Locale ad uso commerciale: rivalutazione ISTAT dopo la prima scadenza?

[Ubaldos]

Buongiorno a tutti e bentrovati! Sono un nuovo membro alle prese con un piccolo problema: ho ricevuto in eredità un piccolo locale ad uso commerciale, ceduto in locazione dalla precedente proprietaria (mia nonna); il prossimo anno, a giugno, scadranno i primi sei anni di contratto. Il citato contratto prevede che " la rivalutazione non potrà essere richiesta per i primi sei anni"; orbene, la mia domanda è: per calcolare il canone base cui applicare la rivalutazione dal prossimo giugno, posso tener conto anche della rivalutazione maturata in questi primi sei anni? Esempio: un canone base di 350, mettiamo che alla scadenza dei primi 6 anni abbia maturato 40 euro di rivalutazione...il canone di giugno 2014 sarà 390 (350+40), al quale andrà poi applicata la rivalutazione per il prossimo anno, oppure sarà sempre 350+rivalutazione per il solo 2014? Grazie in anticipo

 

[topcasa]

se il vecchio era 350 allo scadere dei sei anni applicherai l'aumento di 40 (esempio) quindi 390 ed ogni anno partirai dall'importo del precedente anno più l'aumento, non dimenticare di comunicarlo anche all'AdE

 

[Ubaldos]

se il vecchio era 350 allo scadere dei sei anni applicherai l'aumento di 40 (esempio) quindi 390 ed ogni anno partirai dall'importo del precedente anno più l'aumento, non dimenticare di comunicarlo anche all'AdE

Ah, ok, grazie; non essendo dovuto il pagamento della rivalutazione per i primi sei anni, mi era preso il dubbio! Per comunicare la variazione al conduttore basta una raccomandata a.r.? Con quanto anticipo gliela devo inviare? Scusa per le domande, ma questa proprietà mi è "piovuta" veramente all'improvviso e purtroppo non so nulla di locazioni! Grazie di nuovo!

 

[topcasa]

Ah, ok, grazie; non essendo dovuto il pagamento della rivalutazione per i primi sei anni, mi era preso il dubbio! Per comunicare la variazione al conduttore basta una raccomandata a.r.? Con quanto anticipo gliela devo inviare? Scusa per le domande, ma questa proprietà mi è "piovuta" veramente all'improvviso e purtroppo non so nulla di locazioni! Grazie di nuovo!

entro il mese successivo alla scadenza prima dell'adeguamento all'AdE

 

[enrikon]

oppure sarà sempre 350+rivalutazione per il solo 2014? Grazie in anticipo

È così.
Prendi l'indice ISTAT del mese precedente (l'ultimo dell'annualità contrattuale) e lo applichi (al 75%) ai 350 euro del canone attuale.
E per il 2014 sei a posto.
Nel 2015 prendi il canone del 2014 (es. 360 euro) e lo maggiori dell'indice ISTAT di quel momento. E così via.

Il fatto che per i primi sei anni si fosse concordato di non adeguare il canone non vuol dire che al settimo anno tu glielo debba far pagare tutto insieme

 

[Bastimento]

Il fatto che per i primi sei anni si fosse concordato di non adeguare il canone non vuol dire che al settimo anno tu glielo debba far pagare tutto insieme

Scusami, ma la risposta non è "logicamente" corretta: è cerco di spiegarti perchè. Con l'adeguamento Istat non si fa altro che operare la rivalutazione monetaria dei 350€ iniziali, in funzione dell'indice di inflazione indicato dall'Istat.
Ogni anno quindi i 350 € perdono valore ed avrebbero dovuto essere rivalutati: per contratto hanno stabilito però di non farlo fino al 7° anno: il fatto di applicare al 7° anno la rivalutazione assoluta intercorrente dall'anno 0 all'anno 7, non significa far pagare tutto insieme, ma solo riallineare il valore iniziale dei 350€ alla data odierna. In mancanza di specificazioni contrattuali diverse, la soluzione proposta da Ubaldos è corretta.

Partiamo dal canone base che ci dice essere 350 €: supponiamo che l'indice istat sia stato ogni anno pari al 2% (per brevità e semplicità di esempio)

Anno 0 = 350 (x 12 mensilità)
Anno 1 = 357 ma non applicato = cioè non incassati 7x12 €
Anno 2 = 364,..ma non applicato = cioè non incassati 14x12 € e rotti
Anno 3 = ecc
Anno 7 = 350*1,02*1,02 *1,02 *1.02*1.02*1.02*1.02

Semmai si pone invece la domanda se per i locali commerciali sia ancora sempre necessario applicare solo il 75% della variazione (assoluta) o il 100%: se ricordo bene a stretto rigor di legge (ancora quella dell'equo canone) dovrebbe essere il 75%, anche se mi sembra sia anche per questi possibile applicare il 100%, se la durata fosse superiore ai 6 anni.

Altro errore concettuale è suggerire di adeguare di anno in anno il nuovo canone applicando il 75% della variazione annuale (cosiddetta variazione reklativa): in questo modo ogni anno si assottiglia impropriamente l'adeguamento: da molti anni la magistratura ha confermato come corretta invece la variazione assoluta (partenza sempre dalla data base * variazione complessiva *0.75,
In altro 3D, avevamo analizzato questo aspetto, e calcolato l'errore risultante dopo N anni.

@topcasa: non capisco esattamente cosa intenda per comunicare alla Ag. Entrate: salvo tu intenda dire che con la registrazione annuale si debba prendere come base imponibile per l'imposta di registro il canone annuale eventualmente rivalutato. Non mi risulta servano ulteriori comunicazioni.

A proposito di applicazione degli adeguamenti: il tema si ripropone anche nel caso di ripristino della tassazione ordinaria con abbandono della cedolare secca: mi risulta che alcuni seguano il criterio di enrikon (forse compresa qualche risposta della AdE). Anche lì, se il contratto specifica che sci si riserva di ritornare al vecchio regime con le rivalutazioni del caso, darei la medesima risposta: perchè il decreto CS vieta la variazione durante l'esercizio dell'opzione, ma non specifica nulla circa il rientro: se così volesse, il legislatore dovrebbe emettere una specifica ulterioe norma , non una interpretazione.

 

[topcasa]

Scusami, ma la risposta non è "logicamente" corretta: è cerco di spiegarti perchè. Con l'adeguamento Istat non si fa altro che operare la rivalutazione monetaria dei 350€ iniziali, in funzione dell'indice di inflazione indicato dall'Istat.
Ogni anno quindi i 350 € perdono valore ed avrebbero dovuto essere rivalutati: per contratto hanno stabilito però di non farlo fino al 7° anno: il fatto di applicare al 7° anno la rivalutazione assoluta intercorrente dall'anno 0 all'anno 7, non significa far pagare tutto insieme, ma solo riallineare il valore iniziale dei 350€ alla data odierna. In mancanza di specificazioni contrattuali diverse, la soluzione proposta da Ubaldos è corretta.

Partiamo dal canone base che ci dice essere 350 €: supponiamo che l'indice istat sia stato ogni anno pari al 2% (per brevità e semplicità di esempio)

Anno 0 = 350 (x 12 mensilità)
Anno 1 = 357 ma non applicato = cioè non incassati 7x12 €
Anno 2 = 364,..ma non applicato = cioè non incassati 14x12 € e rotti
Anno 3 = ecc
Anno 7 = 350*1,02*1,02 *1,02 *1.02*1.02*1.02*1.02

Semmai si pone invece la domanda se per i locali commerciali sia ancora sempre necessario applicare solo il 75% della variazione (assoluta) o il 100%: se ricordo bene a stretto rigor di legge (ancora quella dell'equo canone) dovrebbe essere il 75%, anche se mi sembra sia anche per questi possibile applicare il 100%, se la durata fosse superiore ai 6 anni.

Altro errore concettuale è suggerire di adeguare di anno in anno il nuovo canone applicando il 75% della variazione annuale (cosiddetta variazione reklativa): in questo modo ogni anno si assottiglia impropriamente l'adeguamento: da molti anni la magistratura ha confermato come corretta invece la variazione assoluta (partenza sempre dalla data base * variazione complessiva *0.75,
In altro 3D, avevamo analizzato questo aspetto, e calcolato l'errore risultante dopo N anni.

@topcasa: non capisco esattamente cosa intenda per comunicare alla Ag. Entrate: salvo tu intenda dire che con la registrazione annuale si debba prendere come base imponibile per l'imposta di registro il canone annuale eventualmente rivalutato. Non mi risulta servano ulteriori comunicazioni.

salvo tu intenda dire che con la registrazione annuale si debba prendere come base imponibile
esatto

 

[enrikon]

Scusami, ma la risposta non è "logicamente" corretta

Ho capito quello che intendi e potresti avere ragione

Altro errore concettuale è suggerire di adeguare di anno in anno il nuovo canone applicando il 75% della variazione annuale (cosiddetta variazione reklativa): in questo modo ogni anno si assottiglia impropriamente l'adeguamento: da molti anni la magistratura ha confermato come corretta invece la variazione assoluta (partenza sempre dalla data base * variazione complessiva *0.75, In altro 3D, avevamo analizzato questo aspetto, e calcolato l'errore risultante dopo N anni.

Questo, invece, non l'ho capito. Cosa intendi?

 

[Bastimento]

Ho capito quello che intendi e potresti avere ragione


Questo, invece, non l'ho capito. Cosa intendi?

Applicando ogni anno il 75% del numero Istat letto annualmente in tabella, al canone precedente, in pratica fai prima due volte, poi tre, ecc il 75% degli incrementi degli anni precedenti, quindi in pratica vai a ridurre in modo significativo la rivalutazione degli anni pregressi ortre lo scorso anno,che effettivamente avrebbe dovuto essere applicata; la legge stabiliva che la rivalutazione non dovesse superare il 75% dell'incremento effettivo. La cassazione lo ha confermato. E' più facile allegarti le formule che avevo preparato per il 3D che discuteva di queste cose: comunque ti faccio un esempio macro, che dovrebbe chiarire: il calcolo sembra astruso, ma in pratica se prendi le tabelle istat che appunto riportano la rivalutazione negli anni, a partire dal mese di applicazione, non si deve far altro che applicare il coefficiente totale * canone base, e poi calcolarne il 75%

Supponi indice istat 10% e Canone 100

Variazione relativa:
Anno 0 = 100
Anno 1 = 100+ 100*10%*0.75= 107.5
Anno 2 = 107,5 + 107,5*0.1*0.75= 115,5625

Variazione assoluta
Anno 0 = 100
Anno 1 = 100+ 100*10%*0.75= 107.5
Anno 2 = 100+100*[(1+0.1)*(1+0.1)-1]*0.75=115,75

Come vedi il risultato è diverso, e l'errore si incrementa di anno in anno, si sommano gli errori di ogni anno, e ogni anno si moltiplica per 12 ecc: la differenza finale, alla lunga è tutt'altro che trascurabile.

Purtroppo è un file doc, che il forum non mi lascia importare: provo con uil copia incolla:

AGGIORNAMENTO ISTAT - FORMULE



Chiamato αn la variazione percentuale del mese indicato rispetto allo stesso mese dell’anno precedente (l’indice Istat di Tavola 1 rapportato a 100 cioè usato come %percentuale),

Chiamato A0 l’importo che si vuole aggiornare ad una certa data, si ha:

An = A0 * (1+α1)* (1+α2)* (1+α3)* …*(1+αn)

Per cui la variazione assoluta percentuale intervenuta tra l’anno 0 e l’anno N sarà:

An - A0 = (1+ α1)* (1+ α2)* (1+ α3)* …*(1+ αn) – 1
A0

Per cui il 75% della variazione assoluta percentuale intervenuta tra l’anno 0 e l’anno N sarà:

= [(1+ α1)* (1+ α2)* (1+ α3)* …*(1+ αn) – 1] * 0,75

Nel caso si debba applicare il 100% della variazione assoluta Istat si avrà:

An = A0 * [(1+ α1)* (1+ α2)* (1+ α3)* …*(1+ αn) – 1] + A0 =

= A0 * [(1+ α1)* (1+ α2)* (1+ α3)* …*(1+ αn)]

Nel caso si debba applicare il 75% della variazione assoluta Istat si avrà:

An = A0 * [(1+ α1)* (1+ α2)* (1+ α3)* …*(1+ αn) – 1] * 75% + A0 =

= A0 * (1+ α1)* (1+ α2)* (1+ α3)* …*(1+ αn) * 0,75 + A0 * (1 – 0,75) =

= A0 * [(1+ α1)* (1+ α2)* (1+ α3)* …*(1+ αn) * 0,75 – 0,25]

Nota:
Alcuni calcolano l’aggiornamento al 75% utilizzando la variazione relativa; questo approccio tende però ad essere riduttivo rispetto allo spirito della legge; la C.Cass. ha quindi approvato il metodo della variazione assoluta.

An = A0 * [(1+ α1* 0,75)* (1+ α2* 0,75)* (1+ α3* 0,75)* …*(1+ αn* 0,75)]

 

[enrikon]

Anno 2 = 100+100*[(1+0.1)*(1+0.1)-1]*0.75=115,75

Questo è veramente troppo per le mie capacità matematiche ma grazie lo stesso per lo sforzo