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Utente Cancellato 86931
Ospite
Care lettrici e cari lettori,
con la presente, in qualità di avvocato ma non più iscritto all’albo per migliore opportunità di lavoro, vorrei dare il mio contributo al fine di evitare i rischi che incontra l’acquirente all’atto della formulazione di una proposta irrevocabile d’acquisto.
È cosa nota che la maggior parte se non la totalità degli immobili in vendita sono in mano alle agenzie immobiliari.
L’agente immobiliare consente di far sposare offerta e domanda nel mercato delle compravendite immobiliari e garantisce un’assistenza qualificata nella gestione delle trattative fra il venditore e l’acquirente.
Non di rado, tuttavia, capita di imbattersi in agenti immobiliari non esattamente super partes o in soggetti che esercitano abusivamente l’attività in parola.
Passando agli aspetti pratici… a cosa deve stare attento l’acquirente quando si accinge a formulare una proposta irrevocabile d’acquisto e, in genere, interloquisce con un agente immobiliare?
***
A) La figura dell’agente immobiliare
Accertatevi, in primis, che sia un agente immobiliare regolare.
Chiedendogli l’esibizione del tesserino fareste un passo avanti ma, obiettivamente parlando, determinereste un clima di reciproca sfiducia che nuocerebbe, prima ancora che alla trattativa negoziale, al rapporto con l’agente immobiliare stesso.
In alternativa, fate delle indagini in maniera autonoma attraverso l’esame dei contenuti presenti sul bigliettino da visita che l’agente vi ha consegnato o sul sito dell’agenzia: cercate i numeri di telefono – fisso e mobile – su internet e vedete che cosa esce, fate una visura alla CCIAA con la partita IVA dell’agente, leggete le recensioni su internet e così via.
Mediante queste elementari ricerche avrete quantomeno sicurezza sull'affidabilità e sull’identità dell’agente immobiliare che avete di fronte a voi.
Prendere le distanze dagli agenti abusivi e dai millantatori non solo aiuta voi ed evita inconvenienti spiacevoli ma accresce la dignità professionale di chi diligentemente esercita l’attività di mediazione immobiliare.
Visionate, ove possibile, l’incarico di mediazione immobiliare dato dal venditore all’agente immobiliare.
B) La proposta irrevocabile d’acquisto
La proposta irrevocabile d’acquisto deve essere redatta su dei moduli prestampati previamente depositati presso la CCIAA.
Per formularla in sicurezza ponete le condizioni sospensive o, nel linguaggio comune, vincolatela a:
b1) concessione del mutuo ipotecario, se acquistate con esso;
b2) conformità catastale e urbanistica;
b3) assenza di trascrizioni e pregiudizievoli;
b4) certificato di abitabilità;
b5) planimetria recente.
State lontani da chiunque voglia farvi firmare la proposta irrevocabile d’acquisto se prima non vi ha fatto quantomeno visionare l’atto di provenienza dell’immobile che intendete acquistare.
Ultimo, ma non per importanza, se l’immobile in esame proviene da successione legittima, oltre all’atto di provenienza dovrete chiedere ed ottenere la dichiarazione di successione e, in fase di stipula del contratto preliminare o del contratto di compravendita, il notaio rogante chiederà l’accettazione tacita dell’eredità da parte del venditore; se l’immobile in parola proviene da successione testamentaria, essendoci il pericolo dell’azione di riduzione per lesione di legittima, il venditore dovrà fornire all’acquirente atto notorio degli eredi legittimari e, in fase di stipula, il notaio rogante chiederà al venditore erede legittimario di formalizzare rinunzia all’azione di riduzione.
C) Il diritto alla provvigione
La maggior parte degli agenti immobiliari provano a farsi corrispondere la provvigione all’accettazione della proposta irrevocabile d’acquisto sostenendo che il loro lavoro è ormai concluso poiché le parti hanno raggiunto l’accordo.
Non corrisponde esattamente al vero: l’accettazione della proposta così come formulata dall’acquirente costituisce una mera minuta o puntuazione contrattuale inidonea a costituire un vincolo giuridico.
Pertanto, il diritto alla provvigione non sorge in quel momento negoziale poiché esso è subordinato alla costituzione, appunto, di un vincolo giuridico fra le parti (preliminare o rogito).
Sapendo che la provvigione sorge al preliminare o al rogito, l’agente immobiliare proverà a farvi firmare un contratto preliminare da lui predisposto e in agenzia, dopo l’accettazione della proposta: fermatevi!
Se l’acquirente ha necessità di firmare il contratto preliminare lo faccia predisporre dal proprio notaio di fiducia.
D) Il contratto preliminare di compravendita
Il contratto preliminare di compravendita richiede il pagamento di una somma di denaro al venditore (acconto o caparra) e il versamento all’agente della provvigione.
L’acquirente, dunque, si spoglia di un consistente importo (acconto/caparra + provvigione).
Ma siete davvero sicuri che il preliminare – anche notarile – di compravendita tuteli l’acquirente?
Non è affatto così: vi verrà costantemente ripetuto il mantra secondo cui se il venditore è inadempiente dovrà restituirvi il doppio di quanto ricevuto o, in alternativa, potrete attivare gli strumenti che l’ordinamento offre a tutela dell’acquirente per ottenere una sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto preliminare non onorato… in parole più semplici, una sentenza che faccia le veci del contratto definitivo.
Tutte belle chiacchere: per fare quanto sopra dovrete instaurare una causa civile che durerà anni e dagli esiti incerti e, al contempo, sarete impoveriti del pagamento già dato al venditore e del versamento della provvigione già fatto all’agente, senza considerare la frustrazione e il malessere per esservi trovati in un tritacarne giudiziario con costi legali non trascurabili.
Vi suggerisco di andare direttamente al contratto di compravendita davanti al notaio (cd. rogito).
E) Il contratto di compravendita (cd. rogito)
Il contratto di compravendita (cd. rogito) consente di ovviare a parte dei problemi esposti sopra.
Eccezion fatta per il pagamento della somma di denaro al venditore (anche qui vedremo come tutelarsi), il versamento della provvigione all’agente immobiliare maturerà alla conclusione dell’affare e, dunque, all’effettiva stipula del contratto di compravendita.
In tal modo, l’agente avrà interesse a seguire tutte le fasi successive all’accettazione della proposta irrevocabile d’acquisto semplicemente perché nel frattempo non ha ricevuta alcuna somma di denaro.
Non affidatevi alla promessa che dopo il preliminare sarete seguiti: ricordatevi sempre che qualsiasi problema sorga successivamente alla firma del preliminare sarà soltanto vostro.
F) La tutela dell’acconto/caparra
Nel caso in cui decidiate di andare direttamente al rogito dimostrerete la serietà degli impegni che state assumendo attraverso la corresponsione di un acconto o di una caparra.
Proteggete anche questa somma dando un assegno in deposito all’agente immobiliare con l’obbligo di custodirlo diligentemente e di consegnarlo al venditore perché lo incassi esclusivamente dopo l’avveramento delle condizioni sospensive di cui alla lettera B e alla verifica con esito positivo da parte del notaio di fiducia dell’acquirente dell’assenza di impedimenti fattuali e/o giuridici che impediscano la vendita e/o il godimento del bene.
Sarà fatta una fotocopia dell’assegno e del documento di identità dell’agente e, fra le due immagini, verrà apposta la dicitura: “Per ricevuta dell’assegno di cui sopra, con l’obbligo di custodirlo diligentemente e di non consegnarlo al venditore così come a terzi” seguito dalla firma leggibile dell’agente.
Ultima chance è quella di corrispondere un'esigua somma a titolo di caparra confirmatoria (l'acquirente rischia poco in caso di inadempimento del venditore) e la maggior parte a titolo di caparra penitenziale, il tutto nel limite massimo di euro 10.000,00 per immobili la cui offerta è superiore ad euro 200.000,00.
G) L’immobile in comproprietà
L’incarico di mediazione dovrà essere stato firmato da entrambi i comproprietari, salvo il caso di procura irrevocabile a vendere fatta da un comproprietario in favore dell’altro.
Per la comproprietà derivante da comunione ereditaria valgano le indicazioni di cui alla lettera B ultimo paragrafo.
Qualora uno dei comproprietari risieda in un Paese extra UE e non ci sia la procura irrevocabile a vendere apponete la condizione sospensiva o, nel linguaggio comune, il vincolo della preventiva acquisizione della procura, magari di natura speciale e con l’indicazione del nome dell’acquirente.
H) Conclusioni
Il venditore conferisce l’incarico di mediazione all’agente ragion per cui fra il primo ed il secondo c’è già un elemento fiduciario.
Il primo ha interesse al pagamento del prezzo, il secondo alla corresponsione della provvigione.
In una tale situazione, l’elemento “estraneo” è l’acquirente.
Ricordino gli acquirenti che quando mettono a disposizione il loro denaro devono avere delle certezze e delle sicurezze e, in genere, qualcosa di tangibile in mano che li tuteli.
Tenete sempre a mente che l’acquirente, a fronte del pagamento del prezzo e della provvigione, non deve ottenere solo documenti o promesse ma l’immobile.
***
A disposizioni per chiarimenti e/o informazioni.
Saluti a tutte e a tutti.
con la presente, in qualità di avvocato ma non più iscritto all’albo per migliore opportunità di lavoro, vorrei dare il mio contributo al fine di evitare i rischi che incontra l’acquirente all’atto della formulazione di una proposta irrevocabile d’acquisto.
È cosa nota che la maggior parte se non la totalità degli immobili in vendita sono in mano alle agenzie immobiliari.
L’agente immobiliare consente di far sposare offerta e domanda nel mercato delle compravendite immobiliari e garantisce un’assistenza qualificata nella gestione delle trattative fra il venditore e l’acquirente.
Non di rado, tuttavia, capita di imbattersi in agenti immobiliari non esattamente super partes o in soggetti che esercitano abusivamente l’attività in parola.
Passando agli aspetti pratici… a cosa deve stare attento l’acquirente quando si accinge a formulare una proposta irrevocabile d’acquisto e, in genere, interloquisce con un agente immobiliare?
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A) La figura dell’agente immobiliare
Accertatevi, in primis, che sia un agente immobiliare regolare.
Chiedendogli l’esibizione del tesserino fareste un passo avanti ma, obiettivamente parlando, determinereste un clima di reciproca sfiducia che nuocerebbe, prima ancora che alla trattativa negoziale, al rapporto con l’agente immobiliare stesso.
In alternativa, fate delle indagini in maniera autonoma attraverso l’esame dei contenuti presenti sul bigliettino da visita che l’agente vi ha consegnato o sul sito dell’agenzia: cercate i numeri di telefono – fisso e mobile – su internet e vedete che cosa esce, fate una visura alla CCIAA con la partita IVA dell’agente, leggete le recensioni su internet e così via.
Mediante queste elementari ricerche avrete quantomeno sicurezza sull'affidabilità e sull’identità dell’agente immobiliare che avete di fronte a voi.
Prendere le distanze dagli agenti abusivi e dai millantatori non solo aiuta voi ed evita inconvenienti spiacevoli ma accresce la dignità professionale di chi diligentemente esercita l’attività di mediazione immobiliare.
Visionate, ove possibile, l’incarico di mediazione immobiliare dato dal venditore all’agente immobiliare.
B) La proposta irrevocabile d’acquisto
La proposta irrevocabile d’acquisto deve essere redatta su dei moduli prestampati previamente depositati presso la CCIAA.
Per formularla in sicurezza ponete le condizioni sospensive o, nel linguaggio comune, vincolatela a:
b1) concessione del mutuo ipotecario, se acquistate con esso;
b2) conformità catastale e urbanistica;
b3) assenza di trascrizioni e pregiudizievoli;
b4) certificato di abitabilità;
b5) planimetria recente.
State lontani da chiunque voglia farvi firmare la proposta irrevocabile d’acquisto se prima non vi ha fatto quantomeno visionare l’atto di provenienza dell’immobile che intendete acquistare.
Ultimo, ma non per importanza, se l’immobile in esame proviene da successione legittima, oltre all’atto di provenienza dovrete chiedere ed ottenere la dichiarazione di successione e, in fase di stipula del contratto preliminare o del contratto di compravendita, il notaio rogante chiederà l’accettazione tacita dell’eredità da parte del venditore; se l’immobile in parola proviene da successione testamentaria, essendoci il pericolo dell’azione di riduzione per lesione di legittima, il venditore dovrà fornire all’acquirente atto notorio degli eredi legittimari e, in fase di stipula, il notaio rogante chiederà al venditore erede legittimario di formalizzare rinunzia all’azione di riduzione.
C) Il diritto alla provvigione
La maggior parte degli agenti immobiliari provano a farsi corrispondere la provvigione all’accettazione della proposta irrevocabile d’acquisto sostenendo che il loro lavoro è ormai concluso poiché le parti hanno raggiunto l’accordo.
Non corrisponde esattamente al vero: l’accettazione della proposta così come formulata dall’acquirente costituisce una mera minuta o puntuazione contrattuale inidonea a costituire un vincolo giuridico.
Pertanto, il diritto alla provvigione non sorge in quel momento negoziale poiché esso è subordinato alla costituzione, appunto, di un vincolo giuridico fra le parti (preliminare o rogito).
Sapendo che la provvigione sorge al preliminare o al rogito, l’agente immobiliare proverà a farvi firmare un contratto preliminare da lui predisposto e in agenzia, dopo l’accettazione della proposta: fermatevi!
Se l’acquirente ha necessità di firmare il contratto preliminare lo faccia predisporre dal proprio notaio di fiducia.
D) Il contratto preliminare di compravendita
Il contratto preliminare di compravendita richiede il pagamento di una somma di denaro al venditore (acconto o caparra) e il versamento all’agente della provvigione.
L’acquirente, dunque, si spoglia di un consistente importo (acconto/caparra + provvigione).
Ma siete davvero sicuri che il preliminare – anche notarile – di compravendita tuteli l’acquirente?
Non è affatto così: vi verrà costantemente ripetuto il mantra secondo cui se il venditore è inadempiente dovrà restituirvi il doppio di quanto ricevuto o, in alternativa, potrete attivare gli strumenti che l’ordinamento offre a tutela dell’acquirente per ottenere una sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto preliminare non onorato… in parole più semplici, una sentenza che faccia le veci del contratto definitivo.
Tutte belle chiacchere: per fare quanto sopra dovrete instaurare una causa civile che durerà anni e dagli esiti incerti e, al contempo, sarete impoveriti del pagamento già dato al venditore e del versamento della provvigione già fatto all’agente, senza considerare la frustrazione e il malessere per esservi trovati in un tritacarne giudiziario con costi legali non trascurabili.
Vi suggerisco di andare direttamente al contratto di compravendita davanti al notaio (cd. rogito).
E) Il contratto di compravendita (cd. rogito)
Il contratto di compravendita (cd. rogito) consente di ovviare a parte dei problemi esposti sopra.
Eccezion fatta per il pagamento della somma di denaro al venditore (anche qui vedremo come tutelarsi), il versamento della provvigione all’agente immobiliare maturerà alla conclusione dell’affare e, dunque, all’effettiva stipula del contratto di compravendita.
In tal modo, l’agente avrà interesse a seguire tutte le fasi successive all’accettazione della proposta irrevocabile d’acquisto semplicemente perché nel frattempo non ha ricevuta alcuna somma di denaro.
Non affidatevi alla promessa che dopo il preliminare sarete seguiti: ricordatevi sempre che qualsiasi problema sorga successivamente alla firma del preliminare sarà soltanto vostro.
F) La tutela dell’acconto/caparra
Nel caso in cui decidiate di andare direttamente al rogito dimostrerete la serietà degli impegni che state assumendo attraverso la corresponsione di un acconto o di una caparra.
Proteggete anche questa somma dando un assegno in deposito all’agente immobiliare con l’obbligo di custodirlo diligentemente e di consegnarlo al venditore perché lo incassi esclusivamente dopo l’avveramento delle condizioni sospensive di cui alla lettera B e alla verifica con esito positivo da parte del notaio di fiducia dell’acquirente dell’assenza di impedimenti fattuali e/o giuridici che impediscano la vendita e/o il godimento del bene.
Sarà fatta una fotocopia dell’assegno e del documento di identità dell’agente e, fra le due immagini, verrà apposta la dicitura: “Per ricevuta dell’assegno di cui sopra, con l’obbligo di custodirlo diligentemente e di non consegnarlo al venditore così come a terzi” seguito dalla firma leggibile dell’agente.
Ultima chance è quella di corrispondere un'esigua somma a titolo di caparra confirmatoria (l'acquirente rischia poco in caso di inadempimento del venditore) e la maggior parte a titolo di caparra penitenziale, il tutto nel limite massimo di euro 10.000,00 per immobili la cui offerta è superiore ad euro 200.000,00.
G) L’immobile in comproprietà
L’incarico di mediazione dovrà essere stato firmato da entrambi i comproprietari, salvo il caso di procura irrevocabile a vendere fatta da un comproprietario in favore dell’altro.
Per la comproprietà derivante da comunione ereditaria valgano le indicazioni di cui alla lettera B ultimo paragrafo.
Qualora uno dei comproprietari risieda in un Paese extra UE e non ci sia la procura irrevocabile a vendere apponete la condizione sospensiva o, nel linguaggio comune, il vincolo della preventiva acquisizione della procura, magari di natura speciale e con l’indicazione del nome dell’acquirente.
H) Conclusioni
Il venditore conferisce l’incarico di mediazione all’agente ragion per cui fra il primo ed il secondo c’è già un elemento fiduciario.
Il primo ha interesse al pagamento del prezzo, il secondo alla corresponsione della provvigione.
In una tale situazione, l’elemento “estraneo” è l’acquirente.
Ricordino gli acquirenti che quando mettono a disposizione il loro denaro devono avere delle certezze e delle sicurezze e, in genere, qualcosa di tangibile in mano che li tuteli.
Tenete sempre a mente che l’acquirente, a fronte del pagamento del prezzo e della provvigione, non deve ottenere solo documenti o promesse ma l’immobile.
***
A disposizioni per chiarimenti e/o informazioni.
Saluti a tutte e a tutti.
