imporre nulla.

Hai avuto e incassato una caparra ?
Ho capito bene, e l'inquilino aveva un regolare contratto, regolarmente disdetto ?

 

[Emilio Esposito]

Si la caparra è stata incassata, l'inquilino ha una regolare contratto e ha accettato di andarsene essendo che il nuovo proprietario deve iniziare anche i lavoro per la estate per poi trasfersi a settembre.

L acquirente ha imposto questa clausola al notaio nel rogito e vuole essere firmato domani sennò ha minacciato di richiedere il doppio della caparra se non firmiamo.Si la situazione è surreale vorrei capire che possibilità ho domani e cosa posso fare concretamente

Inquilino non ha ricevuto disdetta ma ha iniziato ad aprile a "scalare " i due canoni di anticipo.

 

[francesca63]

Inquilino non ha ricevuto disdetta

Quindi non c’è alcuna certezza che se ne vada, a meno che abbiate firmato una risoluzione anticipata del contratto.

L acquirente ha imposto questa clausola al notaio nel rogito e vuole essere firmato domani sennò ha minacciato di richiedere il doppio della caparra se non firmiamo.

Bisognerebbe leggere il contratto preliminare, per capire cosa ti sei impegnato a vendere, e come sono gli accordi con l’inquilino.
In linea di massima, se l’accordo era che andava via dopo il rogito, il ritardo non ti dovrebbe riguardare, poiché il rischio se lo assume l’acquirente.
E le modifiche del contratto, con inserimento di penali, non sono possibili se non concordate.
Potresti anche dirgli che se lui non firma il rogito, è lui inadempiente, e tu potresti tenere la caparra e vendere ad altri.
Però, come detto, dipende da cosa di preciso avete scritto nel preliminare, a proposito del contratto di locazione in atto e della liberazione della casa.
Se vuoi, posta il contratto, almeno nella parte a riguardo, oscurando i dati personali.

 

[Emilio Esposito]

Ti ringrazio delle informazioni veramente sono molto utili.

Quindi domani il notaio può darmi consigli su come trovare un accordo con acquirente secondo voi ? Diciamo è possibile ancora trattare queste clausole?

Quasi sicuramente acquirente ha già fatto inserire questa clausola nel rogito sapendo il mio disaccordo ma appoggiandosi sul fatto che se non firmo, passo per inadempiente

ora recupero il preliminare

 

[cristian casabella]

che se non firmo, passo per inadempiente

??? te sei inadempiente solo se non firmi quanto già stabilito nel preliminare, non se ci sono aggiunte