Lastrico solare in comune

[Lauretta1980]

Buongiorno a tutti, ho acquistato un appartamento che si trova al primo ed ultimo piano di una corte antica, quindi sotto di me c'è solo un altro appartamento al piano terra, a lato però sono attaccati altri appartamenti con la stessa tipologia facenti parte dello stesso condominio ma con accessi indipendenti.

Nell'atto di compravendita non è stato specificato che nella proprietà ci sia anche il lastrico solare ed al momento non esiste alcun accesso a tale lastrico, accesso che però potrebbe essere fatto tramite scala a chiocciola SOLO dal balcone della mia abitazione. L'amministratore dice che dato che non c'è alcun atto che ne attesti la proprietà il lastrico si presuppone condominiale art 1117 cc.

La mia domanda è: questo lastrico solare, data la struttura semiindipendente dell'edificio, potrebbe intendersi sia in comune solo al mio appartamento ed all'appartemento di sotto, oppure a tutto il condominio?
Non so se possa avere un peso il fatto che in passato il vecchio proprietario ha completamente rifatto il solaio a sue esclusive spese.
Ringrazio in anticipo delle eventuali risposte.

 

[SALVES]

Non avendo possibilità di visionare i luoghi e ne i documenti in possesso per quanto da te spiegato l'amministratore ha ragione e per la precisione almeno le porsioni di tale lastrico solare sono comuni agli appartamenti sottostanti, così come prevede il citato articolo di codice civile sia in porzioni che addirittura nella sua totalità.

Ciao salves

 

[Lauretta1980]

ciao Salves, grazie della risposta, non ho però capito perchè da una parte dici che l'amministratore ha ragione (lui sostiene che quella porzione di lastrico non è comune solo agli appartamenti sottostanti ma a tutti i condomini ) e dall'altra dici che il lastrico solare è comune solo ai 2 appartamenti sottostanti. E' importante capire questa differenza perchè una cosa è accordarmi solo con la proprietaria del piano di sotto mentre cosa diversa sarebbe dover chiedere l'unanimità di tutti i condomini anche di quelli le cui proprietà non si trovano sotto il lastrico in questione e quindi si tratterebbe di una parte dell'edificio che loro non utilizzano di conseguenza non dovrebbe essere comune anche a loro.

 

[SALVES]

Dipende dalla conformazione dei luoghi, da come è composta la struttura dai documenti attuali e storici dell'edificio ecc.ecc., non avendone la possibilità di visionare ne l'uno ne l'altro non posso darti informazioni esatte.

Però avendo scritto di corte antica, si presume che il palazzo fosse unico e che solo di recente è stato ristrutturato creando gli appartamenti e la conformazione attuale, in questo caso l'intero lastrico è di proprietà comune, così come ti ha già detto l'amministratore, per riuscire a sapere tale differenza occorrerebbe che invii maggiori informazioni o contatta un tecnico di tua fiducia.

Ciao salves

 

[Lauretta1980]

come documenti non c'è nulla in merito, anche il regolamento condominiale parla esplicitamente delle parti comuni ma non fa alcun accenno ai lastrici solari.
Si tratta di una corte antica ma le divisioni non risalgono a tempi recenti tutt'altro ed inoltre ognuno ha il suo ingresso indipendente, in più c'è da dire che la copertura che insiste sul mio appartamento è anche più bassa rispetto a quelle degli altri edifici attigui perchè in passato loro hanno sopraelevato il tetto facendo soppalchi interni mentre il vecchio proprietario del mio appartamento non l'ha fatto.
Comunque grazie per le informazioni sicuramente mi farò consigliare anche da un tecnico.

 

[STUDIOMINUCCI]

Mi associo a Salves nel ripetere che conoscere esattamente lo stabile sia fondamentale.

In ogni caso non mi sembra un caso particolare o strano, per tutto quel che ho letto sopra.

Tu dici che questo lastrico è sostanzialmente indipendente dal resto delle coperture (tanto che ha pure un'altezza diversa) e che copre te e un altro sotto di te.

Il codice civile prevede perfettamente questa ipotesi, e senza alcuna possibilità di dubbio.
Questo lastrico , se il contrario non risulta dal titolo (e dal titolo non risulta nulla di diverso) ...è semplicemente di proprietà COMUNE a tutti quelli a cui serve da copertura. (art. 1117 e seguenti c.c.).

E' una normalissima ipotesi di "condominio parziale". Simile a quella che si verifica per gli ascensori nei palazzi che hanno più gradinate e più ascensori: ogni ascensore non è di tutto il condominio, però è comune a tutti quelli che fruiscono della stessa gradinata.

 

[Lauretta1980]

Perfetto, grazie, è proprio la risposta che cercavo, anche io interpretavo l'art. 1117 del cc in questo modo ma il dubbio me l'ha fatto venire il mio amminitratore che sosteneva fosse comune a tutto il condomino.
Ora, dato che la mia intenzione è quella di fare una scala a chiocciola dal mio balcone, pavimentare e mettere una ringhiera, può bastare, ai fini della richiesta della DIA, un accordo in forma scritta e privata tra me è il proprietario del piano terra dove in sostanza mi riservo l'uso esclusivo del lastrico in cambio di accollarmi spese attuali e future dei lavori di manutenzione?

 

[STUDIOMINUCCI]

Al tuo amm.re chiederei su quali basi afferma quel che afferma.
Non può mica risponderti che "è così perchè lo dice lui"!!!
Tu fondi su testi normativi. Lui ...su cosa fonda? Fagli questa semplice e precisa domanda!

Per le modifiche che vorresti fare con la DIA ( qui i Tecnici potranno essere molto più precisi di me) direi che la strada a me sembra comunque parecchio complicata:
1) perchè per presentare la DIA dovrai come minimo presentare una delibera assembleare che ti autorizzi a farlo (visto che stiamo parlando pur sempre di un bene comune) ;
2) perchè la delibera assembleare, anche se la condominialità della terrazza è limitata a voi due, non è invece limitata a voi due , bensì è ovviamente estesa a tutto il condominio, la potestà assembleare di deliberare su quel DIVERSO bene comune che va sotto il nome di "estetica e decoro architettonico dell'edificio". E su questo l'Amm.re ha il preciso dovere di far esprimere la maggioranza.

 

[Lauretta1980]

Ha ragione, a questo non avevo pensato e soprattutto non sapevo che per la DIA fosse necessaria la delibera assembleare.
Sicuramente quello che andrò a realizzare non potrebbe deturpare in alcun modo l'estetica ed il decoro dell'edificio, tutt'altro a mio avviso rappresenterebbe una miglioria estetica ma il mio parere immagino non basti.
La cosa che però mi lascia perplessa è: che interesse avrebbero i condomini nell'approvare una modifica senza trarne alcun beneficio?
Cioè quello che vorrei sapere è: potrebbe un condomino opporsi senza motivo o deve darne giustificazione? Non vorrei che la semplice invidia di alcuni potrebbe mandare all'aria il mio progetto.
Aggiungo infine, ma ritengo sia importante, che dall'altra parte dell'edificio un condomino, appartenente sempre al mio stesso condominio, proprietario sia del piano terra che del primo piano ha già fatto sul suo lastrico solare quello che io intendo realizzare sul mio, potrei appellarmi ad una sorta di analogia secondo cui avendo accettato in passato la sua opera devono necessariamente accettare anche la mia?
grazie ancora per le eventuali ulteriori delucidazioni.

 

[STUDIOMINUCCI]

Purtroppo il "no per dispetto" (o per invidia, o solo per il gusto di esercitare un "potere") è molto frequente , mentre chi esprime un voto di questo genere non è obbligato a motivarlo : si tratta di estetica, ognuno ha i propri gusti, e perciò basta dire "a me non piace".

Quanto al precedente, onestamente non ci conterei più di tanto: intanto riguarda un'altra porzione del complesso, e potrebbe avere caratteristiche sia assolute che relative del tutto diverse rispetto alla tua porzione. Potresti informarti della prassi che fu seguita dal condominio in quell'occasione, ma non è che su questo si fondi un qualche diritto.