Legge 431/98 - Delucidazioni sul recesso del locatore

[SceglierCasa]

Premessa:
la legge 431/98 dice, al primo comma dell'articolo 3 lettera a):

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

Mentre al comma 6 dice:

6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Il caso:
il proprietario di un appartamento vuole vendere il proprio immobile, locato da un anno con contratto standard 4+4.

L'acquirente che compra l'immobile e che subentra nel contratto di locazione, può inviare disdetta con preavviso di 6 mesi anche se non si è ancora raggiunta la prima scadenza contrattuale, al fine di poter utilizzare l'appartamento per abitarci?

In altre parole, essere proprietari di un solo immobile e avere necessità di utilizzarlo come abitazione principale poichè non si dispone di altri immobili è considerabile grave motivo e quindi utilizzabile per chiedere la risoluzione anche prima della prima scadenza, sempre con preavviso di 6 mesi?

Spero di essermi spiegato.

 

[Umberto Granducato]

Deve attendere la prima scadenza dei 4 anni

 

[Manzoni Maurizio]

Ciao a tutti, il conduttore può dare disdetta in qualsiasi momento con preavviso di 6 mesi per gravi motivi; il locatore e proprietario non può in nessun caso dare disdetta prima dei 4 anni.

 

[marcellogall]

concordo con i colleghi granducato e manzoni.

 

[SceglierCasa]

il locatore e proprietario non può in nessun caso dare disdetta prima dei 4 anni.

Qui Maurizio secondo me sbagli, in quanto il proprietario, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi (L. 431/98 Art. 3 c 6)

A questo punto vorrei capire cosa si intende per "gravi motivi".

Se per esempio ho due appartamenti, in uno ci abito e l'altro lo affitto, a causa di un incendio mi va a fuoco l'appartamento dove abito, avrò titolo di andare a vivere nel mio secondo appartamento e dare disdetta al conduttore anche prima dei 4 anni, seppur con 6 mesi di preavviso no?

 

[Roby]

Qui Maurizio secondo me sbagli, in quanto il proprietario, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi (L. 431/98 Art. 3 c

Sceglier casa hai citato il proprietario e locatore come entità differenti, ma sono la stessa figura.

Il conduttore può dare disdetta per gravi motivi al Locatore, il locatore no solo alla prima scadenza.

Non vi è mai capitato di avere a che fare con clienti che hanno un immobile locato e cercano in affitto per i figli .........

 

[Bastimento]

Le risposte di Granducato e Manzoni mi hanno sorpreso: ho forti dubbi che siano errate.
La legge si riferisce al proprietario, cioè al proprietario pro-tempore. Non mi pare faccia differenza se questo risulta cambiato.
Se il nuovo acquirente può vantare da subito gravi motivi , non vedo cosa glielo impedisca (almeno non lo conosco)
L'elenco dei "gravi motivi" è citato dalla stessa legge.
Il quesito è generale, e di una certa rilevanza: mi piacerebbe si giungesse ad unaa visione comune.

MI CORREGGO E CHIEDO SCUSA !!!!!!!
La legge all'art.3 comma 1 dice espressamente:
1. Alla prima scadenza ... il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo per ... i seguenti motivi.

Quoto granducato e c, con tante scuse.

 

[Seroli]

L'acquirente che compra l'immobile e che subentra nel contratto di locazione, può inviare disdetta con preavviso di 6 mesi anche se non si è ancora raggiunta la prima scadenza contrattuale, al fine di poter utilizzare l'appartamento per abitarci?

no. o meglio la puo' inviare ma la casa la puo' chiedere alla scadenza del primo quadriennio, non prima e solo se:

art.3, comma 1 della legge 9/12/1998 n°431:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

non per altri motivi.

 

[Roby]

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;



Ma si parla di diniego di rinnovo alla prima scadenza non di disdetta per gravi motivi quando vuole il locatore, io almeno ho letto cosi e mi sono andato a vedere la legge.
Sono i motivi per i quali il LOcatore può non concedere il rinnovo del contratto per altri 4 anni al Conduttore.

 

[sylver71]

In effetti hai ragione, ma dal momento che viene negato il rinnovo è come dire che si sta disdettando il contratto.

Almeno così la interpreto io