Iter acquisto casa nuova costruzione

[RTD]

Ciao a tutti, mi sono iscritto oggi per chiedere molte informazioni in merito all'acquisto di una prima casa (appartamento) di nuova costruzione.
Le domande potrebbero essere al limite del banale, ma ho una certa confusione in testa.

Ho individuato un'unità immobiliare di nuova costruzione, la cui ultimazione lavori è prevista per Maggio 2020. Al momento si trova in uno stato in cui mancano le rifiniture, i pavimenti, i serramenti, il quadro elettrico ed altro. Previo appuntamento con l'agenzia, sono andato anche a vedere lo stato del cantiere e mi sono fatto un'idea positiva. Il costruttore lo conosco di "nome" però non l'ho incontrato. L'appartamento costa da inserzione, valore fittizio, 100.

Tuttora non ho fatto altro, neppure un proposta d'acquisto e non ho fatto alcun studio di fattibilità per l'apertura di un mutuo con un istituto bancario. Chiedo le seguenti domande:

1. Credo sia corretto proporre un ulteriore incontro coinvolgendo il costruttore, al fine di valutare con precisione cosa manca da ultimare e proporre eventuali mie integrazioni;
2. La fase di trattativa tra me ed il venditore, con l'agente da mediatore, inizia direttamente con una formale proposta d'acquisto da parte mia? In questa, quali clausole sarebbero da inserire? Penserei ad esempio a quella di condizionare la proposta al buon esito del rilascio del mutuo, con indicazione di una scadenza; oppure, clausole relative alle varie certificazioni dell'immobile (energetica, acustica ecc);
3. La proposta di acquisto deve essere accompagnata da una caparra. A quale percentuale in riferimento alla mia offerta di acquisto? Come esempio, possiamo supporre che la mia offerta sia di 85;
4. La scadenza consigliata della proposta è di 7 giorni?
5. In caso di rifiuto da parte del venditore, ho la possibilità di formulare una seconda proposta con una nuova offerta?
6. In caso di mancato accordo tra le parti anche dopo una seconda proposta, la caparra viene restituita nella sua interezza? Sono previsti altri costi?
7. Invece, nel momento in cui il venditore comunica di aver accettato la mia offerta, sono obbligato a passare alla stipulazione del preliminare o compromesso?
8. Nel preliminare quali altre clausole si possono inserire? È prevista una nuova caparra? Se si, a quale percentuale?
9. Nell'atto del preliminare devo richiedere la presenza di una fideiussione che copra il valore dell'immobile o il totale delle somme a carico del compratore?
10. Capitolo mutuo. Il valore dell'immobile per la sua apertura è frutto di una perizia da parte dell'istituto bancario. Per una nuova costruzione, qual è il momento giusto per la visita del perito? Penso a fine lavori, ma...
11. ..se non conosco il valore (di perizia) dell'immobile, la fattibilità del mutuo su cosa si basa? su quale numero?
12. Perciò, quando mi conviene chiedere informazioni su un mutuo, prima o dopo la formulazione della proposta?

Sia chiaro che io mi son già fatto i conti in tasca, di quanto posso spendere come valore complessivo dell'immobile (al netto di IVA, tasse, provvigioni, rata e percentuale mutuo...), ma non mi è chiara la cronologia degli eventi.

Ringrazio in anticipo.

 

[Giuseppe Di Massa]

Ciao a tutti, mi sono iscritto oggi per chiedere molte informazioni in merito all'acquisto di una prima casa (appartamento) di nuova costruzione.
Le domande potrebbero essere al limite del banale, ma ho una certa confusione in testa.

Ho individuato un'unità immobiliare di nuova costruzione, la cui ultimazione lavori è prevista per Maggio 2020. Al momento si trova in uno stato in cui mancano le rifiniture, i pavimenti, i serramenti, il quadro elettrico ed altro. Previo appuntamento con l'agenzia, sono andato anche a vedere lo stato del cantiere e mi sono fatto un'idea positiva. Il costruttore lo conosco di "nome" però non l'ho incontrato. L'appartamento costa da inserzione, valore fittizio, 100.

Tuttora non ho fatto altro, neppure un proposta d'acquisto e non ho fatto alcun studio di fattibilità per l'apertura di un mutuo con un istituto bancario. Chiedo le seguenti domande:

1. Credo sia corretto proporre un ulteriore incontro coinvolgendo il costruttore, al fine di valutare con precisione cosa manca da ultimare e proporre eventuali mie integrazioni;
2. La fase di trattativa tra me ed il venditore, con l'agente da mediatore, inizia direttamente con una formale proposta d'acquisto da parte mia? In questa, quali clausole sarebbero da inserire? Penserei ad esempio a quella di condizionare la proposta al buon esito del rilascio del mutuo, con indicazione di una scadenza; oppure, clausole relative alle varie certificazioni dell'immobile (energetica, acustica ecc);
3. La proposta di acquisto deve essere accompagnata da una caparra. A quale percentuale in riferimento alla mia offerta di acquisto? Come esempio, possiamo supporre che la mia offerta sia di 85;
4. La scadenza consigliata della proposta è di 7 giorni?
5. In caso di rifiuto da parte del venditore, ho la possibilità di formulare una seconda proposta con una nuova offerta?
6. In caso di mancato accordo tra le parti anche dopo una seconda proposta, la caparra viene restituita nella sua interezza? Sono previsti altri costi?
7. Invece, nel momento in cui il venditore comunica di aver accettato la mia offerta, sono obbligato a passare alla stipulazione del preliminare o compromesso?
8. Nel preliminare quali altre clausole si possono inserire? È prevista una nuova caparra? Se si, a quale percentuale?
9. Nell'atto del preliminare devo richiedere la presenza di una fideiussione che copra il valore dell'immobile o il totale delle somme a carico del compratore?
10. Capitolo mutuo. Il valore dell'immobile per la sua apertura è frutto di una perizia da parte dell'istituto bancario. Per una nuova costruzione, qual è il momento giusto per la visita del perito? Penso a fine lavori, ma...
11. ..se non conosco il valore (di perizia) dell'immobile, la fattibilità del mutuo su cosa si basa? su quale numero?
12. Perciò, quando mi conviene chiedere informazioni su un mutuo, prima o dopo la formulazione della proposta?

Sia chiaro che io mi son già fatto i conti in tasca, di quanto posso spendere come valore complessivo dell'immobile (al netto di IVA, tasse, provvigioni, rata e percentuale mutuo...), ma non mi è chiara la cronologia degli eventi.

Ringrazio in anticipo.

Un po' troppo per un blog a mio avviso, ti consiglio una consulenza (probabilmente a pagamento) da un buon agent eimmobiliare della tua zona

 

[tharapyo]

A tutte queste domande dovrebbe saper rispondere l'agenzia con cui hai visitato l'immobile e che immagino stia curando la vendita, le hai poste a loro?

 

[francesca63]

1) anche più di una visita, o incontro sul posto. Devi avere tutte le info necessarie per decidere .
2) Tutto inizia con una proposta, certo; l'agente dovrebbe saperti consigliare.
Va studiato il caso concreto, e le tue necessità.
La sospensiva mutuo quasi mai è accettata dai costruttori, a maggior ragione se ti fai "personalizzare" l'immobile.
3) meglio almeno 5000
4) può andare, ma decidi tu su consiglio dell'agente
5) perché no, finché l'immobile è disponibile, puoi fare le offerte che vuoi ( però non sei al mercato dei cammelli, non tirare troppo la corda)
6) a proposta non accettata, non devi sopportare nessun costo , e l'assegno lo riprendi
7) dipende da alcune variabili; di solito la proposta accettata è già un valido contratto preliminare. Quindi non c'è obbligo di rifirmare un altro, ma può essere consigliabile.
8) nessuna clausola nuova, a meno che le parti non siano d'accordo.
L'eventuale integrazione della caparra va già pattuita in proposta
9) le somme che versi prima del rogito
12) prima di fare una proposta devi sapere se e quanto sei finanziabile

 

[RTD]

1) anche più di una visita, o incontro sul posto. Devi avere tutte le info necessarie per decidere .
2) Tutto inizia con una proposta, certo; l'agente dovrebbe saperti consigliare.
Va studiato il caso concreto, e le tue necessità.
La sospensiva mutuo quasi mai è accettata dai costruttori, a maggior ragione se ti fai "personalizzare" l'immobile.
3) meglio almeno 5000
4) può andare, ma decidi tu su consiglio dell'agente
5) perché no, finché l'immobile è disponibile, puoi fare le offerte che vuoi ( però non sei al mercato dei cammelli, non tirare troppo la corda)
6) a proposta non accettata, non devi sopportare nessun costo , e l'assegno lo riprendi
7) dipende da alcune variabili; di solito la proposta accettata è già un valido contratto preliminare. Quindi non c'è obbligo di rifirmare un altro, ma può essere consigliabile.
8) nessuna clausola nuova, a meno che le parti non siano d'accordo.
L'eventuale integrazione della caparra va già pattuita in proposta
9) le somme che versi prima del rogito
12) prima di fare una proposta devi sapere se e quanto sei finanziabile

Grazie mille Francesca, sei stata utilissima. Durante la settimana sono rimasto in contatto con l'AI e mi ero tolto già alcuni dubbi, ma sono contento di aver ricevuto risposte anche qui nel forum.
Non ho ancora affrontato la questione mutuo solamente per mancanza di tempo. Vedrò di richiedere una delibera reddituale appena possibile.