Ipoteca per un valore pari al 200% dell’importo del mutuo

[gianluca78]

Ciao a tutti,

probabilmente ne avrete già parlato ma non ho trovato nessuna discussione in merito.

Il mio dubbio è: che significa che la banca richiede come garanzia l'iscrizione di un ipoteca per un valore pari al 200% dell’importo del mutuo?

Infatti la mia banca fa mutui pari al 80% del valore dell'immobile (così come valutato da perito).

Su una casa valutata 350.000 euro mi hanno già detto che senza problemi me ne darebbero 280.000 (80% del valore).

Poi leggo che la garanzia richiede un ipoteca pari al 200% dell'importo del mutuo e cioè 560.000.

Ora quella casa non vale e mai varrà 560.000 (e in quel caso non avrei nemmeno i soldi per comprarla).

Quindi che significa concretamente questa clausola? Non credo vada presa alla lettera altrimenti la banca mi avrebbe dovuto dire che loro fanno mutui per al massimo il 50% del valore della casa... ma così nessuno si compra più casa.

So che l'onorario del notaio si basa su questo valore di iscrizione (cioè 560.000) e che quindi è più alto ma al di là di questo quali altre conseguenze ci sono?

Qualcuno può illuminarmi? Grazie mille.

Ciao.

Gianluca.

 

[Diego Antonello]

nessuna stranezza....quando viene dato un immobile a garanzia di un credito, l'ipoteca iscritta è in genere il 200%, qualche volta di meno, raramente di più...
questo viene fatto proprio per tutelare il creditore, in quanto l'eventuale esecuzione forzata del bene porta a risarcire i creditori in funzione del grado di iscrizione: il primo iscritto è in 1° grado, il secondo 2°grado e così via fino all'esaurimento del valore del bene....
esecutare un debitore ovviamente ha dei costi che il creditore gli mette in conto, quindi per tutelarsi, a fronte per esempio di un debito di 100, il creditore iscriverà la garanzia per 200....una sorta di "riserva di sicurezza".......tra l'altro questo è utile anche ai gradi successivi, nel senso che se so che su un bene che mi viene dato in garanzia c'è un'ipoteca di primo grado, come nell'esempio, per 200 e il bene vale 250, so che se mi voglio iscrivere in 2° grado avrò a garanzia solo la quota residua....
ai fini pratici, se il debitore non ha problemi con i pagamenti, l'ipoteca non costituisce alcun tipo di problema: se voglio vendere, per esempio, prima di aver saldato il debito, non viene conteggiato il residuo sull'ipoteca ma solo sul capitale (+ eventuali penali per estinzione anticipata), quindi l'unico inconveniente immediato è il maggior costo per l'atto di iscrizione

 

[gianluca78]

Ok, però la casa che mi devo comprare io anche se la banca trascrive il doppio come ipoteca non vale il doppio.

Se io non pagassi il mutuo la banca si prenderebbe una casa che vale comunque 350.000 non 560.000 e non potrebbe mai venderla al doppio del valore (nessuno gliela comprerebbe).

Quindi alla fine che garanzia è per la banca?

 

[Diego Antonello]

sisi....ma serve comunque per garantirsi il credito....nel tuo caso in pratica finchè c'è quell'ipoteca non c'è spazio per altri creditori....
ovvio che se una banca da l'80% del valore della casa l'ipoteca va ad esaurire il valore (in pratica viene garantito il 160% del valore)

 

[MIAOMIAO]

l'iscrizione ipotecaria pari al doppio del mutuo concesso tutela la banca in quanto copre il debito in linea capitale, interessi ed eventuali spese connesse a vendita coattiva dell'immobile qualora ti venisse la bella idea di non rispettare il contratto di mutuo non pagando le rate. alcune banche iscrivono ipoteche pari anche a 3 volte la cifra mutuata...

 

[rominabis]

l'unico inconveniente immediato è il maggior costo per l'atto di iscrizione

Buongiorno Diego quant'è il maggior costo ? come si calcola ?Grazie

 

[Diego Antonello]

ho definito "maggior costo" in quanto iscrivere un'ipoteca per 250.000 (200% del capitale) costa di più che iscriverla per 125.000 (100% del capitale).....quanto al conteggio...i notai applicano delle tariffe come per le compravendite: la parcella notarile è composta dal compenso del notaio (che viene calcolato in base alla fascia di prezzo in cui si colloca il valore dichiarato) e dalle spese, imposte e tasse che il notaio versa a erario e uffici competenti...
nel caso di mutuo, quindi, una parcella notarile di 2500€ comprenderà circa 200€ di spese e imposte e 2300€ di compenso comprensivo di IVA al 20%.....
ps.per le fascie di prezzo l'ordine determina dei valori minimi e massimi all'interno dei quali viene calcolato il compenso, ma la differenza tra una fascia e l'altra è di circa 100€ (in lire erano 150.000), non, quindi, proporzionale

 

[rominabis]

Grazie Diego

 

[Diego Antonello]

 

[gianluca78]

In pratica se ho capito bene la banca si garantisce nei confronti di possibili futuri creditori laddove ci fosse un ipoteca di 2° grado.

Quindi nel mio caso la banca dice: io ti ho dato 280.000 e ora iscriviamo un'ipoteca da 560.000 sul tuo immobile. La banca sa che vendendo l'immobile al massimo ci riprenderà 350.000 ma si garantisce che tutti i soldi della vendita vadano a lei e a nessun altro creditore. Ho capito bene?

Grazie per le risposte.