Non di rado sono stato interpellato dai clienti sul tema e capita di leggere anche sul forum interventi di lettori che lamentano comportamenti negligenti degli agenti immobiliari da cui vorrebbero far discendere il diritto ad essere risarciti per i danni che avrebbero subito a seguito della mancata conclusione dell'affare.
La sentenza della III sezione civile della Cassazione n. 7178 del 2015 ha definito con precisione le circostanze che possono fondare eventuali responsabilità del mediatore.
Nel caso in questione un aspirante acquirente aveva convenuto in giudizio il titolare dell’agenzia nella sua qualita’ di mediatore professionista, ritenendolo responsabile dei danni subiti per aver omesso informazioni, o fornito informazioni incomplete o inveritiere, in merito alla sicurezza dell’affare, violando i doveri di cui all’articolo 1759 c.c. "responsabilità del mediatore".
Il presunto danneggiato aveva sottoscritto nei locali dell’agenzia, la promessa di acquisto di un immobile redatta di pugno dalla titolare dell’agenzia in cui si dava l’indicazione del conferimento di procura speciale generale da parte dei proprietari ad un terzo, con il prezzo si concordava una provvigione per la mediazione del 3% piu’ IVA.
Nella proposta di acquisto, alla descrizione dell’immobile, c’era la dicitura "libero da ipoteche per l’atto notarile".
Alla sottoscrizione della promessa di acquisto il promittente aveva versato un primo acconto sul prezzo.
Successivamente, nei locali dell’agenzia e con atto redatto dalla titolare dell’agenzia, il procuratore speciale dei proprietari e l'aspirante acquirente avevano sottoscritto la promessa di vendita.
L’acquirente contestualmente aveva saldato la provvigione del mediatore.
Nella promessa di vendita si pattuiva che il rogito notarile sarebbe stato effettuato una data, la somma gia’ versata era da considerarsi caparra confirmatoria e che l’immobile promesso in vendita sarebbe stato trasmesso libero da pesi e vincoli ipoteche trascrizioni pregiudizievoli e quant’altro.
Il rogito però non venne mai stipulato perche’ l’immobile venne venduto all’asta a seguito di una procedura esecutiva promossa da una società terza.
Il Tribunale di Torino aveva respinto la domanda dell'aspirante acquirente sostenendo che fra gli obblighi del mediatore non rientrasse, in mancanza di specifico incarico, quello di svolgere indagini tecnico-giuridiche.
Successivamente la Corte d’Appello di Torino viceversa riteneva sussistere la responsabilita’ dell’appellata riconoscendola colpevole di aver violato l’obbligo imposto dalla legge al mediatore di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale.
L'agente veniva condannato al risarcimento dei danni oltre che alle spese.
Infine la controversia approdava in Cassazione dove la III sezione civile respingeva il ricorso del mediatore confermando il diritto al risarcimento in favore dell'ex cliente.
Nella sentenza della Corte d'Appello confermata dal giudice di legittimità vengono elencati in modo dettagliato i principi ed il contenuto degli obblighi del mediatore che si desumono dagli articoli del codice civile e dalla giurisprudenza ovvero:
1) il mediatore professionale e’ tenuto all’obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale del caso;
2) il mediatore professionale non puo’ limitarsi a trasmettere informazioni non verificate, o peggio che si e’ rifiutato di verificare;
3) in caso di inadempimento la colpa presunta e incombe sul mediatore l’onere di provare o l’inesistenza dell’inadempimento o l’inimputabilita’ a se del medesimo.
Alla luce di tale decisione dei giudici di legittimità ritengo opportuno suggerire agli amici mediatori all'atto di assumere l'incarico, in esclusiva o meno, di raccogliere tutte le informazioni sullo stato dell'immobile dal proprietario in primis la regolarità edilizia e la libertà da vincoli e poi verificarle, in mancanza di collaborazione valutino l'opportunità di assumere comunque l'incarico con attenzione.
Avv. Luigi De Valeri
La sentenza della III sezione civile della Cassazione n. 7178 del 2015 ha definito con precisione le circostanze che possono fondare eventuali responsabilità del mediatore.
Nel caso in questione un aspirante acquirente aveva convenuto in giudizio il titolare dell’agenzia nella sua qualita’ di mediatore professionista, ritenendolo responsabile dei danni subiti per aver omesso informazioni, o fornito informazioni incomplete o inveritiere, in merito alla sicurezza dell’affare, violando i doveri di cui all’articolo 1759 c.c. "responsabilità del mediatore".
Il presunto danneggiato aveva sottoscritto nei locali dell’agenzia, la promessa di acquisto di un immobile redatta di pugno dalla titolare dell’agenzia in cui si dava l’indicazione del conferimento di procura speciale generale da parte dei proprietari ad un terzo, con il prezzo si concordava una provvigione per la mediazione del 3% piu’ IVA.
Nella proposta di acquisto, alla descrizione dell’immobile, c’era la dicitura "libero da ipoteche per l’atto notarile".
Alla sottoscrizione della promessa di acquisto il promittente aveva versato un primo acconto sul prezzo.
Successivamente, nei locali dell’agenzia e con atto redatto dalla titolare dell’agenzia, il procuratore speciale dei proprietari e l'aspirante acquirente avevano sottoscritto la promessa di vendita.
L’acquirente contestualmente aveva saldato la provvigione del mediatore.
Nella promessa di vendita si pattuiva che il rogito notarile sarebbe stato effettuato una data, la somma gia’ versata era da considerarsi caparra confirmatoria e che l’immobile promesso in vendita sarebbe stato trasmesso libero da pesi e vincoli ipoteche trascrizioni pregiudizievoli e quant’altro.
Il rogito però non venne mai stipulato perche’ l’immobile venne venduto all’asta a seguito di una procedura esecutiva promossa da una società terza.
Il Tribunale di Torino aveva respinto la domanda dell'aspirante acquirente sostenendo che fra gli obblighi del mediatore non rientrasse, in mancanza di specifico incarico, quello di svolgere indagini tecnico-giuridiche.
Successivamente la Corte d’Appello di Torino viceversa riteneva sussistere la responsabilita’ dell’appellata riconoscendola colpevole di aver violato l’obbligo imposto dalla legge al mediatore di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale.
L'agente veniva condannato al risarcimento dei danni oltre che alle spese.
Infine la controversia approdava in Cassazione dove la III sezione civile respingeva il ricorso del mediatore confermando il diritto al risarcimento in favore dell'ex cliente.
Nella sentenza della Corte d'Appello confermata dal giudice di legittimità vengono elencati in modo dettagliato i principi ed il contenuto degli obblighi del mediatore che si desumono dagli articoli del codice civile e dalla giurisprudenza ovvero:
1) il mediatore professionale e’ tenuto all’obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale del caso;
2) il mediatore professionale non puo’ limitarsi a trasmettere informazioni non verificate, o peggio che si e’ rifiutato di verificare;
3) in caso di inadempimento la colpa presunta e incombe sul mediatore l’onere di provare o l’inesistenza dell’inadempimento o l’inimputabilita’ a se del medesimo.
Alla luce di tale decisione dei giudici di legittimità ritengo opportuno suggerire agli amici mediatori all'atto di assumere l'incarico, in esclusiva o meno, di raccogliere tutte le informazioni sullo stato dell'immobile dal proprietario in primis la regolarità edilizia e la libertà da vincoli e poi verificarle, in mancanza di collaborazione valutino l'opportunità di assumere comunque l'incarico con attenzione.
Avv. Luigi De Valeri
