Liberarsi di una casa in comunione divisa in 3 subalterni, ma in realtà unica

[Viper Rt-10]

Buonasera,

ho il classico problema di suddivisione di un immobile e ho letto la prassi peró non ho trovato un caso simile al mio.


Praticamente io e mia sorella abbiamo una casa rurale di tre piani formata da 3 appartamenti (uno per piano) e un grande giardino e box. Di fatto non é divisibile in quanto all'interno è attraversata da una scala in legno comune. Una scala non come quella di un condominio ma é un pò piú di una scala a chiocciola. Non ci son porte blindate o altro che delimitano i tre appartamenti. Anche il locale caldaia é parte del primo appartamento al piano terra..
Lei non vuole acquistar la mia parte, non vuole vendermi la sua parte, non vuole vender l'immobile per intero per poi dividere.. (nb. nessuno ci abita attualmente...e sta deperendo..) In questi casi mi par di aver capito che si deve risolvere mediante periti, giudici, aste ecc. Il problema che mi mette dubbi é che sulla carta, la casa risulta divisa in tre subalterni a/3 e se l'autoritá dice che é divisibile, in realtà non é vendibile in parti separate...quindi non potrei vender il mio appartamento e mezzo..
La domanda é...se nello stato di fatto l'immobile é indivisibile e sulla carta son tre subalterni, cosa succede??

 

[Laura Mencarini]

Prima di tutto va fatta la regolarizzazione. Occorre verificare se urbanisticamente si tratta di tre appartamenti oppure di uno solo; se esiste un progetto depositato si deve consultare quello, altrimenti se l'accatastamento è del '39, quindi la casa è stata realizzata prima, la planimetria catastale dovrebbe essere probatoria anche a livello urbanistico (qui a Roma funziona così). Appurata la consistenza urbanistica, bisogna fare in modo che situazione urbanistica, di fatto e catastale siano coerenti.
saluti

 

[Viper Rt-10]

intanto ti ringrazio per la risposta..

Non ho mai visto un casino del genere..
Nell'atto di donazione del 1985, non risultano nominati subalterni..ma parlano SOLO di fabbricato rurale di 3,5 vani.. nemmeno son allegate planimetrie o nominati bagni ecc...Forse ai tempi facevano le cose "cosi". In una stima fatta fare nel 2004, si parla di 6 subalterni...ovvero 3 appartamenti (classe A4), un' autorimessa, un locale caldaia e cantina e solaio e un vano scale..
Nella stima fatta nel 2012...si parla di 4 subalterni..ovvero tre appartamenti A3 piú un autorimessa..
Dall 85 a oggi io non ho mai chiesto nessuna variazione al catasto e deduco che serviva anche la mia firma essendo proprietaria al 50% per richieder una variazione rispetto al periodo della donazione..
Le cose son due, o il notaio ha dimenticato un po di pezzi oppure un aggiornamento é stato fatto ma da chi?? I due geometri della stima, avran pur preso dati ufficiali per far questa relazione (tra l'altro diversa l'una con l'altra per quanto riguarda le caratteristiche dell'immobile...)

NB: io non ho mai abitato in quella casa a differenza sua che l'ha abitata fino a tre anni fa..ma fin quando le cose vanno bene, non si controllano mai carte ecc..e si lascia fare...

 

[Laura Mencarini]

Purtroppo è così, ma prima o poi i nodi vengono al pettine. Ti consiglio di fare una ricerca al comune, per trovare il progetto originario (si tratta di un semplice accesso agli atti, non dovresti avere nessun problema, visto che sei proprietaria), e poi al catasto per prendere visure e planimetrie di tutto l'immobile. A quel punto devi confrontarle tra loro e la realtà di fatto e capire come venirne a capo. Certamente il supporto di un tecnico è necessario. Se ne conosci uno di fiducia nella tua zona è la cosa migliore.
saluti e in bocca al lupo!