La Lista delle Obiezioni del venditore

[studiopci]

Ampiamente superato ... da tempo

 

[abellocorporation]

però può capitare che il cliente continui a dire di no a quel punto mi ricordo di dire: " che mai farebbe andrea boschini" e la risposta arriva come un fulmine dicendo:

Arrivederci e' stato un piacere conoscerla

 

[alessandro66]

Io personalmente non posso appoggiare l'associazione "esclusiva=professionalità", a dire al verità direi che è un assunto assolutamente fasullo, la professionalità, per quanto mi riguarda, la misuro dall'esito e da come gestisci l'operazione, non da cosa garantisce a te determinati vantaggi a mio (del cliente) svantaggio. L'esclusiva di solito elimina molti più problemi all'agente che al cliente, quindi non la trovo determinante nel decidere se un agente mi ha dato un servizio di qualità. Per non parlare di come viene gestita in italia, dove l'esclusiva serve più che altro all'agente per garantirsi di non avere concorrenza sull'immobile, spesso senza nemmeno condividerlo in circuiti di collaborazione. Direi che oggi spesso, è un minus valore, se si analizza nell'insieme delle casistiche. Inoltre crea molti problemi cozzando con i diritti della mediazione tipica, specie nei casi dove passa di mano da agenzia ad agenzia... sarebbe accettabile se venisse messa in atto per ciò che è: un mandato. Nel caso infatti tutte le problematiche inerenti alla sua messa in pratica (che non ho voglia di ripetere qui), scomparirebbero e diverrebbe allora, e solo allora, uno strumento di trasparenza e davvero un plus valore.

A me farebbe piacere sentire l'opinione di un cliente acquirente....quando non c'è l'esclusiva i proprietari sono portati a contattare più agenzie e quelle agenzie che accettano di lavorare senza esclusiva sono quasi sempre quelle in difficoltà, che in quel momento hanno bisogno di ampliare il portafoglio immobili, che nella maggior parte dei casi fanno anche sconti impressionanti o azzerano la provvigione...
Mi sono sempre chiesto che vantaggio ci veda un venditore ad affidarsi a più agenzie che non lavorino coordinate tra di loro e che pubblicizzeranno l'immobile in una articolata varietà di modi diversi (prezzo, caratteristiche dell'immobile, modalità di pagamento, tempi di consegna, verifiche sulla documentazione) e senza uniformità di comportamento.
In questi casi, considerando che il mercato di oggi è basato su 4 gatti (gli acquirenti) che girovagano per mesi e mesi alla ricerca dell'immobile giusto da acquistare e che mediamente, prima di decidere, si vedono anche 20/30 case, quante probabilità ci sono che i suddetti 4 gatti si ritrovino a vedere, la stessa casa, almeno con due delle agenzie interpellate dal proprietario oppure a vedersela proporre più volte, capendo di averla già vista?

E magari hanno pure contattato direttamente il proprietario che ha il suo bell'annuncio privato...tu sei veramente convinto che tutto questo ambaradan ti sia di vantaggio nella vendita di un bene per il quale bisogna sborsare centinaia di migliaia di euro? Ti sembra una modalità trasparente e cristallina di proporlo per invogliare l'acquirente a scegliere casa tua tra le molteplici possibilità che gli permette il mercato immobiliare attuale?

Questa è una discussione che avrebbe avuto senso tra il 2003 e il 2006, quando i prezzi salivano costantemente e quando al posto dei 4 gatti c'erano solo 4 case in vendita e la fila per comprarle, non si facevano sconti e si poteva vendere tranquillamente senza agenzia perché appena mettevi il cartello c'era l'assalto.

Oggi devi emergere nel mare delle offerte e non essere una goccia nell'oceano e per farlo ci vuole qualcuno che renda la tua casa esclusiva.

Si lavora con l'incarico in esclusiva perché si ha la possibilità di adottare la propria strategia ma, soprattutto, perché si può trasmettere quella trasparenza all'acquirente che altrimenti non comprerebbe e non si rivolgerebbe a noi perché verrebbe a mancare la cosa fondamentale: la fiducia!

Tutto questo non è un vantaggio solo per noi (che così non siamo intralciati da qualche collega o dallo stesso proprietario che possa disorientare il cliente, se gestisco tutto io in prima persona, innanzi tutto mi fido di me stesso e dei collaboratori, ma ho la possibilità di gestire e risolvere imprevisti, di controllare al meglio gli incastri sulla tempistica delle parti senza che altri mi possano far saltare una trattativa nella quale ci sto mettendo la faccia, oltre che i soldi) ma lo è soprattutto per l'utente finale (venditore o acquirente che sia) che ha un unico interlocutore con cui interfacciarsi e col quale collaborare attivamente per la vendita del proprio immobile.

Oggi è ancora più facile vedere il vantaggio dell'esclusiva perché le agenzie hanno capito che collaborare conviene a tutti, quindi ti elimini pure il dubbio se, l'agenzia alla quale ti stai affidando possa non essere valida, perché se è un'agenzia che lavora in collaborazione avrà sempre il supporto di altre decine se non centinaia di agenzie...un interlocutore per te e decine e decine di agenzie che lavorano coordinate e all'unisono per venderti casa.

 

[pensoperme]

Mi sono sempre chiesto che vantaggio ci veda un venditore ad affidarsi a più agenzie che non lavorino coordinate tra di loro e che pubblicizzeranno l'immobile in una articolata varietà di modi diversi (prezzo, caratteristiche dell'immobile, modalità di pagamento, tempi di consegna, verifiche sulla documentazione) e senza uniformità di comportamento.

Questo ha senso

Oggi è ancora più facile vedere il vantaggio dell'esclusiva perché le agenzie hanno capito che collaborare conviene a tutti, quindi ti elimini pure il dubbio se, l'agenzia alla quale ti stai affidando possa non essere valida, perché se è un'agenzia che lavora in collaborazione avrà sempre il supporto di altre decine se non centinaia di agenzie...un interlocutore per te e decine e decine di agenzie che lavorano coordinate e all'unisono per venderti casa.

questo pure.
Il problema è che non è così. Rimane poi il fatto che vuoi i soldi da me che compro, che a me non va bene in regime di esclusiva, perché è palese che lavori per il proprietario, visto che con lui hai pure un contratto in essere, con limiti e accordi. La fiducia che si da all'agente non dipende dall'esclusiva, questo è un miraggio che hanno solo gli agenti, noi clienti non ci pensiamo nemmeno. Effettivamente l'idea che la casa sia trattata da un solo agente a un acquirente interessato può far gola, però spesso questo viene cancellato dal fatto che l'agente non si impegna affatto a portare avanti una trattativa unica, proprio perchè lavora di fondo per il proprietario, come mentalità. Se invece ho a che fare con una agenzia che lavora senza esclusiva, sono quasi certo che darà valore alla mia proposta, perché non avrà la pappa certa e lavorerà in una situazione dove dovrà correre per farmi chiudere l'affare, senza sedersi e magari rifiutando la mia proposta al ribasso (lecita) perchè forte di un incarico "fresco"... l'incarico in esclusiva è solo un modo diverso di lavorare, con i suoi pro e i suoi contro, di sicuro i pro al 90% sono dell'agente a danno delle parti.

 

[Abakab]

quelle agenzie che accettano di lavorare senza esclusiva sono quasi sempre quelle in difficoltà, che in quel momento hanno bisogno di ampliare il portafoglio immobili, che nella maggior parte dei casi fanno anche sconti impressionanti o azzerano la provvigione...

... non direi! Non puoi giudicare bisognosi, non professionali e pronti a prostituirsi al cliente chi lavora in maniera differente dalla tua.

 

[alessandro66]

... non direi! Non puoi giudicare bisognosi, non professionali e pronti a prostituirsi al cliente chi lavora in maniera differente dalla tua.

Ok, mi spiego meglio per non essere frainteso...non è sempre così ma ho fatto questo esempio perché questo tipo di operazioni sono state accettate molto spesso da chi professava l'esatto contrario e poi, nei momenti di difficoltà, si rimangiava tutto per prendere incarichi a 0 provvigioni....fermo restando il fatto che io sono assolutamente contrario!

Aggiunto dopo 29 minuti :

Questo ha senso
questo pure.
Il problema è che non è così. Rimane poi il fatto che vuoi i soldi da me che compro, che a me non va bene in regime di esclusiva, perché è palese che lavori per il proprietario, visto che con lui hai pure un contratto in essere, con limiti e accordi. La fiducia che si da all'agente non dipende dall'esclusiva, questo è un miraggio che hanno solo gli agenti, noi clienti non ci pensiamo nemmeno. Effettivamente l'idea che la casa sia trattata da un solo agente a un acquirente interessato può far gola, però spesso questo viene cancellato dal fatto che l'agente non si impegna affatto a portare avanti una trattativa unica, proprio perchè lavora di fondo per il proprietario, come mentalità. Se invece ho a che fare con una agenzia che lavora senza esclusiva, sono quasi certo che darà valore alla mia proposta, perché non avrà la pappa certa e lavorerà in una situazione dove dovrà correre per farmi chiudere l'affare, senza sedersi e magari rifiutando la mia proposta al ribasso (lecita) perchè forte di un incarico "fresco"... l'incarico in esclusiva è solo un modo diverso di lavorare, con i suoi pro e i suoi contro, di sicuro i pro al 90% sono dell'agente a danno delle parti.

Qui c'è un problema....parti in malafede a prescindere e non lasci nemmeno il beneficio del dubbio....innanzi tutto non vedo perché un cliente non debba pagare un professionista che svolge un'attività che a tale cliente apporta un beneficio o soddisfa le sue esigenze, che dir si voglia (e bada bene che ho volutamente evitato di scrivere che il professionista lavora per il cliente...il professionista lavora per se stesso ma il suo compito è soddisfare i clienti...lavorativamente parlando...)?

Se l'incarico è preso a prezzo con un margine realistico di trattabilità, non sussiste nessun problema a prendere una proposta valida al primo appuntamento e io non mi sognerei mai di rifiutare una proposta (valida ovviamente), il problema è che siamo in Italia e non c'è la cultura di ritirare più proposte in contemporanea ma in busta chiusa come negli Stati Uniti, ad esempio...da noi c'è la cultura del sospetto, sempre e comunque, perché siamo tutti furbi.

Nessun mediatore ha interesse a fare gli interessi (scusa il gioco di parole) di una delle parti perché non ha di fatto nessun vantaggio a perseguire una tale strategia e comunque un nostro interesse, invece, far si che i venditori non chiedano prezzi assurdi irrealizzabili...in questo caso si perde tempo e denaro e...non si mangia!

Continuo a sentire questa teoria e non si capisce che nel caso in cui, il mediatore, voglia per assurdo propendere per un cliente è l'acquirente quello avvantaggiato, vuoi perché spesso i proprietari non pagherebbero le provvigioni, vuoi perché l'acquirente è il cliente che, di fatto, permette di concludere visto che è quello che da il via ai pagamenti....senza acquirenti non si vende un bel niente!

E comunque, se hanno senso le parti che hai evidenziato, non ha senso quello che affermi dopo perché in palese contraddizione l'una con l'altra....l'esclusiva è un vantaggio per tutti per i motivi suddetti...senza mi muovo più in fretta per farti comprare prima che lo faccia qualche altro collega con un suo cliente?

Può essere valida come idea...ma di fretta si commettono più errori, si ha meno tempo per fare i giusti controlli, si ha poco tempo per ragionare su eventuali problematiche, imprevisti, necessità di sposare le esigenze di tutte le parti, fare le cose nel modo giusto affinché tutti siano tutelati e non si potrà mai sapere cosa sta accadendo dall'altra parte senza contare che la maggior parte dei proprietari si blocca appena si accenna una trattativa e agli altri non fa fare nulla fino a risposta definitiva...fossimo negli Stati Uniti, avresti ragione...ma siamo in Italia e con questo sistema è più probabile che la casa dei tuoi sogni, non riuscirei a fartela acquistare!

 

[pensoperme]

E comunque, se hanno senso le parti che hai evidenziato, non ha senso quello che affermi dopo perché in palese contraddizione l'una con l'altra....l'esclusiva è un vantaggio per tutti per i motivi suddetti...senza mi muovo più in fretta per farti comprare prima che lo faccia qualche altro collega con un suo cliente?

L'esclusiva è un vantaggio per pochissime cose, lato cliente, al cliente non convengono mai i monopoli.

 

[alessandro66]

L'esclusiva è un vantaggio per pochissime cose, lato cliente, al cliente non convengono mai i monopoli.

Mi dispiace ma questa è una risposta per partito preso che non analizza assolutamente le varie situazioni (e oltretutto continui a stare in difesa senza argomentare le tue convinzioni, hai avuto esperienze negative in tal senso?) . Io ti ho dato delle motivazioni, riconosciute da te stesso come plausibili e valide...e sono le motivazioni che mi spingono a lavorare in tal modo, i risultati li ottengo e i clienti sono soddisfatti e mi fanno pubblicità positiva, molto raramente ho problemi di gestione e quando capitano ho l'opportunità di risolverli al meglio...di tutto ciò chi ne usufruisce se non i clienti?

 

[pensoperme]

Potrei argomentarle per filo e per segno, l'ho già fatto, non amo ripetermi; i clienti tutti oggi hanno più vantaggi dall'incarico multi agenzia che dall'esclusiva, in genere, tranne eccezioni e nicchie particolari, il mercato è meglio agevolato e più scorrevole, con le esclusive invece di fatto spesso viene ingessato per passare poi al "taglio del salame"... poi ci sono i contrasti che avvengono tra agenzie e tra tipica e atipica (già spiegato e rispiegato) poi c'è di fatto che provatamente, e lo si misura con i circuiti di collaborazione, un cliente che viene da te non trova nulla di interessante, poi va da un tuo collega e compra una casa del tuo portafoglio, quindi è palese che le reti sono molto meglio delle mono-esclusive (che sono la stragrande maggioranza), anzi, dimostra che le reti sono la risposta a prescindere dal tipo di incarico che l'agenzia mette in atto col proprietario... ma sono stufo di raccontarvelo, vedete solo il vostro portafogli e i 10mq intorno a voi, di solito, tranne rare eccezioni. So anche che parlare di esclusiva con coloro che ne traggono vantaggio, non ha senso, è come chiedere a un politico di ridursi i privilegi. Avendo molto altro, da fare essendo in ferie in italia (paese adatto solo a questo) non mi soffermo molto su temi oramai per me vecchi. Le osservazioni che hai fatto sono valide, ma come ti ho detto, io non analizzo mai le questioni partendo da alessandro66, lo lascio fare a te, io le analizzo nell'insieme. Nell'insieme reale delle casistiche le motivazioni valide che tu proponi, da me condivise, sono di fatto la minoranza. Rimane il fatto che, a mio parere e anche di qualche sentenza, l'incarico in esclusiva è un mandato occulto. Riassumendo, l'esclusiva, anzi, il mandato lo condivido, se dietro c'è una rete, siccome le reti sono l'eccezione e non la regola (e non sono reti le finte reti, come tecno-casa e il suo quadrilatero o re-plat) mi sento tranquillamente di poter affermare che l'esclusiva non è salutare al mercato immobiliare.

 

[cafelab]

la sua causa legale a 10 avvocati, non farebbe fare la dichiarazione dei redditi a 10 commercialisti ne tanto meno si farebbe curare da 10 medici per poi pagarne uno solo.

sorpresa sorpresa
lo fanno con gli architetti, è colpa voltra che date cattive abitudini allora!!!