Le garanzie espresse nella proposta di acquisto sono sufficienti per stare tranquilli?

[Utente Cancellato 10094]

allora la proposta ci è stata inviata via fax dall'ai e in settimana siamo d'acccordo che ci vediamo per la firma. I quesiti da me posti erano solo dubbi che mi sono venuti fuori leggendo la proposta, che come detto è già in miei mani.

Per i pagamenti è come hai detto tu, ossia assegno nt al momento della proposta, poi al preliminare altro assegno ad integrazione per arrivare a circa 15% prezzo pattuito per la vendita.

I punti che mi risultavano poco chiari come detto, riguardavano quelli che ho riportato sopra, presi pari pari dalla proposta d'acquisto in mie mani. In particolare che è stato lasciato in bianco lo spazio vicino alla voce caparra nella parta relativa al primo assegno (lì ho capito che devo mettere confirmatoria, ma poi ci sono due art. codice civile che vanno barrati 1385 - 1386 e non so quale sia da barrare inserendo voce confirmatoria).

Inoltre l'altro punto è la frase riportata nella sezione del preliminare nel quale si dice che verseremo XXX alla sottoscrizione della scrittura privata, che avrà funzione meramente riproduttiva della presente proposta d'acquisto già in essere, entro la data del.... (metteremo qui data del futuro preliminare) presso sede agenzia. Mi viene quindi dubbio che una volta accettata questa proposta, la stessa diventi preliminare (il cui termine massimo sarà circa un mesetto) senza che io possa aggiungere clausole più dettagliate.

Per quanto riguarda i vincoli urbanistici e fiscali sempre nella proposta è riportato in altre sezioni:
- l'immobile al rogito notarile, dovrà essere in regola con le vigenti norme urbanistiche e fiscali, verrà acquistato unitamente a ttt gli annessi, accessori, pertinenze e parti comuni - nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, cosi come visto e piaciuto ai sensi art. 1491 C.C. ad esclusione di ( e l'ai ha messo una barra verticale, come ad intendere che non ci sono esclusioni)

-L'immobile, al rogito notarile, dovrà essere garantiot da evizioni ed esente da vincoli, gravami, privilegi, trascrizioni/iscrizioni pregiudizievoli ed ipoteche ad eccezione di (è stato scritto da AI mutuo residuo di XXX con banca XXX per la quale P. Venditrice si obliga ad ottenere assenso alla cancellazione entro il rogito notarile).

Dovrebbero essere gli articoli a mia tutela di cui parlavi.... sono sufficienti??

 

[Marina Langella]

La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è la più frequente e corrisponde alla antica consuetudine di consegnare all'altra parte una somma di denaro (o altre cose fungibili) a conferma del vincolo assunto. Se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio di quanto versato.

Si tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all'interessato che può comunque insistere per l'adempimento, e richiedere il risarcimento per l'ulteriore danno subito.
Diversa è invece la funzione della caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) che rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso, stabilito convenzionalmente. Chi decide di recedere deve dare all'altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l'altra parte non potrà chiedere altro.
Quindi ti consiglio di barrare l'articolo 1385 perchè individua la somma che versi come "caparra confirmatoria" con tutti gli effetti che hai letto cioè se il venditore viene meno ti deve restituire il doppio...o puoi chiedere l'esecuzione del contratto mentre la "caparra penitenziale " art 1386 cc fa si che in caso di inadempienza si restituisca solo la somma senza aggravi.

le clausole di legge ci sono nella proposta a quanto ho letto


Perchè l'AI non ti ha chiarito quei due articoli invece di mettere le caselle da barrare ? sarebbe più semplice da capire per chiunque ...ma questa è una mia opinione personale.

 

[Utente Cancellato 10094]

grazie mille... gentilissima e chiarissima!!! sinceramente non ci siamo ancora parlati nel dettaglio, me ne sono accorto solo leggendo la proposta che non era stata compilata nessuna voce dopo caparra nel modulo prestampato e precompilato, così come nessun flag è stato messo relativamente all'articolo del codice.

Cmq farò la stessa domanda anche a lui e vediamo che mi dice... cmq aggiungo confirmatoria e barro art. 1385!! Così sono a posto, poi gli faccio aggiungere discorso della data precisa del rogito, e di consegnarmi bozza del preliminare prima della sua firma al fine di poterlo leggere e controllare con calma.

Quindi con clausole relative a conformità edilizia e esenzione da vincoli etc, sono a posto da quel punto di vista. Il mutuo residuo è stato da lui riportato.

Probabilmente mi farò mille problemi e preoccupazioni, ma da quello che ho imparato qui conviene essere pignoli e precisi prima, al fine di evitare problemi e disguidi dopo!!!!

p..s se vi vengono in mente altre problematiche da cui sarebbe bene tutelarsi in fase di proposta/e successivamente preliminare, fatemelo pure sapere.
Ho letto che spesso è conveniente far fare un controllo da un geometra per l'abitabilità appartamento, ma visto l'edificazione recente e la presenza di un mutuo già esistente (quindi presumo che ci sia già una perizia precedente per la richiesta del mutuo) dite che è cmq necessario effettuarla o cmq mettere qualche clausola nella proposta??

 

[Marina Langella]

grazie mille... gentilissima e chiarissima!!! sinceramente non ci siamo ancora parlati nel dettaglio, me ne sono accorto solo leggendo la proposta che non era stata compilata nessuna voce dopo caparra nel modulo prestampato e precompilato, così come nessun flag è stato messo relativamente all'articolo del codice.

Cmq farò la stessa domanda anche a lui e vediamo che mi dice... cmq aggiungo confirmatoria e barro art. 1385!! Così sono a posto, poi gli faccio aggiungere discorso della data precisa del rogito, e di consegnarmi bozza del preliminare prima della sua firma al fine di poterlo leggere e controllare con calma.

Quindi con clausole relative a conformità edilizia e esenzione da vincoli etc, sono a posto da quel punto di vista. Il mutuo residuo è stato da lui riportato.

Probabilmente mi farò mille problemi e preoccupazioni, ma da quello che ho imparato qui conviene essere pignoli e precisi prima, al fine di evitare problemi e disguidi dopo!!!!

p..s se vi vengono in mente altre problematiche da cui sarebbe bene tutelarsi in fase di proposta/e successivamente preliminare, fatemelo pure sapere.
Ho letto che spesso è conveniente far fare un controllo da un geometra per l'abitabilità appartamento, ma visto l'edificazione recente e la presenza di un mutuo già esistente (quindi presumo che ci sia già una perizia precedente per la richiesta del mutuo) dite che è cmq necessario effettuarla o cmq mettere qualche clausola nella proposta??

Sei già garantito con la clausula sulla vendibilità dell'immobile.....

 

[Utente Cancellato 10094]

Sei già garantito con la clausula sulla vendibilità dell'immobile.....

scusate e quindi come mai anche quando c'è acquisto per contanti senza quindi delibere di mutuo da attendere, leggo spesso che è consigliabile far fare un controllo da un geometra?? Io alla fine non mi sono molto posto il problema perchè costruzione è molto recente (neanche 5 anni), i venditori hanno acceso un mutuo al momento dell'acquisto e quindi ho presunto che tutti questi controlli sull'abitabilità dell'appartamento siano ancora validi e cmq già accertati.

Visto che mio notaio ancora non ha avuto nè atto di proprietà dell'immobile, nè effettuato controlli sul ventennio, è necessario inserire nella proposta che per andare al preliminare occorre la verifica della documentazione da parte del notaio nominato da P. Acquirente??' Io dopo la firma della proposta, esigerò che mi venga data copia dell'attodi prorprietà ( e in visione al momento della firma in modo da dargli una letta prima anche se non sono molto ferrato nel campo) che il notaio vuole leggere prima di che io sottoscriva anche compromesso!!!!

 

[Stefania Brancatelli]

Una domanda, ma l'agente che ti segue cosa sta facendo?!
Dovrebbe essere lui a spiegarti tutto, non proposta via fax che ti compili da solo, mi sembra un po' superficiale......

 

[Bagudi]

Una domanda, ma l'agente che ti segue cosa sta facendo?!
Dovrebbe essere lui a spiegarti tutto, non proposta via fax che ti compili da solo, mi sembra un po' superficiale......

Può darsi che sia lui che non fidandosi dell'agente immobiliare (ma perchè ???) vuole un supplemento di garanzie e tutele da noi...
Bello il nostro ruolo, ma poco bello per l'agente immobiliare che gli vende l'immobile !

Un pò di fiducia, no ?
Silvana

 

[Marina Langella]

Può darsi che sia lui che non fidandosi dell'agente immobiliare (ma perchè ???) vuole un supplemento di garanzie e tutele da noi...
Bello il nostro ruolo, ma poco bello per l'agente immobiliare che gli vende l'immobile !

Sono d'accordo con te ...ma l'agente in questione non gli ha ancora dato copia della documentazione...è un suo diritto guardare i documenti prima della proposta o del preliminare...ragazzi la trasparenza e la tempestività pagano sempre !!!

Un pò di fiducia, no ?
Silvana

 

[Stefania Brancatelli]

Se un cliente non si fida di noi, forse c'è qualcosa di sbagliato nel modo di porci nei suoi confronti.
In questo caso, mi sembra palese il perchè!!!
Un AI che non fornisce nè spiegazioni, nè documentazione, mi da da pensare.....

 

[Utente Cancellato 10094]

ciao a tutti e grazie per le risposte. Allora la proposta è stata inviata via fax in quanto io al momentio risiedo in un comune diverso da quello dove andremo a comprare cosa. Siccome avevo appuntamento con notaio giorno dopo per altre questioni relative al mutuo (che poi come detto, grazie all'aiuto dei nostri acquisteremmo per contanti non serve più) mi aveva inoltrato la proposta via fax, già precompilata (ovviamente subordinata al mutuo visto che questa era la ns prima idea). Come materiale ho solo piantina catastale appartamento e beni accessori (box e cantina) e poi proprio insieme alla proposta mi ha inviato verbali assemblea e ultimo riparto spese (si riferisce a quelle dell'anno scorso visto che quelle per 2010 saranno deliberate tramite assemblea a breve).

Come detto giustamente volevo da voi esperti nel settore, un check sulle clausole che sono state inserite (e per le quali quelle con maggior dubbio ho riportato qui nel thread) ed eventualmente se per maggior tutela posso inserire ulteriori puntualizzazioni che potrebbero servire in futuro prima della firma del preliminare e del rogito. L'atto di proprietà mi hanno detto che lo hanno lì e mi daranno una copia dopo firma della proposta, ma notaio mi ha detto di cmq chiederlo in visione in modo da leggere che non ci siano particolari questioni o vincoli (es casa edilizia convenzionata, anche se agente mi ha già detto di no!!!)

Visto che è nostro primo acquisto per una cifra consistente, la prudenza non è mai troppa così come la paura di firmare qualcosa.... se ne sentono e se ne leggono di problemi che sono sorti successivamente, che magari avendo inserito una clausola in proposta o in preliminare si sarebbe evitato.

Dubbio principale avendo letto diversi thread era del pagamento al preliminare e condizione che questa proposta diventi scrittura privata con mera funzione riproduttiva come da clausola che riporto di seguito, ma mi sembra di aver capito che è normale e posso stare tranquillo, ossia che al preliminare potrò dettagliare o aggiungere maggiormente le condizioni che vorremmo venissero soddisfatte.

Vi riporto la clausola: "si dice che verseremo XXX alla sottoscrizione della scrittura privata, che avrà funzione meramente riproduttiva della presente proposta d'acquisto già in essere, entro la data del.... (metteremo qui data del futuro preliminare) presso sede agenzia.