Lavori messa in sicurezza condominio

[Roxia1985]

Scusate non so se è la sezione adatta.
Vi riassumo brevemente il problema, i miei hanno un negozio al mercato che si trova sotto delle abitazioni pericolanti di cui due sono di proprietà del comune.Dopo una visita dei vigili del fuoco è stata richiesta dal comune stesso la messa in sicurezza del palazzo, è stato costituito un condominio e un amministratore, sono stati fatti computo metrico e preventivi ed estata stanziata una prima cifra, da questa cifra è stato decurtato arbitrariamente e senza fattura ad oggi il compenso dell'Architetto così come quello dell'amministratore. Alcuni condomini (con titolo di studio quinta elementare se va bene) si sono sentiti truffati e hanno detto che non avrebbero uscito ulteriori soldi se non all'inizio dei lavori, è stata prese un impresa edile che richiedeva un acconto di 10.000,00 euro e poi ulteriori 20. Ma quasi tutti i condomini tranne noi sono insolventi e l'amministratore non fa niente per recuperare questi soldi.
Abbiamo speso ad oggi i soldi del ponteggio e della tosap, la ditta di costruzione dopo numerosi solleciti ha però smontato i ponteggi e richiede il saldo della prima fattura.
Il problema è che ad oggi questi lavori non sono stati fatti l'architetto ha comunicato al comune che il palazzo è pericolante, ma i miei che hanno sempre pagato hanno un negozietto, il comune può procedere alla chiusura delle attività? e in tal caso visto che i miei hanno sempre pagato, e il comune stesso è insolvente in quano proprietario di due appartamenti come posso difendersi?

 

[H&F]

Io ritengo urgente che venga cambiato l'amministratore del condominio.
E, se fossi te (od i tuoi), chiederi al Tribunale la revoca gidiziale dell'amministratore.
Così stai rischiando le maggiori conseguenze ipotizzabili.
Questa è l'unica strada e non sono certo le contestazioni al Comune, condomino, che possono allegerire le conseguenze.

 

[m.barelli]

Al tuo posto comincerei con il valutare i seguenti aspetti

1.se non ho capito male il lavoro che dovreste intraprendere è di manutenzione delle facciate. Se è così, esso può essere diviso in due fasi: la prima è la eliminazione del pericolo con la rimozione e trasporto a discarica delle parti instabili e pericolanti della facciata e dei balconi, questa fase può essere eseguita con un autocarro con piattaforma elevabile e si conclude con la comunicazione al Comune da parte di un Tecnico incaricato dalla Proprietà, del “cessato pericolo”. La seconda fase, che peraltro non dovrebbe tardare troppo rispetto alla prima, è il ripristino organico delle finiture delle facciate e balconi eseguito con un ponteggio od altro tipo di impalcature.

2.potrebbe essere utile per dirimere la situazione considerare anche che la facciata e relativi lavori sono di competenza condominiale, mentre i singoli balconi e relativi lavori sono di competenza dei rispettivi Proprietari.

3.Nulla credo possa impedirti di farti predisporre di vostra iniziativa e spese (montaggio, nolo impalcature a tubi e giunti e tosap) una protezione tipo “mantovana” che protegga ingresso ed eventuali vetrine del vostro negozio, che in tal caso potrebbe essere salvaguardato dai rischi della situazione in essere.

4.riguardo la gestione condominiale se ci sono prove palesi di disonestà e pericolo potresti valutare con il tuo Avvocato di fiducia una diffida a provvedere come ritieni entro per esempio 20 gg, comunicando fin da adesso che, in difetto, procederai ad un esposto al Giudice per la sostituzione dell’Amministratore per gravi illeciti e pericolo per la pubblica incolumità (eventualmente anche con l’art. 700 c.p.c.).

Un saluto

 

[Roxia1985]

I problemi non sono solo ai balconi, il problema più grave è dato dal tetto che preseta dei buchi che con l'andare del tempo sta rovinando anche i tetti dell'appartamento sotto, ovviamente tutti disabitati.
Il mandato all'amministratore verrà ovviamente revocato, in quanto i condomini non si fidano più di lui. Quello che mi chiedo è la fattura dell'architetto e del geometra (che poi sarebbe anche l'amministratore) dovrebbe essere stata già emessa? Perchè ogni volta che la chiedo divaga?
I condomini potrebbero raccogliere l'importo per cominciare i lavori in due tre mesi, non in uno come stabilito, possono comunicare questo al comune, cioè possono comunicare al comune che per via dell'importo troppo alto da pagare dovranno attendere la raccolta dei fondi?

 

[m.barelli]

Aggiornerei così il discorso

-Riguardo la scadenza mi orienterei nel modo seguente. Quello che veramente comanda è la stabilità dell’edificio, quindi se riguardo ad essa, detto da Tecnico competente, è possibile aspettare tre mesi potrà essere concordata una scadenza di tre mesi con chi ha stabilito quella di un mese (è una Ordinanza incontingibile ed urgente del Comune? Non ho capito dal tuo scritto chi ha stabilito questa scadenza). Nel vostro Comune c’è un Ufficio edifici pericolanti che possa dare qualche direttiva al riguardo?
Se occorre un maggior tempo per organizzare i lavori, eventualmente potrebbero essere predisposti degli apprestamenti provvisori perché la situazione non peggiori (teli di plastica fissati provvisoriamente, scarichi in corrugato provvisori, puntellamenti ecc.)

-riguardo la insolvibilità degli altri Condomini, l’inerzia del Comune ed il comportamento dell’Amministratore, se veramente ci tenete il negozio, mi consulterei con un legale di fiducia per un eventuale ricorso urgente al Giudice per “Danno temuto” in base all’art. 700 del c.p.c. od altra tutela. Ciò nel senso di chiedere al Giudice di impostare e seguire la regolarizzazione della situazione secondo una via di giustizia in particolare per eventuali scelte difficili e dolorose che dovessero essere affrontate.

Un saluto

 

[H&F]

Non concordo con m.barelli sulla sequenza delle attività.
Le attività necessarie sono note, ma è altrettanto noto che vi sono figure giuridiche a cui la Legge demanda determinati compiti.
Le azioni del singolo condomino possono avere ruolo di supporto e stimolo ma non di azione concreta.
Ribadisco pertanto che il primo passo è quello della revoca dell'attuale amministratore e la nomina di un nuovo amministratore.

Un condomino non può mettere nè plastica protettiva nè puntelli. Non può raccogliere fondi nè fare appalti.

Potrebbe chiamre i Vigili del Fuoco, ma il costo delle opere si aggraverebbe.

Non capisco perchè non si seguano le procedure previste in tema di condominio e si porgettino, invece, percorsi complessi e costosi.

 

[Kurt]

concordo con m.barrelli che nei suoi interventi ha sempre suggerito - tra l'altro - di rivolgersi a un legale di fiducia, unico che può verificare le carte e suggerire azioni concrete.

Per quanto riguarda il condomino in astratto non è corretto dire che "le azioni del singolo condominio possono avere ruolo di supporto e stimolo ma non di azione concreta" proprio perchè il codice prevede che il singolo condomino possa agire (ovvero eseguire azioni concrete) legittimandole.
Possiamo citare per esempio:

• il ricorso per revocare l'amministratore (art. 1129 c.c.);
• l'esecuzione delle opere urgenti e indifferibili sostenendone il costo e rivalendosi poi verso gli altri condomini per le quote di loro competenza (art. 1134 c.c.).

Ritengo altresì lecito adottare le misure necessarie alla tutela della persona (propria e terza) e/o al patrimonio.
Nella fattispecie esposta da Ronda1985 sembrerebbe che in assenza di queste protezioni possa esserci un pericolo di distacco di materiali che colpendo una persona causerebbero un serio danno fisico. Teniamo presente che esiste il principio del buon padre di famiglia e che ognuno di noi deve evitare a se o ad altri situazioni di pericolo. In altre parole se anch un altro condomino eccepisse che i genitori di Ronda1985 hanno posto delle protezioni, alla luce dei documenti, sarebbe facile dimostrare le ragioni di danno temuto.

Rigiuardo la fatturazione ha due opzioni:
a) presentare esposto presso l'albo di competenza dei professionisti allegando la documentazione probante quanto affermato;
b) presentare esposto presso la locale stazione della Guardia di Finanza allegando, anche in questo caso, la documentazione probante quanto affermato.

Vista la complessità del caso però appoggio il suggerimento di m.barrelli di fare una verifica della documentazione con un legale di fiducia

Ciao
Kurt

Le azioni del singolo condomino possono avere ruolo di supporto e stimolo ma non di azione concreta

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Le azioni del singolo condomino possono avere ruolo di supporto e stimolo ma non di azione concreta.

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