L'agenzia è comproprietaria dell'azienda che ha venduto .... e la provvigione?

[federico Pagliuzza]

Ho acquistato una società acquisendone le quote, per il mezzo di un intervento di una Agenzia Immobiliare. La stessa agenzia consegna regolare fattura che come accordi il 50 % è stato regolato in sede di rogito ed il restante entro il 31/01/2011.-
Al momento del rogito su segnalazione del mio consulente, scopro che l'agenzia detiene la proprietà del 20 % della società acquistata (l'agenzia ha un nome comune di "Sole" la società proprietaria dell'agenzia stessa si chiama ccffd srl, quindi difficilmente associabili), al che ho successivamente sollevato la questione relativa al diritto o meno di questo compenso, trattasi tra l'altro di cifra importante (oltre 100 mila euro).-
Premetto che il precedente amministratore della società acquistata è consigliere nel consiglio di amministrazione dell'agenzia.-
Come mi consigliate di muovermi ?

Aggiunto dopo 13 minuti :

Aggiungo : sentito un agente della Zona, mi consiglia di attivarmi immediatamente con un legale, in quanto l'agente immobiliare sarebbe addirittura soggetto oltre che al risarcimento del danno anche ad azione disciplinare della camera di commercio .... !!! vero tutto questo??

 

[Gerardo Paterna]

Ciao Federico,
per quanto riguarda l'azione disciplinare della CCIAA, forse l'agente di zona si riferisce all'incompatibilità tra la professione dell'agente immobiliare e qualunque altra (con l'eccezione di attività di mediazione). Nella fattispecie che illustri, l'incompatibilità si può configurare SOLO se l'agente è Amministratore o Legale rappresentante della società compravenduta oltre che dell'agenzia immobiliare. Peraltro, se così fosse, sarebbe emerso in CCIAA già in tempi precedenti.

Sulla liceità della provvigione, se escludiamo un "neo" di tipo etico che però non costituisce fondamento giuridico d'opposizione, l'agente immobiliare ha svolto il ruolo da intermediario tra le parti (acquirente/venditore) dove, relativamente alla parte venditrice, tra gli altri soggetti (in maggioranza) che hanno beneficiato degli effetti dell'azione mediatoria, vi è una minoranza (l'agente immobiliare) in una condizione di "commistione" che però è del tutto "passiva" non ricoprendo ruoli con evidenza decisionale (poteri di firma, amministrazione, legale rappresentanza).

Inoltre, da parte tua, mi pare un atto di leggerezza avere acquistato una società senza aver verificato attraverso una visura camerale elenco soci, organi amministrativi e bilanci.

Se ritieni che il comportamento dell'agente sia stato eticamente scorretto, ti consiglio di incontrarlo evidenziando il tuo disagio e chiedendogli di valutare una "riduzione" della commissione.

Resto dell'idea che in forza di legge difficilmente otterrai qualcosa, non avendo ricevuto alcun danno dall'azione dell'agente immobiliare nello svolgimento dell'intermediazione.

Sempre disponibile.
Saluti.

 

[Antonello]

Concordo con Gerardo, anche sul "neo".
Concordo anche sulla leggerezza del tuo consulente riguardo la consultazione della compagine sociale.

questo compenso, trattasi tra l'altro di cifra importante (oltre 100 mila euro)

La somma descritta è la provvigione spettante?

 

[Pagliuzza]

Genile Gerado, provo a spiegarti meglio la situazione..
L'Agente immobiliare, che chiamerò Pinco, copre sia il ruolo di amministratore unico della società venditrice (società di costruzioni edili) sia il ruolo di consigliere nel "consiglio di amministrazione dell'agenzia stessa.- Ovviamente standoci anche la leggerezza del mio consulente, l'Agenzia era rappresentata dal Presidente del Consiglio di amministrazione, che chiameremo pallino.-
Detto ciò io trattavo con pinco e pallino che in realtà rappresentavano un unico interesse.-
Era anche impossibile visionare in CCIAA il tutto in quanto una Società (Costruzioni) ha sede in Udine e l'Agenzia in Emilia Romagna.-
Ritengo detto ciò che ci sia un comportamentoo poco corretto da parte di Pinco !! o no??
Il mio legale da un consulto rileva l'impossibilità di Pallino ad essere mediatore in quanto in conflito di interesse e quindi non garante dell'imparzialità.-
Dico di più la società che rappresente l'Agenzia da noi conosciuta alla presentazione della Fattura, in quanto per noi era identificata con il marchio pubblicizzato e non con la sua forma giuridica, è risultata essere socia della società di costruzione per una quota del 20 %.-
Secondo voi è dovuta la provvigione ??

 

[Simionato Fabio]

Caro Federico, ritengo che la tua situazione si alquanto ingarbugliata, non nascondo un intervento alquanto poco consono ed etico dell'agente immobiliare, che ti consiglio segnalare al suo ruolo di appartenenza, tuttavia sarebbe opportuno sentire anche la controparte al fine di poter emettere un giudizio.-
Resta inteso che un agente immobiliare non può e non deve essere amministratore di una società di costruzioni edili.-
Ciao a disposizione
Fabio

 

[Antonello]

Vediamo di capire:
"Pinco è un mediatore che ricopre il ruolo di consigliere nel Consiglio di Amministrazione dell'agenzia immobiliare che ha sede in Emilia Romagna ed è anche Amministratore Unico di una Società di costruzioni con sede in Udine.
La stessa Agenzia Immobiliare è socia al 20% nella Società di costruzioni.
Pinco media, in concorso con Pallino, legale rappresentate della agenzia immobiliare, la vendita della Società di costruzioni e ad affare concluso chiedono le provvigioni per il loro intervento nell'affare".

Se così stanno i fatti, a mio modesto parere, nè Pinco e nè Pallino possono pretendere la provvigione.

 

[Gerardo Paterna]

Ciao Federico,

procediamo per punti:

1) "Pinco" non può essere agente immobiliare iscritto a ruolo, in quanto è amministratore della società di costruzioni. "Pinco" può essere consigliere del CDA dell'agenzia immobiliare; quest'ultima sarà abilitata attraverso "Pallino", presidente del CDA e agente immobiliare a tutti gli effetti di legge;

2) L'agenzia immobiliare può detenere quote in altre società (di qualsivoglia natura) come se avesse acquisito azioni FIAT o GABETTI, a titolo di investimento;

3) è palese che la gestione della vicenda ha suscitato confusione e, da quello che racconti, non ci si è preoccupati nemmeno di salvare le apparenze, quindi ti confermo la presenza di un problema etico;

4) su un piano puramente tecnico la fattura di provvigione ti è stata "staccata" dall'agenzia immobiliare, abilitata quest'ultima da "pallino", agente immobiliare a tutti gli effetti;

5) il tuo legale sostiene il vero quando parla dell'incompatibilità; peccato che formalmente sia l'agenzia (regolarmente abilitata) a pretendere la provvigione.

In sostanza Federico, se non mi sono perso qualche pezzo e se non sono caduto a mia volta in confusione (se si, me ne scuso), tecnicamente la provvigione è dovuta. Te lo dico con la comprensione umana nei confronti di questa vicenda, condotta in modo discutibile.

La fattura deve contenere tutti i dati di chi te l'ha emessa, non è sufficiente il marchio; è indispensabile la ragione sociale, l'indirizzo e la partita IVA. Se il documento è errato o incompleto, puoi avere qualche elemento per discutere legalmente la cosa (se non è riportata la ragione sociale chi mi impedisce di pensare che quella fattura non verrà mai registrata, a danno quindi dell'erario?)

Facci sapere e in bocca al lupo!

 

[Antonello]

2) L'agenzia immobiliare può detenere quote in altre società (di qualsivoglia natura) come se avesse acquisito azioni FIAT o GABETTI, a titolo di investimento;

E può anche interessarsi della vendita delle quote della propria società, senza pretendere alcuna provvigione.

 

[Gerardo Paterna]

E può anche interessarsi della vendita delle quote della propria società, senza pretendere alcuna provvigione.

Antonello,

non è la propria società, è una società partecipata (in minoranza).
Come dici tu, l'agenzia può astenersi dal richiedere provvigioni, quindi è facoltà, non obbligo.

D'accordo in generale sulla mancanza di chiarezza dei ruoli.

 

[Antonello]

non è la propria società, è una società partecipata (in minoranza).

Come dire: io agente immobiliare medio la vendita di un immobile del quale possiedo "solo" il 30% ed il restante a mia moglie, posso chiedere le provvigioni?