L' agenzia immobiliare ė considerata responsabile della mancanza di verifiche sull'agibilità ?

[brizio75]

Salve a tutti,
senza nessuna polemica volevo solo un vostro parere a riguardo.
Faccio riferimento ad un post aperto qualche giorno fa sulla omissione del costruttore per la mancanza di agibilità della casa comprata 2 anni fa dichiarando invece il contrario in rogito (ovvero che era tutto regolare).
Leggendo un pò di qua e di la su internet ho trovato una sentenza che "inchioda" anche l'agenzia (regolarmente pagata da me alla stipula del contratto preliminare) per le mancate verifiche sull'agibilità della casa venduta....
vi riporto dei commenti e una parte della sentenza:

"
E’ del 2009 una sentenza di cassazione che ha chiarito tale quesito, questa sottolinea come il mediatore che non ha avuto l’accortenza di rilevare questa mancanza all’acquirente,
necessaria a fini della trattativa per la determinazione del prezzo dell’immobilile, debba considerarsi tanto responsabile quanto da non dover percepire alcuna mediazione............
.........
Detto ciò, mi sembra corretto quindi asserire che: se un immobile è manchevole del certificato di agibità/abitabilità, l’acquirente deve necessariamente essere messo al corrente in quanto a seconda del motivo per cui ne è privo possa comprendere quanto questa limitazione possa influire sul prezzo da proporre per l’acquisto del bene.
Ecco perchè se l’agente immobiliare non rende edotto l’acquirente in sede di proposta d’acquisito si macchia di una incorretta rappresentazione della realtà, perdendo il diritto alla mediazione!

ESTRATTO DELLA SENTENZA: “il mediatore deve comportarsi in modo da non ingenerare equivoci sulla veridicità delle notizie rilevanti per la conclusione dell’affare non potendosi limitare a riferirle senza averne controllato la rispondenza a realtà e senza neppure effettuare tale precisazione […]

- atteso che la professionalità della sua attività, prescritta dalla L. n. 39 del 1989, ha ampliato l’ambito dell’affidamento di colui che si rivolge al mediatore per concludere l’affare, e che il suo dovere di imparzialità, sussistente ogni qualvolta egli non è un agente immobiliare della sola parte venditrice, deve indurlo a riequilibrare l’asimmetria informativa dell’una parte rispetto all’altra sulla sicurezza e convenienza dell’affare (art. 1759 cod. civ., comma 1)

[…] Soltanto dopo tale imprescindibile accertamento di fatto sarà possibile da parte dei giudici di merito esaminare se il rifiuto del B. di corrispondere la provvigione alla Beninvest era legittimo, avuto anche riguardo all’ottenuta abitabilità in corso di causa”

“[…] è obbligo del mediatore, (art. 1759 cod. civ.) informare le parti di tutte le circostanze che influiscono sulla conclusione dell’affare e di tacere quelle che non conosce per non averle preventivamente controllate, secondo la diligenza professionale media, rapportata al suo livello di organizzazione (Cass. 4126/2001),

avendo la parte diritto, per effetto dell’art. 1175 c.c., art. 1176 c.c., comma 2, e L. n. 39 del 1989, artt. 2 e 3 (da coordinare sistematicamente alla ratio sottesa all’art. 1757 c.c., u.c.) ad una corretta rappresentazione della realtà,

l’inadempimento a detti obblighi (art. 1176 cod. civ., comma 2, e art. 1218 cod. civ.) può configurare il legittimo rifiuto (art. 1460 cod. civ.) dell’intermediato di pagargli la provvigione (Cass. 16009/2003, 19951/2008)

se a causa di tale inadempimento, e secondo il principio di buona fede, è giustificato il rifiuto a stipulare il contratto a quelle condizioni (Cass. 5107/1999, 6389/2001, 5777, 19006/2006).”


Consigli? pareri? a questo punto stavo pensando di rivalermi anche sull'agenzia oppure perdo solo tempo?
grazie

 

[Ponz]

Il diritto, che spesso è rovescio, ha sancito un principio per noi gneti che recita all'incirca

"l'agente è responsabile per tutto ciò che conosce e che avrebbe dovuto conoscere in proporzione al livello della struttura nella quale opera" come da te citato

“[…] è obbligo del mediatore, (art. 1759 cod. civ.) informare le parti di tutte le circostanze che influiscono sulla conclusione dell’affare e di tacere quelle che non conosce per non averle preventivamente controllate, secondo la diligenza professionale media, rapportata al suo livello di organizzazione (Cass. 4126/2001),

Un "ampliamento" del concetto della diligenza del buon padre di famiglia che in se contiene diverse storture, la più palese è l'implicita affermazione della cassazione che comprare da un agente con ufficio misero, che lavora da solo, è meno sicuro che farlo con un ufficio organizzato.

Lavorando io nel secondo tipo di realtà, si dedurrebbe che:

1)io dovrei offrere per fdefinizione un servizio migliore di agenti meno organizzati

2)io sono responsabile di eventuali omissioni mentre l'agente immobiliare meno organizzato, no.

Entrambe le affermazioni sono false, pur basandosi su una possibilità di veridicità, non possono esser assunte a regole: un agente che lavora da solo può dare eccome un servizio migliore di una agenzia organizzata, il fatto che sia meno probabile non è prova della impossibilità.

Da qui a dedurre che l'agente con cellulare e vespina (cit.) sia meno responsabile di eventuali mancanze (e quindi meno sicuro per l'acquirente) e addirittura fare il distinguo in una sentenza è sintomo preciso del livello dei legulei di questo misero paese.

Questo solo per analizzare un aspetto della questione, per gli altri attendo altri interventi.

 

[brizio75]

concordo con quello che dici....però alla fine?

 

[alessandro66]

Salve a tutti,
senza nessuna polemica volevo solo un vostro parere a riguardo.
Faccio riferimento ad un post aperto qualche giorno fa sulla omissione del costruttore per la mancanza di agibilità della casa comprata 2 anni fa dichiarando invece il contrario in rogito (ovvero che era tutto regolare).
Leggendo un pò di qua e di la su internet ho trovato una sentenza che "inchioda" anche l'agenzia (regolarmente pagata da me alla stipula del contratto preliminare) per le mancate verifiche sull'agibilità della casa venduta....
vi riporto dei commenti e una parte della sentenza:

"
E’ del 2009 una sentenza di cassazione che ha chiarito tale quesito, questa sottolinea come il mediatore che non ha avuto l’accortenza di rilevare questa mancanza all’acquirente,
necessaria a fini della trattativa per la determinazione del prezzo dell’immobilile, debba considerarsi tanto responsabile quanto da non dover percepire alcuna mediazione............
.........
Detto ciò, mi sembra corretto quindi asserire che: se un immobile è manchevole del certificato di agibità/abitabilità, l’acquirente deve necessariamente essere messo al corrente in quanto a seconda del motivo per cui ne è privo possa comprendere quanto questa limitazione possa influire sul prezzo da proporre per l’acquisto del bene.
Ecco perchè se l’agente immobiliare non rende edotto l’acquirente in sede di proposta d’acquisito si macchia di una incorretta rappresentazione della realtà, perdendo il diritto alla mediazione!

ESTRATTO DELLA SENTENZA: “il mediatore deve comportarsi in modo da non ingenerare equivoci sulla veridicità delle notizie rilevanti per la conclusione dell’affare non potendosi limitare a riferirle senza averne controllato la rispondenza a realtà e senza neppure effettuare tale precisazione […]

- atteso che la professionalità della sua attività, prescritta dalla L. n. 39 del 1989, ha ampliato l’ambito dell’affidamento di colui che si rivolge al mediatore per concludere l’affare, e che il suo dovere di imparzialità, sussistente ogni qualvolta egli non è un agente immobiliare della sola parte venditrice, deve indurlo a riequilibrare l’asimmetria informativa dell’una parte rispetto all’altra sulla sicurezza e convenienza dell’affare (art. 1759 cod. civ., comma 1)

[…] Soltanto dopo tale imprescindibile accertamento di fatto sarà possibile da parte dei giudici di merito esaminare se il rifiuto del B. di corrispondere la provvigione alla Beninvest era legittimo, avuto anche riguardo all’ottenuta abitabilità in corso di causa”

“[…] è obbligo del mediatore, (art. 1759 cod. civ.) informare le parti di tutte le circostanze che influiscono sulla conclusione dell’affare e di tacere quelle che non conosce per non averle preventivamente controllate, secondo la diligenza professionale media, rapportata al suo livello di organizzazione (Cass. 4126/2001),

avendo la parte diritto, per effetto dell’art. 1175 c.c., art. 1176 c.c., comma 2, e L. n. 39 del 1989, artt. 2 e 3 (da coordinare sistematicamente alla ratio sottesa all’art. 1757 c.c., u.c.) ad una corretta rappresentazione della realtà,

l’inadempimento a detti obblighi (art. 1176 cod. civ., comma 2, e art. 1218 cod. civ.) può configurare il legittimo rifiuto (art. 1460 cod. civ.) dell’intermediato di pagargli la provvigione (Cass. 16009/2003, 19951/2008)

se a causa di tale inadempimento, e secondo il principio di buona fede, è giustificato il rifiuto a stipulare il contratto a quelle condizioni (Cass. 5107/1999, 6389/2001, 5777, 19006/2006).”

Consigli? pareri? a questo punto stavo pensando di rivalermi anche sull'agenzia oppure perdo solo tempo?
grazie

Le sentenze della Cassazione dicono tutto e il contrario di tutto...questa è del 2012:
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 6 novembre 2012 19075 Pres. Schettino – est. San Giorgio , n.19075:

Con la sentenza in esame la Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sul ricorso proposto da un mediatore immobiliare che era stato condannato al risarcimento dei danni per non aver informato l’acquirente di un immobile dell’esistenza di ipoteche, coglie l’occasione per riaffermare la funzione e gli oneri del mediatore immobiliare, alla luce della disciplina codicistica e professionale.

Per quanto concerne la funzione, secondo il disposto dell’art. 1754 c.c , il mediatore mette in relazione le parti, onde favorire l’instaurazione di trattative suscettibili di sfociare nella conclusione di un affare: ne consegue che non è possibile estendere al mediatore responsabilità che sono tipiche di altre figure professionali, non essendo il mediatore il soggetto deputato a garantire la regolarità formale della compravendita – funzione assegnata al notaio – né la concreta presenza delle caratteristiche tecniche e strutturali – di competenza dei tecnici (architetto o ingegnere) - affermate dal venditore. Inoltre, l’art. 1759 c.c. affida al mediatore il compito di “comunicare” (e non garantire) alle parti le circostanze “note”, ovvero quelle di cui sia a conoscenza, senza alcun obbligo di indagare per apprendere circostanze diverse da quelle conosciute. A tal proposito, la Suprema Corte ha costantemente affermato che “in base alla disciplina codicistica e professionale, non si può ritenere che il mediatore sia tenuto, senza uno specifico incarico ad hoc, al compimento di indagini di natura tecnico giuridica, quali le visure catastali ed ipotecarie (Cass. civ. n.7630/2002, n. 16009/2003, n. 13767/2004; Cass. civ. 18 gennaio 2006, n. 822). Il principio viene ribadito anche nella sentenza in esame, secondo cui nessuna responsabilità può essere ascritta al mediatore per le circostanze non conosciute, atteso che – in assenza di uno specifico incarico – questi è tenuto a riferire solo le circostanze note e quelle conoscibili con la comune diligenza.-

La media diligenza professionale è quella esercitabile dal professionista genericamente inteso, in campi estranei alle sue specifiche competenze, e si distingue nettamente dalla “specifica diligenza professionale” che può essere richiesta ad un professionista avente specifiche competenze nell’ambito dell’accertamento della legalità della compravendita (notaio – ingegnere – architetto).

La Cassazione nel delineare il grado di accertamento che può essere richiesto al mediatore, non gli assegna dunque lo svolgimento di indagini tecniche (perimetrazioni o misurazione del cespite e valutazione della sua conformità alla concessione) o legali (valutazione della regolarità dei titoli di provenienza), che rientrano nelle specifiche competenze di altre figure professionali, ma afferma che in difetto di particolare incarico, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli”. Nel caso di specie, la Suprema Corte, ritenendo fondato il ricorso del mediatore immobiliare sulla base del riportato orientamento giurisprudenziale, ha cassato con rinvio la sentenza per aver il mediatore correttamente ritenuto che l'incarico ricevuto non comportasse, in assenza di una previsione diversa, l'obbligo di svolgere approfondite indagini in ordine alla sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile.

 

[brizio75]

scusami però qui si parla di visure ipotecarie e ipoteche sulla casa che sono a carico del notaio (unica cosa che deve controllare tra le altre cose) non è proprio la stessa cosa di quello postato da me non trovi?

 

[od1n0]

Consigli? pareri? a questo punto stavo pensando di rivalermi anche sull'agenzia oppure perdo solo tempo?
grazie

Se tu puoi provare che l'agenzia era informata a riguardo e non te l'ha comunicato o ti ha comunicato una falsa informazione senza verificarla allora puoi far valere il tuo diritto con ottime probabilità che venga riconosciuto. Se invece punti su una presunta responsabilità da parte del mediatore di non aver applicato la diligenza professionale ex articolo 1976 cc e quindi in funzione di questa doveva essere da lui conoscibile il fatto che la casa non avesse l'agibilità e doveva comunicartelo ex articolo 1759 qui dipendi completamente dal giudizio del giudice di merito.Secondo me rientra ma quel che importa e' cosa ne pensa il giudice di merito.

 

[alessandro66]

scusami però qui si parla di visure ipotecarie e ipoteche sulla casa che sono a carico del notaio (unica cosa che deve controllare tra le altre cose) non è proprio la stessa cosa di quello postato da me non trovi?

Il problema visure è del caso specifico ma la sentenza evidenzia la mancanza di competenze tecniche del mediatore su tutti quegli argomenti che sono, appunto, prettamente tecnico-giuridici e che devono essere controllati dai relativi professionisti "specifici" del settore...e non è compito del mediatore controllare se esiste o meno l'agibilità/abitabilità di un immobile, considerando poi che si stipula anche in sua mancanza...certo è che, se il mediatore era a conoscenza di tale mancanza, avrebbe dovuto farlo presente!

 

[brizio75]

Se tu puoi provare che l'agenzia era informata a riguardo e non te l'ha comunicato o ti ha comunicato una falsa informazione senza verificarla allora puoi far valere il tuo diritto con ottime probabilità che venga riconosciuto. Se invece punti su una presunta responsabilità da parte del mediatore di non aver applicato la diligenza professionale ex articolo 1976 cc e quindi in funzione di questa doveva essere da lui conoscibile il fatto che la casa non avesse l'agibilità e doveva comunicartelo ex articolo 1759 qui dipendi completamente dal giudizio del giudice di merito.Secondo me rientra ma quel che importa e' cosa ne pensa il giudice di merito.

Mmmmmmm giusta osservazione...però mi viene da pensare che se nel preliminare di compravendita che viene stilato dall'agenzia trovo un Art. che recita:

"....resta a carico della parte venditrice l'onere di provvedere a sua cura e spese all'espletamento della pratica dell'abitabilità."

vuol dire che tu agenzia sai che non c'è nessun atto di agibilità altrimenti perchè inserire un art. come queto?

 

[od1n0]

Mmmmmmm giusta osservazione...però mi viene da pensare che se nel preliminare di compravendita che viene stilato dall'agenzia trovo un Art. che recita:

"....resta a carico della parte venditrice l'onere di provvedere a sua cura e spese all'espletamento della pratica dell'abitabilità."

vuol dire che tu agenzia sai che non c'è nessun atto di agibilità altrimenti perchè inserire un art. come queto?

SI e' un indizio sicuramente che puo' far propendere per la conoscenza ma resta un indizio. Del resto il mediatore potrebbe usare quella clausola per sostenere che era specificato nel preliminare e quindi di averti correttamente informato ....

 

[alessandro66]

Mmmmmmm giusta osservazione...però mi viene da pensare che se nel preliminare di compravendita che viene stilato dall'agenzia trovo un Art. che recita:

"....resta a carico della parte venditrice l'onere di provvedere a sua cura e spese all'espletamento della pratica dell'abitabilità."

vuol dire che tu agenzia sai che non c'è nessun atto di agibilità altrimenti perchè inserire un art. come queto?

Ma c'è quest'articolo?
Comunque ti ha risposto od1n0