Il testo unico dell'edilizia, il D.P.R. 380/2001, conferma le casistiche delle attività edilizie già proposte ed introdotte dall'art. 31 della legge 5 agosto 1978 nr. 457.
Di fatto le modificazione più importanti inserite nel testo unico riguardanti le attività edilizie sono di fatto l'eliminazione di alcune restrizioni delle ristrutturazioni edilizie ( art. 3 c. 1 lett. d modificato dal d.lgs. 301/2002). Parlando di manutenzione straordinaria si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso . Quindi l'intervento più assimilabile a tale attività edilizia è la diversa distribuzione degli spazi interni. Fino all'entrata in vigore del D.L. 40/2010 tali interventi necessitavano di una denuncia di inizio attività (D.I.A. art. 22 e 23 del D.P.R. 380/2001) sottoscritta da un tecnico abilitato che asseverava sotto la propria personale responsabilità che gli interventi proposti fossero conformi a tutti gli strumenti urbanistici comunali e sovra comunali. La D.I.A. era così composta da un elaborato grafico, servizio fotografico e relazione tecnica, ed a tutto questo erano parte integrante l'atto di compravendita dell'immobile oggetto dei lavori ( o titolo attestante la proprietà o la locazione ), fotocopia di un documento in corso di validità del proprietario o aventi diritto e reversale di pagamento dei diritti di segreteria. Dalla data di deposito, l'ente comunale aveva tempo 30gg. per richiedere integrazioni e/o diffidare il proprietario dall'eseguire i lavori qualora avesse riscontrato la non conformità urbanistica della richiesta. Supponendo invece che l'esecuzione dei lavori sia antecedente alla richiesta del titolo abilitativo si era sanzionati con un'ammenda di € 516, 00 ( art. 37 c. 5 del D.P.R. 380/2001) oppure € 1000, 00 se l'immobile oggetto della richiesta si trovana nella regione Lazio( art. 22 c. 2 lett. C L.R. 12/2008) alla presentazione dell'istanza in sanatoria. L'entrata in vigore del D.L. 40/2010 ha suscitato numerose polemiche la modifica sostanziale dell'art. 6 del D.P.R. 380/2001.Tale articolo disciplina gli interventi che possono essere eseguiti senza la richiesta di titoli abilitativi. Tali modifiche effettuate inseriscono nelle categorie dell'attività edilizia libera i seguenti interventi:
ART. 5 D.L. 40/2010 (Attività edilizia libera) 1. L'articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, è sostituito dal seguente: Art. 6. (L) - (Attività edilizia libera). - 1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:
All'atto pratico la lett. B dell'art. 5 di questo decreto liberalizzava del tutto quegli interventi che prima erano inseriti nell'art. 3 c.1 lett. b del D.P.R. 380/2001 e cioè quelli per i quali doveva essere richiesto regolare titolo abilitativo. Per iniziare i lavori edili sarebbe stato sufficiente una comunicazione scritta con indicato il nome della ditta edile che eseguirà i lavori. Su questa innovazione sarebbero fatte salve le competenze regionale e comunali in materia di programmazione e vigilanza urbanistica precedentemente legiferate a livello regionale o inserite negli appositi regolamenti edilizi comunali. Tale modificazione, di fatto ha lasciato non pochi dubbi tra i professionisti, i quali hanno espresso il loro più duro dissenso a tale liberalizzazione poiché di fatto sarebbe stato leso proprio quel principio di salvaguardia e vigilanza urbanistica introdotta proprio dalla legge fondamentale dell’urbanistica L. 1150/1942. Successivamente il Sen. Ventucci, durante la fase di conversione in legge del decreto, ha proposto un emendamento che modificherebbe in parte il D.L. 40/2010 andando ad intervenire proprio sull’art. 5, che sanciva l’estromissione della manutenzione straordinaria dagli interventi soggetti a richiesta di titolo abilitativo.
ART. 5 D.L. 40/2010 modificato con emendamento Ventucci (Attività edilizia libera) 1. L'articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, è sostituito dal seguente: Art. 6. (L) - (Attività edilizia libera). - 1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:
2. Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma 1, previa comunicazione, anche per via telematica, da parte dell'interessato all'amministrazione comunale dell'inizio dei lavori, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi: a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici; b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni; c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; d) i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori delle zone di tipo A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444; e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. L'interessato allega alla comunicazione di inizio dei lavori le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore e, limitatamente agli interventi di cui alla lettera a) del presente comma, i dati identificativi dell'impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori. 3. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2 lettera a), l'interessato, unitamente alla comunicazione di inizio dei lavori, trasmette all'amministrazione comunale una relazione tecnica provvista di data certa e corredata dagli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa né con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo. 4. Riguardo agli interventi di cui al presente articolo, l'interessato provvede, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale nel termine di cui all'articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80. 5. Le regioni a statuto ordinario: a) possono estendere la disciplina di cui al presente articolo a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti dai commi 1 e 2; b) possono individuare ulteriori interventi edilizi, tra quelli indicati nel comma 2, per i quali è fatto obbligo all'interessato di trasmettere la relazione tecnica di cui al comma 3; c) possono stabilire ulteriori contenuti per la relazione tecnica di cui al comma 3, nel rispetto di quello minimo fissato da tale comma. 6. La mancata comunicazione dell'inizio dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica di cui ai commi 2 e 3 del presente articolo comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione. 7. Al fine di semplificare il rilascio del certificato di prevenzione incendi per le attività di cui ai commi 1 e 2, il certificato stesso, ove previsto, è rilasciato in via ordinaria con l'esame a vista. Per le medesime attività, il termine previsto dal primo periodo del comma 2 dell'articolo 2 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 12 gennaio 1998, n. 37, è ridotto a trenta giorni. 8. Dall'attuazione del presente articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica
Tale emendamento creerebbe informalmente un nuovo titolo abilitativo chiamato “comunicazione di inizio attività”, la quale sarebbe composta, come la D.I.A. di elaborato grafico e relazione tecnica asseverata da un tecnico iscritto presso un albo professionale. L’innovazione normativa sta quindi nel fatto che non c’è più l’obbligo del silenzio assenso di 30gg limitatamente alle opere minori inserite nella nuova lett. B dell’art. 5 dell’emendamento. Per la comunicazione di inizio attività fatta dopo i lavori edili è stata prevista una sanzione di euro 258, 00 riducibili ad un terzo se la richiesta viene effettuata spontaneamente durante l’esecuzione dei lavori. Tale soluzione permette di scavalcare le competenze regionali rendendo attuabile su tutto il territorio nazionale ( salve le regioni a statuto speciale) dall’entrata vigore del decreto tutte le modificazioni di carattere legislativo apportate al testo unico sull’edilizia.
Di fatto le modificazione più importanti inserite nel testo unico riguardanti le attività edilizie sono di fatto l'eliminazione di alcune restrizioni delle ristrutturazioni edilizie ( art. 3 c. 1 lett. d modificato dal d.lgs. 301/2002). Parlando di manutenzione straordinaria si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso . Quindi l'intervento più assimilabile a tale attività edilizia è la diversa distribuzione degli spazi interni. Fino all'entrata in vigore del D.L. 40/2010 tali interventi necessitavano di una denuncia di inizio attività (D.I.A. art. 22 e 23 del D.P.R. 380/2001) sottoscritta da un tecnico abilitato che asseverava sotto la propria personale responsabilità che gli interventi proposti fossero conformi a tutti gli strumenti urbanistici comunali e sovra comunali. La D.I.A. era così composta da un elaborato grafico, servizio fotografico e relazione tecnica, ed a tutto questo erano parte integrante l'atto di compravendita dell'immobile oggetto dei lavori ( o titolo attestante la proprietà o la locazione ), fotocopia di un documento in corso di validità del proprietario o aventi diritto e reversale di pagamento dei diritti di segreteria. Dalla data di deposito, l'ente comunale aveva tempo 30gg. per richiedere integrazioni e/o diffidare il proprietario dall'eseguire i lavori qualora avesse riscontrato la non conformità urbanistica della richiesta. Supponendo invece che l'esecuzione dei lavori sia antecedente alla richiesta del titolo abilitativo si era sanzionati con un'ammenda di € 516, 00 ( art. 37 c. 5 del D.P.R. 380/2001) oppure € 1000, 00 se l'immobile oggetto della richiesta si trovana nella regione Lazio( art. 22 c. 2 lett. C L.R. 12/2008) alla presentazione dell'istanza in sanatoria. L'entrata in vigore del D.L. 40/2010 ha suscitato numerose polemiche la modifica sostanziale dell'art. 6 del D.P.R. 380/2001.Tale articolo disciplina gli interventi che possono essere eseguiti senza la richiesta di titoli abilitativi. Tali modifiche effettuate inseriscono nelle categorie dell'attività edilizia libera i seguenti interventi:
ART. 5 D.L. 40/2010 (Attività edilizia libera) 1. L'articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, è sostituito dal seguente: Art. 6. (L) - (Attività edilizia libera). - 1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:
- a) gli interventi di manutenzione ordinaria;
- b) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui
- all'articolo 3, comma 1, lettera b), sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unita' immobiliari e non implichino incremento dei parametri
- urbanistici;
- c) gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma
- dell'edificio;
- d) le opere temporanee per attivita' di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attivita' di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al
- centro edificato;
- e) i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attivita' agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
- f) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessita' e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;
- g) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attivita' agricola;
- h) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilita', ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale;
- i) i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori delle zone di tipo A di cui al decreto del Ministro per i lavori
- pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
- l) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
All'atto pratico la lett. B dell'art. 5 di questo decreto liberalizzava del tutto quegli interventi che prima erano inseriti nell'art. 3 c.1 lett. b del D.P.R. 380/2001 e cioè quelli per i quali doveva essere richiesto regolare titolo abilitativo. Per iniziare i lavori edili sarebbe stato sufficiente una comunicazione scritta con indicato il nome della ditta edile che eseguirà i lavori. Su questa innovazione sarebbero fatte salve le competenze regionale e comunali in materia di programmazione e vigilanza urbanistica precedentemente legiferate a livello regionale o inserite negli appositi regolamenti edilizi comunali. Tale modificazione, di fatto ha lasciato non pochi dubbi tra i professionisti, i quali hanno espresso il loro più duro dissenso a tale liberalizzazione poiché di fatto sarebbe stato leso proprio quel principio di salvaguardia e vigilanza urbanistica introdotta proprio dalla legge fondamentale dell’urbanistica L. 1150/1942. Successivamente il Sen. Ventucci, durante la fase di conversione in legge del decreto, ha proposto un emendamento che modificherebbe in parte il D.L. 40/2010 andando ad intervenire proprio sull’art. 5, che sanciva l’estromissione della manutenzione straordinaria dagli interventi soggetti a richiesta di titolo abilitativo.
ART. 5 D.L. 40/2010 modificato con emendamento Ventucci (Attività edilizia libera) 1. L'articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, è sostituito dal seguente: Art. 6. (L) - (Attività edilizia libera). - 1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:
- a) gli interventi di manutenzione ordinaria;
- b) gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;
- c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
- d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le pratiche agrosilvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
- e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola.
2. Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma 1, previa comunicazione, anche per via telematica, da parte dell'interessato all'amministrazione comunale dell'inizio dei lavori, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi: a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici; b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni; c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; d) i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori delle zone di tipo A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444; e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. L'interessato allega alla comunicazione di inizio dei lavori le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore e, limitatamente agli interventi di cui alla lettera a) del presente comma, i dati identificativi dell'impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori. 3. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2 lettera a), l'interessato, unitamente alla comunicazione di inizio dei lavori, trasmette all'amministrazione comunale una relazione tecnica provvista di data certa e corredata dagli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa né con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo. 4. Riguardo agli interventi di cui al presente articolo, l'interessato provvede, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale nel termine di cui all'articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80. 5. Le regioni a statuto ordinario: a) possono estendere la disciplina di cui al presente articolo a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti dai commi 1 e 2; b) possono individuare ulteriori interventi edilizi, tra quelli indicati nel comma 2, per i quali è fatto obbligo all'interessato di trasmettere la relazione tecnica di cui al comma 3; c) possono stabilire ulteriori contenuti per la relazione tecnica di cui al comma 3, nel rispetto di quello minimo fissato da tale comma. 6. La mancata comunicazione dell'inizio dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica di cui ai commi 2 e 3 del presente articolo comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione. 7. Al fine di semplificare il rilascio del certificato di prevenzione incendi per le attività di cui ai commi 1 e 2, il certificato stesso, ove previsto, è rilasciato in via ordinaria con l'esame a vista. Per le medesime attività, il termine previsto dal primo periodo del comma 2 dell'articolo 2 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 12 gennaio 1998, n. 37, è ridotto a trenta giorni. 8. Dall'attuazione del presente articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica
Tale emendamento creerebbe informalmente un nuovo titolo abilitativo chiamato “comunicazione di inizio attività”, la quale sarebbe composta, come la D.I.A. di elaborato grafico e relazione tecnica asseverata da un tecnico iscritto presso un albo professionale. L’innovazione normativa sta quindi nel fatto che non c’è più l’obbligo del silenzio assenso di 30gg limitatamente alle opere minori inserite nella nuova lett. B dell’art. 5 dell’emendamento. Per la comunicazione di inizio attività fatta dopo i lavori edili è stata prevista una sanzione di euro 258, 00 riducibili ad un terzo se la richiesta viene effettuata spontaneamente durante l’esecuzione dei lavori. Tale soluzione permette di scavalcare le competenze regionali rendendo attuabile su tutto il territorio nazionale ( salve le regioni a statuto speciale) dall’entrata vigore del decreto tutte le modificazioni di carattere legislativo apportate al testo unico sull’edilizia.
