Cass 30/07/2004 n 14576: I balconi quali proprietà esclusiva se non hanno funzione particolare
Scritto da Avv. Edoardo Riccio
Giovedì 24 Aprile 2008 00:00
Cassazione Civile, Sezione II, 30/07/2004 n. 14576
In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.
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FATTO
Con sentenza del 3 giugno 1997 il Giudice di pace di Sorrento - adito da Maria Mansi nei confronti di Rosa di Leva, proprietarie rispettivamente di appartamenti posti al secondo e al primo piano di un edificio condominiale - accolse la domanda, avente per oggetto il rimborso di metà della spesa occorsa per il rifacimento della soletta di un balcone annesso all'alloggio dell'attrice, sovrastante un altro analogo manufatto della convenuta.
Impugnata da Rosa Di Leva, la decisione è stata "annullata" dal Tribunale di Torre Annunziata - sezione distaccata di Sorrento, che con sentenza del 16 giugno 2000 ha ritenuto che il disposto dell'art. 1125 cod. civ. non è estensibile ai balconi aggettanti, i quali debbono considerarsi appartenenti in via esclusiva al proprietario dell'unità immobiliare cui sono annessi.
Contro tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione Maria Mansi, in base a due motivi. Rosa Di Leva si è costituita con controricorso, formulando a propria volta due motivi di impugnazione in via incidentale e condizionata, cui Maria Mansi ha opposto un proprio controricorso. La ricorrente principale ha presentato una memoria, con cui ha chiesto che la causa venga assegnata alle sezioni unite, nel presupposto che nella materia in contestazione si sia verificato un contrasto nell'ambito della giurisprudenza di legittimità.
Diritto
In quanto proposte contro la stessa sentenza, le due impugnazioni debbono essere riunite in un solo processo, in applicazione dell'art. 335 cod. proc. civ.
Con il primo motivo del ricorso principale Maria Mansi, denunciando "violazione e falsa applicazione degli artt. 1125 c.c., 100 e 116 c.p.c., in relazione all'art. 360 n. 5 stesso codice, omessa o insufficiente motivazione su di un punto decisivo della controversia", sostiene che il Tribunale non avrebbe dovuto affrontare le questioni poste dall'appellante relativamente all'an, poiché in primo grado Rosa Di Leva, rimasta contumace, era comparsa personalmente assistita da un avvocato e aveva mosso contestazioni soltanto in ordine al quantum, affermando che "per i lavori per cui è causa non è stata mai messa a conoscenza né ha potuto conoscere l'entità di detti lavori ed il corrispettivo degli stessi", sicché il Giudice di pace l'aveva invitata a presentare "perizia tecnica o comunque preciso computo metrico dei lavori eseguiti corredando detta relazione con documentazione fotografica".
La censura va disattesa, per l'assorbente ragione che le presunte ammissioni ravvisabili, secondo la ricorrente, nelle dichiarazioni rese dalla convenuta, non attenevano ai fatti costitutivi del diritto vantato nei suoi confronti, ma semmai all'astratta fondatezza, sotto il profilo giuridico, della pretesa fatta valere dall'attrice: fondatezza che il giudice doveva comunque vagliare di ufficio, indipendentemente da qualsiasi eventuale riconoscimento da parte della destinataria della domanda (cfr., per tutte, Cass. 6 agosto 2003 n. 11881, 18 giugno 2003 n. 9687, 30 luglio 2002 n. 11266, 27 febbraio 2001 n. 2903).
Con il secondo motivo di ricorso Maria Mansi denuncia "violazione e falsa applicazione degli artt. 12 delle disposizioni sulla legge in generale, 832, 1125 c.c. e 42 della Costituzione in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.", per avere il Tribunale erroneamente ritenuto inapplicabile nella specie il disposto dell'art. 1125 cod. civ. , le cui previsioni possono senz'altro estendersi al caso di balconi posti sulla medesima verticale, dovendo la soletta di quello superiore considerarsi di proprietà comune, come è stato deciso dalla prevalente giurisprudenza di legittimità, in conformità anche con il principio secondo cui la proprietà comporta non solo diritti, ma anche obblighi.
Neppure questa doglianza può essere accolta.
Con riferimento ai rapporti con la generalità degli altri condomini, questa Corte si è costantemente e univocamente orientata nel senso che i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076).
A proposito invece dei rapporti con il proprietario di un analogo manufatto, che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, si è talvolta ritenuta operante una presunzione di comunione. Il principio è stato tuttavia enunciato al limitato fine del riconoscimento della liceità di particolari utilizzazioni della faccia inferiore, come l'ancoraggio di telai, la collocazione di apparecchi di illuminazione, l'impegno con piante rampicanti (Cass. 14 luglio 1983 n. 4821, 16 gennaio 1987 n. 283, 26 gennaio 2001 n. 1101, in motivazione). D'altra parte, le sentenze citate si riferivano a casi in cui i balconi sovrastanti svolgevano contemporaneamente funzioni sia di separazione, sia di copertura, sia di sostegno, come può avvenire quando essi sono "incassati" nel corpo dell'edificio. Ma nella specie, come risulta dalla sentenza impugnata, si verte in ipotesi di strutture completamente "aggettanti", in cui "può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno, e quindi non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani". In tali termini si è pronunciata questa Corte, nelle uniche due decisioni con cui, per quanto consta, ha affrontato specificamente - risolvendola in senso negativo - la questione dell'obbligo di partecipazione del proprietario del balcone sottostante alle spese per la manutenzione e ricostruzione di quello superiore (Cass. 24 dicembre 1994 n. 11155 e 21 gennaio 2000 n. 637, in motivazione). Non è quindi effettivo, nella giurisprudenza di legittimità, il contrasto che la ricorrente ha segnalato, con la sua istanza di assegnazione del ricorso alle sezioni unite. Né d'altra parte vi è ragione di discostarsi dal principio enunciato con le due sentenze da ultimo richiamate, stante la sua coerenza con la lettera e con la ratio dell'art. 1125 cod. civ., che testualmente si riferisce alle "spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai" posti tra "due piani l'uno all'altro sovrastanti" e dunque nell'interno dell'edificio: spese che vengono poste in parti uguali a carico di coloro che vengono considerati comproprietari di tali strutture, in quanto esse sono necessarie per la sussistenza stessa di entrambe le unità immobiliari, a differenza dei balconi aggettanti, di cui indifferentemente ognuna può essere o non dotata. Neppure quindi rileva che la presenza del balcone superiore, come osserva la ricorrente, possa di fatto rappresentare un commodum per il proprietario di quello sottostante, che ne viene coperto e riparato (ma che riceve anche uno svantaggio, quanto a insolazione e visuale verso l'alto): desumerne che la struttura sia comune comporta un evidente salto logico, non colmatile in base al rilievo, formulato dalla Mansi, che "la proprietà privata ... non deve tradursi in un fatto meramente speculativo" e implica "non solo diritti ma ... anche obblighi".
Il ricorso principale deve essere pertanto rigettato.
Quello incidentale va dichiarato inammissibile, poiché concerne questioni (l'omessa dimostrazione della qualità, dell'una e dell'altra parte, di rispettive proprietarie degli appartamenti di cui si tratta e quindi degli annessi balconi; la mancanza di prove in ordine a una previa comune deliberazione avente per oggetto l'esecuzione dei lavori in questione o al loro carattere di indifferibilità) su cui non vi è stata decisione e che pertanto, in caso di accoglimento dell'impugnazione principale, Rosa Di Leva avrebbe potuto comunque riproporre in sede di rinvio (cfr., tra le altre, Cass. 29 agosto 2003 n. 12680).
Le spese del giudizio di cassazione vengono compensate tra le parti, per giusti motivi.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi; rigetta il principale; dichiara inammissibile l'incidentale; compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Roma, 2 marzo 2004
Aggiunto dopo 2 minuti :
Cass. civ. Sez. II, 17.7.2007 n° 15913 BALCONI - Il dettato dell'art. 1125 c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono. Invero non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sottostanti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani, ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione 7.8.2000 A.F., autorizzata a stare in giudizio personalmente, convenne davanti al G.d.P. di Novi Ligure B.D. perchè fosse condannato a rimuovere le tende da sole da lui indebitamente agganciate alla parte inferiore della soletta del balcone pertinenziale all'appartamento sovrastante di proprietà dell'attrice; ed in caso di inerzia del convenuto perchè fosse autorizzata l'attrice alla rimozione ed al ripristino ponendo le relative spese, liquidate in via equitativa in L. 1.000.000, a carico del convenuto.
Questi, costituitosi, contestava la domanda sostenendo di essere comproprietario ex art. 1125 c.c., con l'attrice, della soletta delbalcone sovrastante e di aver quindi esercitato un suo diritto.
Chiedeva, quindi, il rigetto della domanda.
Espletata l'istruzione con escussione dell'amministratore del condominio, il G.d.P. con sentenza N 40 del 6.3.2001 accoglieva la domanda attrice e condannava il B. alla rimozione a proprie spese delle tende illegittimamente collocate.
Su impugnazione del B., il Tribunale di Alessandria in costituzione monocratica in riforma della sentenza impugnata, respingeva la domanda dell' A..
Afferma il Tribunale, per quanto ancora interessa, che, in applicazione dell'art. 1125 c.c. avendo la soletta del balcone dell'appartamento del piano superiore, la stessa struttura e funzione del solaio, del quale costituisce un prolungamento, della soletta in questione sono comproprietari e compossessori i proprietari dei due appartamenti, del piano inferiore e di quello superiore,esercitandosi il compossesso del primo con la fruizione della copertura ed il compossesso del secondo con il calpestio; con la conseguenza che per il proprietario dell'appartamento sottostante al balcone, è del tutto legittimo, trattandosi di uso di bene comune, entro i limiti di cui all'art. 1102 c.c., ancorare le tende da sole nella parte sottostante della soletta del balcone sovrastante.
Avverso tale sentenza, ricorre in Cassazione l' A.. Resiste, con controricorso il B..
Motivi della decisione
Deduce la ricorrente a motivo di impugnazione: - la violazione e falsa applicazione dell'art. 1125 c.c. e dell'art. 1102 c.c. in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3: - per avere il Tribunale, applicando analogicamente l'art. 1125 c.c. erroneamente riconosciuto il regime di comunone anche ai balconi "aggettanti" che, a differenza delle terrazze a livello, in quanto escono dal corpo dell'edificio e non fungono da copertura del medesimo, costituiscono un mero elemento accidentale dell'appartamento al quale appartengono e sono di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento al quale appartengono; per cui non rientrando fra le cose comuni, nessundiritto ha il proprietario dell'appartamento sottostante di agganciare le tende da sole sulla soletta del balcone sovrastante.
Il ricorso è fondato e merita accoglimento.
Precisato preliminarmente che con il motivo di impugnazione non viene dedotto un vizio di motivazione, come vorrebbe sostenere la difesa del B.; ma l'erronea applicazione alla fattispecie, in via analogica dell'art. 1125 c.c.; ritiene il collegio, in conformità con la giurisprudenza di questa corte, ormai costante sul punto (v. tra le ultime sentt. 14576/04) che l'art. 1125 c.c. non possa trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcunafunzione di sostegno, nè di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Ne consegue che il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante.
Pertanto, in accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata va cassata con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, al Tribunale di Alessandria che vorrà applicare il principio di diritto sopra enunciato.
P.Q.M.
La corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per spese, al Tribunale di Alessandria.
Così deciso in Roma, il 12 luglio 2006.
Depositato in Cancelleria il 17 luglio 2007
Diritto di agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante"
Cass. civile, Sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913
La corte, con sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913, ha precisato che l'art. 1125 c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante.
Aggiunto dopo 4 minuti :
non puoi costringere il proprietario del balcone a tintettegiarlo
se ti dà fastidio, dovrai farlo tu
quando piove, verifica se perde
poi segnalaglielo, spiegagli che se filtra acqua, i ferri interni arrugginiscono, con le variazioni delle temperature si dilatono e restringono, risultato si spacca il balcone, quindi chiedigli di valutare il rifacimento del pavimenti e la tinteggiatura del sotto
ma se filtra acqua nel suo, stà filtrando probabilmente anche negli altri, fra cui il tuo, guardaci insieme agli altri condomini e all'amministratore
tu ne fai un fatto estetico, ma non è solo un problema estetico
più tardi si interviene, più si spende
