Sappiamo che la professione di amministratore di condominio non è incompatibile, per la legge italiana, con quella di agente immobiliare neanche dopo l’entrata in vigore della legge 220/2012 che ha riformato la normativa civilistica del condominio e aggiornato ai tempi attuali la figura e il ruolo dell’amministratore di stabili;
sappiamo che tanti amministratori condominiali, specialmente nelle grandi città, gestiscono 30 -40- persino 50 condomini;
sappiamo che, nelle metropoli, i condomini sono formati da una media di 20-25 appartamenti;
sappiamo che, fatti rapidi ed elementari calcoli, un amministratore può governare fino a 800, 1000, 1200 unità abitative;
sappiamo che circa il 3% del patrimonio abitativo viene messo in vendita ogni anno;
sappiamo che, di conseguenza, un amministratore di condominio che ci sa fare ha la possibilità di “intercettare” anche 30 -35 unità abitative all’anno, con relativa facilità e prima che la notizia della loro commercializzazione giunga alle orecchie lunghe e attente degli acquisitori delle tante agenzie che operano là sotto, sul piano stradale;
presupponiamo che un amministratore attento, disponibile, paziente, preparato e soprattutto del mestiere (magari diplomato geometra o ragioniere o addirittura architetto…) possa conquistare, alla lunga, la fiducia dei condomini;
congetturiamo, allora, che almeno la metà degli amministrati che abbiano l’intenzione di vendere casa si rivolgano all’amministratore anche solo per un consiglio o per una valutazione del prezzo e che poi, tenendo conto del vecchio rapporto di conoscenza e di frequentazione tra di loro e dell’indubbia competenza e padronanza della materia immobiliare da parte dell’amministratore, e perché no? anche della sua simpatia e della sua comprovata disponibilità a risolvere anche le più piccole seccature, si giunga rapidamente ad una definizione di un incarico di vendita…..;
ipotizziamo che il venditore e l’amministratore raggiungano un accordo sufficientemente vantaggioso per entrambi sulla base di una provvigione sommato modesta (ma sempre interessante…diciamo tra 0.5% e l’1% ) da riconoscere all’amministratore in caso di realizzata intermediazione…
Immaginiamo…Stop!
Ecco, a questo punto, basta immaginare e presupporre, bisogna tirare fuori il succo di un significato da tutto questo presumere e congetturare.
Finora i fatti e le ipotesi erano esclusive ma, a questo punto del tragitto, la storia e, quindi, le ipotesi divergono, cambiano direzione, diventano alternative.
Prima ipotesi possibile: l’amministratore si domanda un po’ maliziosamente e, forse, con una certa malignità:”Ma che interesse ho, come amministratore condominiale e come geometra (o architetto), ad iscrivermi al registro degli agenti immobiliari, certificando pubblicamente questa mia seconda attività e rivelare al fisco (esoso da parte sua) anche questo mio secondo reddito?. Ho un “deposito munizioni” di 1000 appartamenti amministrati e quindi controllati e costantemente sotto osservazione, dai quali ricavo già un guadagno consistente per la loro amministrazione; basta far girare la voce che gradendo, posso assicurare, a chi vuole, e a prezzi concorrenziali, anche un accurato e efficiente servizio di compravendita già possedendo, in qualità di amministratore, molti dei documenti necessari alla vendita di un immobile e poi, perdiana! sono un geometra e so cosa fare, dove rivolgermi e a quali uffici indirizzarmi in caso di qualche caso difficile di abusivismo da sanare… Perché un condomino si dovrebbe rivolgere ad un mediatore esterno per vendere la sua casa se io posso fare lo stesso se non di più e meglio?”
Seconda ipotesi possibile: L’amministratore affianca, notoriamente, con tanto di marchio, all’attività di amministratore quella di mediatore con tanto di patentino camerale. Insomma rispetta la legge in tutto e per tutto e paga, regolarmente, fino all’ultimo centesimo, le tasse su entrambi i lavori che svolge. Ma qui finiscono le differenze con l’altro amministratore, quello dal volto anonimo, quello che negozia e media nell’ombra senza metterci la faccia e il nome.
Infatti, anche il secondo ha un deposito munizioni di 1000 appartamenti, anche lui è geometra, anche lui ci sa fare con competenza e abilità con gli amministrati e i clienti, anche lui blocca gli appartamenti ed impedisce che giungano al piano strada dentro le bacheche degli agenti immobiliari “normali”, anche lui può accontentarsi di una bassa provvigione da entrambe le parti.
L’unica differenza, a confronto col primo “tipo” sta nel fatto che paga le tasse, ed é, quindi, un “benemerito” per la società.
Una differenza che, attenzione! riguarda esclusivamente lo Stato, l’agenzia delle entrate, Equitalia, ma NON RIGUARDA AFFATTO VOI, agenti immobiliari e basta.
Ecco il sugo del discorso: un bravo e avviato amministratore di condominio rappresenta SEMPRE E OGGETTIVAMENTE, ma non legalmente, un concorrente difficile se non addirittura pericoloso per il semplice agente immobiliare. Direi quasi un concorrente sleale, anche se non vorrei usare definizioni improprie.
Insomma il fatto che egli possa conoscere, da una posizione di indubbio vantaggio e prima di qualsiasi altra persona, le intenzioni di vendita di un condomino suo amministrato, colloca l’amministratore condominiale su un piano di invidiabile vantaggio competitivo rispetto a tutti gli altri competitori del mercato immobiliare e, forse, in una dimensione di concorrenza imbattibile o comunque molto difficile da scalfire.
A questo punto del discorso si potrebbe considerare l’amministratore di condominio almeno in potenza, un serio elemento perturbatore, di squilibrio, del mercato immobiliare?
Diciamo che, da ultimo, c'è una terza possibilità per l'amministratore condominiale: quella di fare solo l'amministratore senza pensare di mediare. Come fa con scrupolo e zelo la maggioranza di loro.
Però a questo punto nasce spontanea un'altra domanda:
tale amministratore può diventare, a sua volta, un segnalatore per agenti immobiliari col patentino ma anche per abusivi?
Credo proprio di sì se lo desidera.
E ancora: può essere un segnalatore ufficiale oppure "nascosto".
Insomma le variabili sono tante e non sempre tutte comprensibili.
sappiamo che tanti amministratori condominiali, specialmente nelle grandi città, gestiscono 30 -40- persino 50 condomini;
sappiamo che, nelle metropoli, i condomini sono formati da una media di 20-25 appartamenti;
sappiamo che, fatti rapidi ed elementari calcoli, un amministratore può governare fino a 800, 1000, 1200 unità abitative;
sappiamo che circa il 3% del patrimonio abitativo viene messo in vendita ogni anno;
sappiamo che, di conseguenza, un amministratore di condominio che ci sa fare ha la possibilità di “intercettare” anche 30 -35 unità abitative all’anno, con relativa facilità e prima che la notizia della loro commercializzazione giunga alle orecchie lunghe e attente degli acquisitori delle tante agenzie che operano là sotto, sul piano stradale;
presupponiamo che un amministratore attento, disponibile, paziente, preparato e soprattutto del mestiere (magari diplomato geometra o ragioniere o addirittura architetto…) possa conquistare, alla lunga, la fiducia dei condomini;
congetturiamo, allora, che almeno la metà degli amministrati che abbiano l’intenzione di vendere casa si rivolgano all’amministratore anche solo per un consiglio o per una valutazione del prezzo e che poi, tenendo conto del vecchio rapporto di conoscenza e di frequentazione tra di loro e dell’indubbia competenza e padronanza della materia immobiliare da parte dell’amministratore, e perché no? anche della sua simpatia e della sua comprovata disponibilità a risolvere anche le più piccole seccature, si giunga rapidamente ad una definizione di un incarico di vendita…..;
ipotizziamo che il venditore e l’amministratore raggiungano un accordo sufficientemente vantaggioso per entrambi sulla base di una provvigione sommato modesta (ma sempre interessante…diciamo tra 0.5% e l’1% ) da riconoscere all’amministratore in caso di realizzata intermediazione…
Immaginiamo…Stop!
Ecco, a questo punto, basta immaginare e presupporre, bisogna tirare fuori il succo di un significato da tutto questo presumere e congetturare.
Finora i fatti e le ipotesi erano esclusive ma, a questo punto del tragitto, la storia e, quindi, le ipotesi divergono, cambiano direzione, diventano alternative.
Prima ipotesi possibile: l’amministratore si domanda un po’ maliziosamente e, forse, con una certa malignità:”Ma che interesse ho, come amministratore condominiale e come geometra (o architetto), ad iscrivermi al registro degli agenti immobiliari, certificando pubblicamente questa mia seconda attività e rivelare al fisco (esoso da parte sua) anche questo mio secondo reddito?. Ho un “deposito munizioni” di 1000 appartamenti amministrati e quindi controllati e costantemente sotto osservazione, dai quali ricavo già un guadagno consistente per la loro amministrazione; basta far girare la voce che gradendo, posso assicurare, a chi vuole, e a prezzi concorrenziali, anche un accurato e efficiente servizio di compravendita già possedendo, in qualità di amministratore, molti dei documenti necessari alla vendita di un immobile e poi, perdiana! sono un geometra e so cosa fare, dove rivolgermi e a quali uffici indirizzarmi in caso di qualche caso difficile di abusivismo da sanare… Perché un condomino si dovrebbe rivolgere ad un mediatore esterno per vendere la sua casa se io posso fare lo stesso se non di più e meglio?”
Seconda ipotesi possibile: L’amministratore affianca, notoriamente, con tanto di marchio, all’attività di amministratore quella di mediatore con tanto di patentino camerale. Insomma rispetta la legge in tutto e per tutto e paga, regolarmente, fino all’ultimo centesimo, le tasse su entrambi i lavori che svolge. Ma qui finiscono le differenze con l’altro amministratore, quello dal volto anonimo, quello che negozia e media nell’ombra senza metterci la faccia e il nome.
Infatti, anche il secondo ha un deposito munizioni di 1000 appartamenti, anche lui è geometra, anche lui ci sa fare con competenza e abilità con gli amministrati e i clienti, anche lui blocca gli appartamenti ed impedisce che giungano al piano strada dentro le bacheche degli agenti immobiliari “normali”, anche lui può accontentarsi di una bassa provvigione da entrambe le parti.
L’unica differenza, a confronto col primo “tipo” sta nel fatto che paga le tasse, ed é, quindi, un “benemerito” per la società.
Una differenza che, attenzione! riguarda esclusivamente lo Stato, l’agenzia delle entrate, Equitalia, ma NON RIGUARDA AFFATTO VOI, agenti immobiliari e basta.
Ecco il sugo del discorso: un bravo e avviato amministratore di condominio rappresenta SEMPRE E OGGETTIVAMENTE, ma non legalmente, un concorrente difficile se non addirittura pericoloso per il semplice agente immobiliare. Direi quasi un concorrente sleale, anche se non vorrei usare definizioni improprie.
Insomma il fatto che egli possa conoscere, da una posizione di indubbio vantaggio e prima di qualsiasi altra persona, le intenzioni di vendita di un condomino suo amministrato, colloca l’amministratore condominiale su un piano di invidiabile vantaggio competitivo rispetto a tutti gli altri competitori del mercato immobiliare e, forse, in una dimensione di concorrenza imbattibile o comunque molto difficile da scalfire.
A questo punto del discorso si potrebbe considerare l’amministratore di condominio almeno in potenza, un serio elemento perturbatore, di squilibrio, del mercato immobiliare?
Diciamo che, da ultimo, c'è una terza possibilità per l'amministratore condominiale: quella di fare solo l'amministratore senza pensare di mediare. Come fa con scrupolo e zelo la maggioranza di loro.
Però a questo punto nasce spontanea un'altra domanda:
tale amministratore può diventare, a sua volta, un segnalatore per agenti immobiliari col patentino ma anche per abusivi?
Credo proprio di sì se lo desidera.
E ancora: può essere un segnalatore ufficiale oppure "nascosto".
Insomma le variabili sono tante e non sempre tutte comprensibili.
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