Intestatario mutuo da figlio a madre

[Marion78]

salve a tutti.spero di aver beccato la sezione corretta.vorrei un piccolo consiglio.mio fratello è da sempre proprietario (sulla carta) della casa di famiglia e adesso a pochi anni dalla scadenza del mutuo (con poche rate arretrate) ha avuto dei problemini finanziari con la propria ditta individuale.per evitare che la banca aggredisca il bene o sia creata ipoteca sullo stesso mi chiedevo se fosse possibile e in quali modalità trasferire l'intestazione del mutuo e la proprietà del bene a mia madre che ha una posizione economica più stabile.mi chiedo anche se la donazione di mio fratello a mia madre possa risolvere la questione e salvare così l'immobile della famiglia.grazie per l'attenzione.

 

[davideboschi]

Visto che nessuno ti ha risposto finora, ti dico io quello che so, ma siccome non sono un legale e parlo solo per esperienza diretta o indiretta, è meglio che tu e la tua famiglia andiate da un legale per avere un quadro completo di quello che si può fare.
Che io sappia, le banche possono aggredire soltanto i beni posti a garanzia del credito, e sui quali è già stata accesa ipoteca a questo scopo. Quindi, visto che c'è un mutuo, la casa è ipotecata, ma se tuo fratello (o tua madre al suo posto) pagano le rate del mutuo, e la casa non è stata messa a garanzia di altri crediti, la banca non la può aggredire, ma si rivarrà sugli altri beni messi a garanzia, e solo su quelli.
Questo in linea teorica, perché le banche conoscono mille cavilli e basta una clausoletta minuscola per dargli modo di aggredire anche la casa che sembrava indenne...
Se invece la banca con la quale la ditta di tuo fratello ha problemi è diversa da quella alla quale paga il mutuo, allora non può certo aggredire la casa, perché l'ipoteca non è a suo favore, sempre che la casa non sia stata data in garanzia anche a quest'altra banca.
Diverso è se il debito è con Equitalia o con altri Enti pubblici. Questi possono accendere ipoteca giudiziale su qualsiasi bene, e farlo pignorare se il debito non viene onorato e non intervengono altri accordi.
Qualora la casa fosse aggredibile, non so se una compravendita, una donazione o la cessione del credito possano salvarla. Fino a qualche anno fa esisteva una legge per cui erano aggredibili i beni ceduti fino a due anni prima del pignoramento... una bella fregatura per chi comprava da un soggetto che poi falliva. Non so se questa norma esiste ancora.
Mi rendo conto di aver tracciato un quadro assai approssimativo. Vale sempre il suggerimento di informarti presso un avvocato.

 

[brina82]

...Che io sappia, le banche possono aggredire soltanto i beni posti a garanzia del credito, e sui quali è già stata accesa ipoteca a questo scopo. Quindi, visto che c'è un mutuo, la casa è ipotecata, ma se tuo fratello (o tua madre al suo posto) pagano le rate del mutuo, e la casa non è stata messa a garanzia di altri crediti, la banca non la può aggredire, ma si rivarrà sugli altri beni messi a garanzia, e solo su quelli...

Non è così. Qualsiasi creditore può aggredire qualsiasi bene del debitore.

Anche se si ha ipoteca con la banca X e non vi si hanno debiti perchè ad esempio si paga il mutuo, se io sono un creditore posso pignorarti il bene e mandarlo all'asta (poi bisogna vedere se io riesca effettivamente a recuperare i soldi, visto che comunque la banca viene prima di me nel recupero dei soldi dopo la vendita in asta, ma è pieno di casi del genere), è così.

Detto ciò, se la compravendita avvenisse tra tuo fratello e tua madre a prezzo congruo, di mercato, si potrebbe risolvere la questione; ma se si parla invece di donazione, piuttosto che di finta compravendita nel senso che vi è un pagamento di una somma ridicola rispetto al valore dell'immobile, i creditori potrebbero sempre fare un'azione di revocatoria: mi sembra abbiano 5 anni di tempo, ma non ne sono sicuro.

@miciogatto dico bene?

@Marion78 potresti indicare le cifre? Ciò che si potrebbe provare a fare è di chiudere il debito ad una cifra minore (stralciare il debito). Per capire, potresti indicare:

1) ammontare del debito e numero di creditori (solo la banca o anche altri?);
2) mutuo residuo;
3) valore presunto della casa;
4) se tuo fratello ha altri beni immobili.

 

[Miciogatto]

Non è così. Qualsiasi creditore può aggredire qualsiasi bene del debitore.

Esatto. Importante per il creditore essere in possesso del titolo esecutivo.

Anche se si ha ipoteca con la banca X e non vi si hanno debiti perchè ad esempio si paga il mutuo, se io sono un creditore posso pignorarti il bene e mandarlo all'asta (poi bisogna vedere se io riesca effettivamente a recuperare i soldi, visto che comunque la banca viene prima di me nel recupero dei soldi dopo la vendita in asta, ma è pieno di casi del genere), è così.

Esatto. Succede, per esempio, che io pago il mutuo regolarmente ma qualcun altro (per esempio il condominio) manda all'asta la mia casa, magari per soli 1000 euro.

La banca, prima o poi, mi revoca il mutuo anche se pagato regolarmente. Non lo fa volentieri, visto che pago regolarmente, ma deve farlo per non perdere la garanzia sul bene ipotecato. Quindi il ricavato dell'asta soddisferà prima la banca, poi, se restano soldi, il condominio.

Detto ciò, se la compravendita avvenisse tra tuo fratello e tua madre a prezzo congruo, di mercato, si potrebbe risolvere la questione; ma se si parla invece di donazione, piuttosto che di finta compravendita nel senso che vi è un pagamento di una somma ridicola rispetto al valore dell'immobile, i creditori potrebbero sempre fare un'azione di revocatoria: mi sembra abbiano 5 anni di tempo, ma non ne sono sicuro.

Con le ultime modifiche normative, in caso di donazione, entro un anno di tempo non serve nemmeno la revocatoria: si pignora direttamente il bene al nuovo proprietario.

 

[Marion78]

Non è così. Qualsiasi creditore può aggredire qualsiasi bene del debitore.

Anche se si ha ipoteca con la banca X e non vi si hanno debiti perchè ad esempio si paga il mutuo, se io sono un creditore posso pignorarti il bene e mandarlo all'asta (poi bisogna vedere se io riesca effettivamente a recuperare i soldi, visto che comunque la banca viene prima di me nel recupero dei soldi dopo la vendita in asta, ma è pieno di casi del genere), è così.

Detto ciò, se la compravendita avvenisse tra tuo fratello e tua madre a prezzo congruo, di mercato, si potrebbe risolvere la questione; ma se si parla invece di donazione, piuttosto che di finta compravendita nel senso che vi è un pagamento di una somma ridicola rispetto al valore dell'immobile, i creditori potrebbero sempre fare un'azione di revocatoria: mi sembra abbiano 5 anni di tempo, ma non ne sono sicuro.

@miciogatto dico bene?

@Marion78 potresti indicare le cifre? Ciò che si potrebbe provare a fare è di chiudere il debito ad una cifra minore (stralciare il debito). Per capire, potresti indicare:

1) ammontare del debito e numero di creditori (solo la banca o anche altri?);
2) mutuo residuo;
3) valore presunto della casa;
4) se tuo fratello ha altri beni immobili.

Il debito ammonta a circa 50mila, il mutuo residuo a circa 40. Il valore è 180-200mila, ed è l'unico bene immobile.

 

[brina82]

Il debito ammonta a circa 50mila, il mutuo residuo a circa 40. Il valore è 180-200mila, ed è l'unico bene immobile.

Quindi 90mila di debito in tutto?

 

[Marion78]

No il debito è 50mila... I 40 sono i residui di mutuo. Perché si dovrebbero associare? I 50mila sono per contributi non versati. Il mutuo è con la banca. Non sono cose diverse?

Quindi 90mila di debito in tutto?

 

[CheCasa!]

Con le ultime modifiche normative, in caso di donazione, entro un anno di tempo non serve nemmeno la revocatoria: si pignora direttamente il bene al nuovo proprietario.

Non vorrei sbagliarmi ma il pignoramento diretto dovrebbe potersi fare solo per debiti con equitalia... (che però è il nostro caso!)

Oltre al fatto che sia possibile revocare le donazioni o le vendite farlocche concluse per sottrarre il bene all'aggressione dei creditori... chi opera nel tentativo di spogliarsi dei beni per evitare di far fronte alla propria situazione debitoria commette anche un reato penale.

Anche i professionisti che collaborano all'ottenimento di detto obiettivo illecito sono perseguibili.

@Marion78 , si fa il cumulo dei debiti nel senso di considerare il debito complessivo di gran lunga inferiore al valore della casa.

Forse la cosa migliore potrebbe essere quella di mettere in vendita l'immobile ad un prezzo congruo. Con il ricavato dalla vendita si estinguerà il mutuo e la rimanenza verrà divisa tra te e tuo fratello che potrà così chiudere il proprio debito.

 

[Marion78]

Mi sa che a questo punto è la soluzione migliore per evitare reati e scocciatura varie. Solo che l'obiettivo era quello di preservare la casa dove siamo cresciuti.

 

[brina82]

Mi sa che a questo punto è la soluzione migliore per evitare reati e scocciatura varie. Solo che l'obiettivo era quello di preservare la casa dove siamo cresciuti.

Per farlo, devi continuare a pagare il mutuo e allo stesso tempo trovare un accordo coi 50k...

Diversamente, concordo con @CheCasa! ovvero l'unica via di uscita è vendere...

Mi raccomando non nascondete la testa sotto la sabbia, sennò vi portano via la casa senza che vi rimanga nulla in mano (tra interessi che maturano, vendita a prezzo ridicolo in asta ecc...).