Roby

Fondatore
Agente Immobiliare
Ragazzi interesante davvero questo quesito, và affrontato a fondo, riferimenti di legge e sentenze se ce ne sono.

IN efetti tramettere mail è diventata prassi corrente se aggiugiamo il fatto che io ai miei clienti li invito a visitare il virtual tour dell'immobile è come se l'avessero visto.

E' una visita virtuale vero, ma l'immobile è quello, foto zona a volte si indica la via ( lo faccio perchè ho l'incarico), ma siccome di furbetti ce ne sono sempre, mi ha avete davvero messo un bel tarlo in testa :occhi_al_cielo: :occhi_al_cielo: :occhi_al_cielo:
 

Sergio Caruso

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Re: Inviata proposta "vaga" via mail. Non ho mai risposto e ora

Vedo che siamo alle solite!!!
Quanti problemi si risolverebbero con l'obbligo di una Esclusiva?!!!!!!!!!!!!!!!!!
Voi acquirenti dovreste essere i primi a pretenderlo!!!
Prova a Immaginare, per esempio, mettiamo che tu viva a Milano, vuoi comprare una casa a Genova, contatti diverse Agenzie che, non avendo incarico in esclusiva ti forniscono informazioni vaghe, tu parti e vai a visitare gli immobili proposti che corrispondono alle caratteristiche da te richieste. Ora, quante Agenzie ti porteranno a vedere lo stesso Immobile? 1? 2? 3? Non è colpa loro! E' solo che non avendo l'esclusiva non possono fornirti informazioni che ti permettano di riconoscere l'Immobile!
Stessa cosa molto probabilmente avrà fatto l'agenzia che ti ha inviato la Mail, però, spesso e volentieri, basta un particolare esterno di un immobile per rintracciarlo, anche una foto della vista o addirittura una planimetria pubblicizzata anche sul tabellone del cantiere.
Io voglio credere nella buona fede di tutti e per questo, per accontentare i più probabili danneggiati della vicenda (Tu e l'Agenzia) propongo una risoluzione conveniente e pacifica che però coinvolga anche l'unico personaggio che possa sempre guadagnarci qualcosa, il Venditore!
In fondo, dando incarico all'Agenzia (anche se non in Esclusiva) avrà certamente già gravato il prezzo di vendita della provvigione destinata all'Agenzia, quindi io proporrei:
1) che il Venditore si faccia carico della Provvigione pari ad 1/2 della sua spettanza;
2) che il Venditore ed il Compratore (cioè tu) si facciano carico insieme della Provvigione pari a 1/2 della spettanza del Compratore.

In pratica, l'Agenzia Immobiliare dovrebbe rinunciare alla Provvigione di una delle Parti, il Venditore finirebbe col pagare 3/4 di una Provvigione (risparmiando comunque) ed il Compratore pagherebbe 1/4 di Provvigione (risparmiando parecchio).
In questo modo tutti guadagnano/risparmiano e tutti ci rimettono qualcosina (accontentandosi), e fidati, sempre meglio di rischiare una inutile, faticosa, lunga e dispendiosa causa legale!!!
Ricordati:
tra i 3 litiganti
il quarto (avvocato) gode!!!
 

Francesca Cecchini

Nuovo Iscritto
Professionista
Sicuro che tra i due/tre litiganti l'avvocato gode! :fico:
Ciò premesso: direi che il caso è un po' sul filo. Potrebbe essere sostenbile la richiesta dell'agenzia (anche se l'invio di una mail generica come messa in contatto delle parti è discutibile) ma dovrebbero avere comunque avere almeno una prova della avvenuta ricezione. Non saprei cos'altro dirti, se non che il caso è ambiguo...
 

lami

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Volevo soltanto dire a tutti quelli che cercano casa che, se non vogliono avere vincoli con agenzie, farebbero molto meglio a non contattarle in nessun modo!!
Scusate ma ho un pò "il dente avvelenato" ...... mi è persino capitato che, dopo avere mostrato un immobile in costruzione, avere accordato le parti, avere stilato un compromesso, averlo registrato regolarmente (tra l'altro a spese mie .... della serie facciamo poi tutto un conto!!!!) .... beh, dopo tutto questo gli acquirenti hanno fatto zitti zitti il rogito senza dirmi nulla dichiarando che non c'era stata intermediazione di agenzia!!!
capite bene da da quel momento io sono sempre all'erta con le persone ............... anche se mi chiedono solo informazioni!!!
 

Sergio Caruso

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Re: Inviata proposta "vaga" via mail. Non ho mai risposto e ora

Lami, concordo con te che la diffidenza purtroppo esiste perchè esistono casi che la provocano!!!
Purtroppo il nostro lavoro al giorno d'oggi è così!!!
Ma noi possiamo fare qualcosa!!! Ne sono certo!!!
 

Sandro 7942

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Per quale motivo dovrebbe essere una discriminante l'avere visionato l'immobile con il costruttore prima o dopo l'invio del tabulato? Al massimo può avere valenza nei confronti del costruttore...

In sede legale avrebbe sicuramente valenza nei confronti del costruttore... Ma sarebbe anche una "prova" in più del fatto che l'agenzia avesse proposto l'immobile in una data certa, prima della conclusione privata tra le parti.


Sergio ha trovato un'ottima soluzione per metter pace tra tutti, ma sono pronto a scommettere che Silvia troverà difficoltà e resistenze da entrambe le parti (e forse ne opporrà lei stessa)... Anche perchè sarebbe un'ammissione di colpa.

Però è verissimo che il più furbetto in questo caso è stato proprio il costruttore... :occhi_al_cielo:
 

Giordano

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Re: Inviata proposta "vaga" via mail. Non ho mai risposto e ora

Proviamo, come giustamente suggerisce Roby, a precisare:
Cito da punto-informatico:
"Cerchiamo di capire prima di tutto, cosa sia un documento e se l'e-mail possa esserlo: documento (da docere: insegnare, far conoscere) è, nel senso originario del termine, qualche cosa che fa conoscere un fatto (5), quindi è "qualche cosa" che rappresenta un fatto di rilievo giuridico. Con l'avvento dell'informatica quel legame indissolubile del documento con la cosa è venuto meno e, quindi, si è arrivati a definizioni più "moderne e tecnologiche" come quella di documento informatico contenuta nel tanto criticato Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa (Decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000 n. 445 come modificato dal D.Lgs. 23 gennaio 2002, n. 10, dalla legge 16 gennaio 2003, n. 3 e dal DPR 7 aprile 2003, n.137): il documento informatico è la rappresentazione informatica di atti, fatti o dati giuridicamente rilevanti. Alla luce di ciò l'e-mail - nel momento in cui rappresenta al suo interno atti, fatti o dati giuridicamente rilevanti, come una qualsiasi lettera, telefax, telegramma, fotografia etc. - è un documento!"

Poi, sempre da punto-informatico:

"La "firma elettronica" (e anche la stessa "firma digitale") e la "sottoscrizione cartacea" sono per loro natura ontologicamente diverse. Se la sottoscrizione cartacea assumeva sino a poco tempo fa valore determinante ed indispensabile per ricercare la paternità del documento ed assicurarne, in maniera più o meno sicura, la provenienza "incorporandosi" materialmente con lo stesso (senza comunque - ripetiamolo - assicurare con assoluta certezza la paternità e l'immodificabilità dello stesso), oggi la firma elettronica assolve funzioni simili in maniera ovviamente diversa."

"Giustamente il nostro legislatore ha, quindi, considerato la categoria "firma elettronica leggera" prescindendo dalla "tecnica" utilizzata per creare l'associazione del documento al suo titolare e questo con la precisa intenzione di lasciare ampia libertà nel commercio elettronico tra privati (in modo che si possano trovare nel tempo anche nuove soluzioni tecnologiche più appropriate alle esigenze della prassi commerciale). In questo modo possono rientrare tra i documenti firmati elettronicamente tutti quei documenti che permettano, in maniera più o meno sicura, l'associazione del documento ad un soggetto: tra questi rientra certamente l'e-mail!"

"Si è già detto in precedenti articoli (18) dei vari casi in cui nel commercio elettronico (soprattutto B2B) è necessario e indispensabile (per ragioni pratiche e giuridiche) superare il rigido formalismo e dualismo "forma scritta"/ "firma digitale". Si ricordano, a titolo di esempio: il caso di richiesta "prova scritta" in un procedimento sommario (19); il caso di "documentazione scritta o di consenso scritto" per il trattamento dati personali; il caso della specifica approvazione per iscritto delle clausole vessatore molto utilizzate nella contrattualistica internazionale. In tutti questi casi, si deve operare una equiparazione del documento informatico con firma elettronica leggera (come l'e-mail) alla "forma scritta" (come già avvenuto nel caso del telefax, del telegramma, del telex), lasciando (necessariamente) massima libertà al giudice nella sostanziale valutazione probatoria di questo documento prodotto in giudizio."

Concludiamo con i riferimenti:

La firma elettronica cosiddetta "debole", è (come già più volte detto) definita, in maniera volutamente generica, come l'insieme dei dati in forma elettronica, allegati oppure connessi tramite associazione logica ad altri dati elettronici, utilizzati come metodo di autenticazione informatica (art. 2, lett. a, d.lgs. 10/2002). Per la firma elettronica leggera non sono previsti dal legislatore sistemi di validazione e di certificazione (necessari, invece, per le firme elettroniche avanzate) (22). I cosiddetti metodi di autenticazione informatica (23) sono invece genericamente tutto quell'insieme di strumenti elettronici e delle procedure per la verifica indiretta dell'identità, secondo la definizione fornita dal D.Lgs. 196/2003 all'art. 4 comma 3 lett. c) - quali ad esempio, l'uso di password o di codici di identificazione personale, così come qualsiasi altro metodo che permetta in maniera diretta (o indiretta) un'identificazione (a prescindere da qualsiasi valutazione sulla sicurezza di quella identificazione, perché tali valutazioni riguardano il profilo probatorio e sono, quindi, affidate al prudente apprezzamento del giudice).

Premesso ciò mi sento di sostenere ancora di più le tesi dell'Agenzia coinvolta se può dimostrare, anche con una sola mail ricevuta, l'esistenza di una richiesta ad operare una ricerca sul mercato.
 

Tita

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
E' vero che ci sono degli agenti immobiliari furbetti, ma siamo proprio,proprio sicuri che la Sig. ra è in buona fede e non ha aperto le mail? A me è successo di presentare un immobile con indicazioni in modo da renderlo rintracciabile e poi i clienti sono andati a parlare con il proprietario saltando l'agenzia, ne succedono tutti i giorni; se il collega ha agito così io credo che ci sia qualcosa di più di ciò che ha raccontato la Sig.ra.
 

Roby

Fondatore
Agente Immobiliare
Concordo con TIta, imbattersi in una causa persa in partenza solo per una mail secondo mè difficilmente trovi un giudice che ti dà ragione, però è anche vero che ci sono le agenzie che provano azioni piu disparate scommettendo sul fattore puara dell'avvocato che di solito attanglia il privato.
I fatti come sono veramente lo sanno solo loro, noi possiamo solo da consigli.
 

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