La prima agenzia non riesce a vendermi la casa. La compro con la seconda, ma la prima vuole le provv

[djoy84]

Ciao a tutti!
leggo risposte molto interessanti e avrei un quesito per voi.
Sono andata in un'agenzia immobiliare e dopo 5-6 visite ci hanno trovato un appartamento.(ci dicevano che se non trovavamo amici come prima)
Abbiamo firmato una proposta d'acquisto (con vincolo di accettazione mutuo)+ eventuale compenso per l'agenzia a vendita avvenuta per quell'appartamento.
Il preliminare decadeva dopo 15 giorni e in piu' i venditori non si sono mai presentati.
Premetto che non abbiamo firmato mandati con l'agenzia o vincoli.
Passati 30 giorni non abbiamo piu' voluto cercare casa con loro e ci hanno detto che potevamo strappare la proposta che non era piu' valida.

Abbiamo ritrovato la stessa casa in un 'altra agenzia e abbiamo concluso.(con compenso a loro)
Ora dopo 3 mesi.....si rifanno vivi quelli dell'agenzia precedente per il loro compenso, dicendo che sono tuttelati da una legge e (che non ci hanno mai fatto presente neanche con clausule) e che loro hanno altrimenti lavorato per nulla.

Hanno ragione?
Lo possono fare?
Io credo di no dato che non avevamo contratti e vincoli di compra-vendita con loro.


Vi ringrazio per le risposte e l'attenzione

 

[LucaPontellini]

Ciao a tutti!
leggo risposte molto interessanti e avrei un quesito per voi.
Sono andata in un'agenzia immobiliare e dopo 5-6 visite ci hanno trovato un appartamento.(ci dicevano che se non trovavamo amici come prima)
Abbiamo firmato una proposta d'acquisto (con vincolo di accettazione mutuo)+ eventuale compenso per l'agenzia a vendita avvenuta per quell'appartamento.
Il preliminare decadeva dopo 15 giorni e in piu' i venditori non si sono mai presentati.
Premetto che non abbiamo firmato mandati con l'agenzia o vincoli.
Passati 30 giorni non abbiamo piu' voluto cercare casa con loro e ci hanno detto che potevamo strappare la proposta che non era piu' valida.

Abbiamo ritrovato la stessa casa in un 'altra agenzia e abbiamo concluso.(con compenso a loro)
Ora dopo 3 mesi.....si rifanno vivi quelli dell'agenzia precedente per il loro compenso, dicendo che sono tuttelati da una legge e (che non ci hanno mai fatto presente neanche con clausule) e che loro hanno altrimenti lavorato per nulla.

Hanno ragione?
Lo possono fare?
Io credo di no dato che non avevamo contratti e vincoli di compra-vendita con loro.


Vi ringrazio per le risposte e l'attenzione

Detta così è di difficile comprensione, bisogna capire alcune cose:
1. La vostra prima proposta non è stata mai accettata ?
2. Se è così, conoscete il motivo della mancata accettazione ?
3. O invece è decaduta per mancata concessione del mutuo ?
4. La proposta che invece è stata accettata successivamente era a condizioni diverse dalla prima ?
5. Come fate a sostenere di non avere contratti con la prima quando affermate di avere firmato una proposta e definito il compenso per l'agenzia ?

O le condizioni sono mutate in maniera sostanziale rispetto alla prima proposta, o non si capisce perchè l'affare non sia stato concluso subito.

 

[djoy84]

La nostra prima proposta non è stata mai accettata perche':
1-i venditori non avevano ancora trovato la casa sostitutiva,
2-l'agenzia ci aveva fatto fare una proposta troppo bassa rispetto alle loro richieste(lo abbiamo saputo dopo)

I venditori per questi motivi non si sono mai presentati.
La concessione del mutuo era per noi compratori.
I venditori si sono trovati male in precedenza con l'agenzia e l'agenzia stessa poi ha deciso di non collaborare piu' con loro.
Nella seconda agenzia si sono trovati bene,hanno firmato un vincolo di compra-vendita con penale per eventuale ritiro e hanno proposto la loro casa a prezzo giusto.
Noi li abbiamo trovato lo stesso appartamento per caso e Con questa abbiamo concluso con prezzo giusto. dopo piu' di un mese dalla prima proposta.

Il compenso le agenzie lo stabiliscono in contemporanea alla proposta d'acquisto ma va versato al preliminare.

Spero di essere stata un pochino piu' chiara

 

[Seroli]

Ha INDUBBIAMENTE ragione la Prima Agenzia Immobiliare.

Per Codice Civile hanno ragione, ci sono tante sentenze in merito.

Se andate in causa perdete di sicuro.

Non è una mia opinione....è la legge.

 

[djoy84]

Su che base pero'?
I giudici chiedono firme. Non abbiamo firmato vincoli di acquisto con loro irrevocabili
Il compenso andava dato solo se noi avessimo poi acquistato da loro da "privati"

 

[Seroli]

I riferimenti, che si addicono anche al caso vostro.......anzi il vostro è moooooooooooolto piu' eclatante:

QUESITO: Un cliente vede la solita casa con 2 Agenzie diverse in diverse date, prima con una poi con un’altra.

Allora, intanto la sentenza Cassazione, 21/6/00 n. 8443

”Il diritto alla divisione tra più mediatori sorge, a norma dell’art. 1758 c.c., SOLTANTO quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di COMUNE INTESA, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo.”

mette fine al dubbio se le 2 agenzie DEBBANO o meno accontentarsi di dividere il compenso che scaturisce dalla compravendita. Lo dividono se raggiungono tra loro un accordo, quindi NON E’ UNA CONSEGUENZA LOGICA.

Allora materialmente cosa è accaduto:
il cliente vede la casa per la prima volta con la prima agenzia(voi addirittura fate con loro una proposta). La visita va bene o va male, non importa. Poi dopo un lasso di tempo la rivede con l’altra.
La prima Agenzia cosa è?
Un estromesso. (per qualsiasi motivo, a ragione o a torto, xchè se lo meritava o meno ………. il primo è un estromesso, un messo da parte, un isolato.)
Ma questo non puo’ essere vero.
Non puo’ essere vero cioè non è legale perchè “una delle tante sentenze” (e ne ho trovate tante) tra cui: Cassazione, 16/1/97 n. 392

”Ai fini del diritto del mediatore alla provvigione l’art. 1755 c.c. non richiede l’intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative sino all’accordo definitivo, ma è SUFFICIENTE che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta per l’avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che ANCHE LA SOLA ATTIVITA’ CONSISTENTE NEL RITROVAMENTO O NELL’INDICAZIONE dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti. L’imparzialità del mediatore non consiste in una generica ed astratta equidistanza dalle parti, né può escludersi per il solo fatto che il mediatore prospetti a taluna di queste la convenienza dell’affare, ma va intesa, conformemente al dettato dell’art. 1754 c.c., come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario.”

ci dice che lui (l’esiliato) ha maturato la provvigione, in quanto HA SEGNALATO (ADDIRITTURA ACCOMPAGNATO) al cliente la casa.

Quindi non puo’ essere allontanato, esiliato se non per un giustificato motivo, che so’ tale da renderlo non piu’ compatibile, si è macchiato di responsabilità (come amano dire i giudici) OBIETTIVE; tali che non si è potuto far altro che cacciarlo.

Quindi allora l’ONERE DELLA PROVA (cioè provare questo “evento scandaloso”) ricade nell’allontanatore, non nell’allontanato (…..e per di piu’ a sua insaputa.)

Posto che dimostrare un tale comportamento cosi’ grave è un’impresa anche con 10 testimoni (perchè il giudice non accetterebbe mai che uno venga sollevato dal suo legittimo incarico senza informarlo; le cose di nascosto non si fanno, gli si manda una raccomandata, lo si informa perchè il contraddittorio in Italia è dovere non possibilità), allora sorge l’altra domanda.

La seconda agenzia chi è? Se la prima è un estromesso, la seconda è un coinvolto. (inserito consapevolmente o meno in una storia che non lo riguarda, estraneo al rapporto cliente - Agente Immobiliare).

Allora la domanda non è se la prima Agenzia abbia diritto alla provvigione o meno: se comprano ha segnalato lui, ne ha diritto, ( Cassazione, 16/1/97 n. 392) sono i clienti che hanno voluto non avvalersi delle sue funzioni, servizi (magari pensando di poter trattare meglio il prezzo);

la domanda lecita è: a che cosa ha diritto la seconda Agenzia?

Aggiunto dopo 1 :


non aggiungero' altri commenti perche' il caso è da manuale, non vale nemmeno la pena di commentare oltre.........perderete di sicuro.

Consiglio: trovate un accordo.......(con me non lo troveresti....nulla di personale, ovvio).

 

[djoy84]

Quello che dici è indubbio..ma penso..la colpa è nostra'
sarà dei venditori che caso mai hanno fatto il doppio gioco.
Io compratore non sono stata soddisfatta dalla prima agenzia perchè non mi hanno dato quello che chiedevo.
Tanto che..dopo 20 giorni e che loro ci proponevano altre case... abbiamo detto loro che lasciavamo stare.
Hanno riposto ok

 

[mosca]

Quello che dici è indubbio..ma penso..la colpa è nostra'
sarà dei venditori che caso mai hanno fatto il doppio gioco.
Io compratore non sono stata soddisfatta dalla prima agenzia perchè non mi hanno dato quello che chiedevo.
Tanto che..dopo 20 giorni e che loro ci proponevano altre case... abbiamo detto loro che lasciavamo stare.
Hanno riposto ok

Seroli ha ragione.....in caso di giudizio il Giudice non valuterà il comportamento o le colpe delle parti ma esclusivamente se la prima Agenzia ha il diritto o meno al compenso...............le sentenze citate da Seroli mostrano che la I° agenzia ha diritto alla provvigione, o al limite, per il concetto di plurarità dei mediatori, ad una parte di essa.

 

[andrea boschini]

concordo in pieno con i colleghi

 

[djoy84]

Ringrazio per la citazione di Voltaire,
purtroppo alcune agenzie non si tutelano e non tutelano il cliente pensando di fare "alla buona" e poi tornano per riscuotere quando per primi hanno loro retrocesso al rapporto
Le clausule omesse sono clause inesistenti.

Ringrazio per i consigli