La trattativa annulla la proposta di acquisto, se pur accettata in modo conforme?

[nadval]

Abacus la proposta è il comune prestampato delle agenzie immobiliari con indicazione di tutti i dati dei soggetti e dell'immobile e le condizioni di vendita che ho su riportato, non ci sono note particolari[DOUBLEPOST=1401367787,1401367678][/DOUBLEPOST]quindi miciogatto il problema potrebbe solo essere che abbiamo firmato il 24 maggio, ma la racc è stata spedita il 26 maggio, anche se erano stati avvisati telefonicamente il pomeriggio del 24?[DOUBLEPOST=1401368062][/DOUBLEPOST]nella proposta al punto 9) c'è scritto: "la presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) allorché il proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del venditore; la relativa comunicazione potrà pervenire al proponente anche tramite l'agenzia immobiliare a mezzo telegramma o raccomandata al seguente indirizzo ..... Via... o fax al seguente numero 339...".

 

[Miciogatto]

Abacus la proposta è il comune prestampato delle agenzie immobiliari

Le agenzie non usano un comune prestampato ... ognuna ci scrive quello che vuole e soprattutto poi le parti possono modificare o aggiungere note.

quindi miciogatto il problema potrebbe solo essere che abbiamo firmato il 24 maggio, ma la racc è stata spedita il 26 maggio, anche se erano stati avvisati telefonicamente il pomeriggio del 24?

Nelle compravendite di immobili le comunicazioni verbali sono atti di cortesia o di circostanza ma hanno valore nullo ai fini legali. Occorre la forma scritta e per l'esattezza nella forma scritta concordata in proposta. (in genere raccomandata)

 

[nadval]

non ci sono modifiche o note aggiunte rispetto al restampato[DOUBLEPOST=1401370472,1401370300][/DOUBLEPOST]ho trovato una sentenza della Cassazione (n. 15293 del 12/7/2011) che da validità ad un'accettazione comunicata per via telefono dall'intermediario al proponente

 

[smoker]

Leggete questa:

"La Corte di Cassazione, Sezione II, con sentenza n. 15.293 del 12/07/2011, cassando con rinvio una precedente sentenza di Corte d'Appello, ha chiarito un importante principio legato alla conclusione del contratto.

Il fatto

Un'agenzia immobiliare convenne in giudizio il proponente l'acquisto in favore del quale aveva svolto attività di mediazione raccogliendo una proposta d'acquisto irrevocabile che il venditore aveva prontamente accettato nei termini. La domanda verteva sul risarcimento del danno richiesto dal mediatore (pari alle provvigioni che avrebbe incassato dalle parti in caso di vendita) in quanto il proponente l'acquisto, successivamente, si rifiutò di stipulare il contratto dichiarando di non avere ricevuto tempestiva comunicazione dell'avvenuta accettazione della sua proposta. Il proponente l'acquisto si costituì in giudizio e il Tribunale di primo grado, sul presupposto che l'accettazione era stata correttamente comunicata al proponente l'acquisto, dichiarò concluso il contratto tra le parti, condannando così il proponente l'acquisto. La Corte d'Appello, in riforma della precedente decisione, condannò il mediatore dichiarando che, seppure la comunicazione dell'avvenuta accettazione di una proposta non richieda la forma scritta, questa deve comunque possedere un grado di certezza, riferito a tutti i punti essenziali del contratto, tale da rendere pacifico l'avvenuto incontro tra le rispettive volontà contrattuali delle parti. I giudici di secondo grado negarono quindi l'avvenuta valida comunicazione dell'accettazione nei termini previsti dalla proposta irrevocabile, in quanto tale comunicazione avrebbe dovuto garantire al destinatario la certezza del recepimento integrale della sua proposta d'acquisto, unitamente alla provenienza della dichiarazione.

La Corte d'Appello stabilì quindi che tale certezza non poteva essere garantita da una comunicazione telefonica, la quale, ammettendone pure l'esistenza, ben avrebbe potuto contenere non quelle informazioni contenenti la compiuta e definitiva accettazione del venditore, bensì riferire altre circostanze, quali la mera propensione ad accettare del venditore o un'accettazione a condizioni diverse tale da "trasformare l'accettazione in una nuova proposta, a sua volta necessitante di una accettazione da parte della destinataria".

La sentenza

Ai giudici di legittimità venne posto il quesito, da parte del mediatore ricorrente, se il proponente possa venire informato dell'accettazione sottoscritta dalla controparte "in qualsiasi modo, non essendo la prova di tale circostanza soggetta ad alcuna limitazione e potendo essere fornita anche mediante testimoni o per presunzioni, indipendentemente dalla forma richiesta per la validità del contratto".
Con riferimento all'identificazione dell'accettante, sempre il ricorrente lamentò il fatto che i giudici di secondo grado non avessero tenuto in considerazione le risultanze delle prove raccolte in primo grado da cui emergeva che non v'era alcun dubbio circa le generalità del venditore da cui proveniva l'accettazione scritta.
La Corte ha ritenuto fondato il ricorso su entrambi i motivi.
Sulla questione "se - là dove la legge preveda, sotto pena di nullità, per la conclusione del contratto, la forma scritta - sia possibile che il proponente acquisisca la conoscenza della intervenuta accettazione per iscritto da parte dell'oblato (in questo caso il venditore) ricevendone apposita comunicazione telefonica" la Corte ha richiamato una sua stessa sentenza (la n. 8.328 del 01/09/1997) dove stabiliva che "anche nei contratti formali, l'accettazione della proposta non deve necessariamente pervenire direttamente nelle mani del proponente attraverso la consegna di un documento che la contenga". Sempre citando la medesima sentenza, i giudici di legittimità hanno ribadito che il principio che vige al fine della conclusione del contratto "richiede che entrambe le parti abbiano conoscenza della loro concorde volontà, conoscenza che può realizzarsi comunque (sempre che le due dichiarazioni siano redatte per iscritto)".
La Suprema Corte, rinviando la causa ad altra sezione di Corte d'Appello, ha concluso stabilendo che i giudici di secondo grado avrebbero dovuto accertare in concreto, "all'esito della valutazione delle risultanze probatorie, anche testimoniali e per interrogatorio", se il proponente l'acquisto, tramite la telefonata fatta dall'agente immobiliare, abbia avuto effettiva e tempestiva conoscenza dell'avvenuta accettazione da parte del proprietario."

Smoker

 

[nadval]

proprio quella cui mi riferivo io

 

[smoker]

La Corte d'Appello stabilì quindi che tale certezza non poteva essere garantita da una comunicazione telefonica, la quale, ammettendone pure l'esistenza, ben avrebbe potuto contenere non quelle informazioni contenenti la compiuta e definitiva accettazione del venditore, bensì riferire altre circostanze, quali la mera propensione ad accettare del venditore o un'accettazione a condizioni diverse tale da "trasformare l'accettazione in una nuova proposta, a sua volta necessitante di una accettazione da parte della destinataria".

mi autocito: vedrai che ammetteranno la telefonata gli acquirenti, però faranno leva sul fatto che manca certezza della comunicazione e dei contenuti, inoltre condita dal fatto che c' era controproposta, anche se irrituale...... chissà cosa succederà...... gli acquirenti hanno già risposto tramite legale, ora tocca agli altri muovere.........

Smoker

 

[PyerSilvio]

bhè se è così l'agente ha commesso una gran leggerezza a non far firmare nei tempi...
quoto il primo messaggio di Pyersilvio in toto tranne l'ultima frase....

"Se hai trovato un cliente che voleva comprare casa vostra ne troverai altri 10."

...di sti tempi non sarei così ottimista...

Una regola è una regola.
Quando piove, quando nevica, quando splende il sole, quando c'è carestia e quando no.

 

[Abacus]

Abacus la proposta è il comune prestampato delle agenzie immobiliari con indicazione di tutti i dati dei soggetti e dell'immobile e le condizioni di vendita che ho su riportato, non ci sono note particolari

Proprio in riferimento ai comuni prestampati.. un collega mi riportava un suo caso che gli è successo.. con il classico prestampato dove diceva :

100.000 euro esempio
10000 alla proposta
30000 al preliminare
60000 al rogito
in una diatriba davanti al giudice gli è stata annullata e la proposta non aveva alcuna forza perchè quei 30.000 c'era scritto che verranno pagati al preliminare.
ciò vuol dire che la proposta che aveva firmato non era un preliminare bensi un preliminare di preliminare.. che ha poca e punta forza!
il tizio non ha perso nemmeno la caparra e non ha pagato l'agenzia!

 

[sfn]

Una regola è una regola.
Quando piove, quando nevica, quando splende il sole, quando c'è carestia e quando no.

io semplicemente non credo sia una regola

 

[elisabettam]

...aia... se non hai la firma apposta da parte acquirente sulla proposta è un problema... - non avevo afferrato che era stata solo detta a voce - (altra leggerezza)

Tuttavia io al tuo posto incasserei l'assegno, o paventerei di farlo a stretto giro di posta. (ma lo incasserei al volo).

Sono loro gli "attori" che devono muoversi non tu.
Tu incassi e stai a casa tua.
Vediamo se sono disposti a mettere sul piatto anche le spese legali per l'intervento del loro avvocato.

Dovrebbero cercare subito un incontro con te x dissuaderti dal farlo.
Al limite potrai trattenere un indennizzo.
Ormai la vendita è chiaramente saltata.
(io una volta in accordo tra le parti ho trattenuto ero 500 " x il disturbo")

Incassa fidati.

io non lo farei assolutamente