La mia soffitta appartiene al vicino per errore dagli anni '40

[emmegi]

sto vendendo per necessita' urgente piccolo appartamento ultimo piano con scala interna che porta a soffitta accatastata hobbyroum. Già firmato compromesso.Ma a catasto questa soffitta appartiene ad un altro condomino e questo errore risale agli anni 40...nessuno dei tanti proprietari precedenti se ne è accorto,neppure il notaio!!!Come faccio a vendere? E se l'altro inquilino non volesse regolarizzare? Aiuto sono disperata

 

[Marco Giovannelli]

Quello che importa è quello che risulta sui vari atti di compravendita. Poi per la variazione al catasto non c'è problema, ma deve esserci dietro un atto pubblico.

saluti

 

[emmegi]

Mi scusi, ma allora devo chierdere al vicino di andare dal notaio ? E se questo signore mi facesse dei problemi? E le spese notarili devo pagarle tutte io o vengono divise? GRAZIE

 

[Marco Giovannelli]

No, per adesso controlla quello che risulta citato sui tuoi atti di compravendita, successivamente controlla cosa dicono gli atti in possesso al vicino.

 

[realessandro]

Se la cantina è stata posseduta da piu' di venti anni valuti con il notaio la possibilità di considerarla usucapita --Vedi Usucapione ordinario (ex art. 1158 c.c.) : è l'acquisizione del diritto di proprietà di un bene immobile e degli altri diritti reali di godimento, grazie al possesso continuato per 20 anni.--Il periodo è ridotto a 10 anni per l'usucapione abbreviato (ex art. 1159 c.c.).

Da un punto di vista pratico:
L'usucapione dovrebbe essere il risultato di una procedura giudiziaria in cui acclarato il diritto nei confronti dei terzi ( in questo caso del vicino) il Tribunale emette un provvedimento ad hoc.

Il alternativa se lei rintraccia un notaio "elastico" potrebbe farle dichiarare in atto che il bene è suo in quanto frutto di usucapione, che sussistendone le condizioni antesposte, è comunque ed in ogni caso un dirirro oggettivamente acquisito a prescindere dalla forma.

Se l'acquirente storcesse il naso potrebbe rislaciargli una fideiussione

 

[Marco Giovannelli]

ok, ma per l'usucapione bisogna presentare una DOCUMETAZIONE con la quale si provi che il periodo è maggiore di 20 anni (oppure 10).

Per adesso aspettiamo cosa risponde emmegi poi cerchiamo di suggerirgli al meglio.

saluti

 

[realessandro]

Naturalmente occorre verificare il decorso ignorando il catasto che non ha alcuna rilevanza giuridica (è un mero ufficio fiscale-inventariale da cui non dipende la disponibiità giuridica che invece deve trovare fonte nei pregressi atti di compravendita ) Cio' premesso ed ammesso si sia verificato il corretto decorso si apre il problema del " documento ". Il documento certo proviene da un accertamento richiesto all'autorità giudiziaria, ma ciò costituisce il perfezionamento di un diritto acquisito: cosa è dire che il diritto all'usucapione è maturato come pare ; e cosa è : come formalizzare il diritto esistente. Il primo afferisce alla sostanza, il secondo alla forma che con un po' della citata " elasticità " potrebbe sssere superata . Vedasi al riguardo il caso che segue rintracciato sul web:

cordialità Ennio Alessandro Rossi.

10 Giu 09
Buongiorno a tutti. Un mio cliente aveva sottoscritto una proposta di acquisto con un’agenzia immobiliare. Nella descrizione dell’immobile si diceva che si trattava di una casa nel centro storico, composta di due vani al piano primo, un vano al secondo piano, un locale con antistante terrazzo al piano terzo. Nella stessa proposta si specificava che l’immobile non era accatastato e che il venditore vi avrebbe provveduto a sue spese. Presentato il docfa, l’agenzia del territorio, accatastava il primo ed il secondo piano, riservandosi per il locale al terzo piano ed il terrazzo. Esaminando i titoli di provenienza, in tutti i precedenti passaggi si parlava solo del primo e del secondo piano e non del terzo e del terrazzo. Ciò provocava un enorme problema in quanto ai sensi dell’articolo 1117 c.c., il lastrico solare salvo diversi accordi contenuti nel titolo, si presume essere condominiale o comune. L’immobile oggetto della proposta derivava da una precedente unità immobiliare, successivamente frazionata. Stando così le cose, il terrazzo, almeno dal punto di vista giuridico poteva essere in comproprietà con un’altra unità immobiliare. L’unico accesso al terrazzo però si poteva avere solo dal secondo piano e ciò sin dal 1957. Quindi avevamo una parte dell’immobile con una regolare provenienza ed una parte mai citata prima. Unica soluzione era quella di sfruttare una sentenza della Cassazione del 2007 la quale ha stabilito il principio secondo cui, è valida la vendita fatta da parte di un soggetto che per oltre venti anni abbia avuto il possesso indisturbato di un bene comportandosi come se ne fosse proprietario, anche laddove non sia stata verificata giudizialmente l’usucapione. A quel punto, dopo averne discusso con il notaio abbiamo impostato l’atto nel quale i venditori garantivano la piena proprietà dell’intero dichiarando di averne acquistato la proprietà, in parte con validi titoli ed in parte per usucapione, risolvendo così di fatto il problema del locale sovrastante e del lastrico solare.
Buon lavoro a tutti.
Avv. Massimo Chimienti

 

[realessandro]

Rilevante in mertito:
Cassazione 22.1.2004 n.1004-- Tribunale Milano 2.4.2009 n.4479- Il sole 24 ore del 18-5-2009-
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Sulla cumulabilità del periodo ininterrotto ( possibilità di sommare i periodi di possesso anche fruiti dai precedenti proprietari -eventuali- ) : Cassazione 22-4-2005 n.8502

 

[emmegi]

Nessuno dei precedenti proprietari l'ha posseduta da 20 anni , ed un mio amico avvocato non mi ha parlato di cumulabilità. Ma è una pratica che necessita di molto tempo? Purtroppo ho firmato un compromesso prima di venire a conoscenza di questo problema e il termine per il rogito è 31 maggio !

 

[realessandro]

Comunque un "grazie" non avrebe fatto difetto. Buona notte