Locale caldaia annesso ad appartamento

[tizzle]

Buongiorno a tutti voi e ben ritrovati,
approfitto della vostra competenza per un consiglio. Sono interessato all'acquisto di un appartamento (A/2), di proprietà di un condominio. Fin qui tutto ok, il mio dubbio nasce dal fatto che tale appartamento ( in uso per molti anni all'ex portiere ) ha inglobato il locale caldaia dello stabile ormai non più in uso dal condominio. Lo stesso condominio quindi trovando accordo unanime sulla vendita dell'immobile"regolare" troverebbe accordo unananime anche sulla cessione contestuale al rogito del locale caldaia. Purtroppo tale locale non risulta accatastato in alcun modo ed allo stato dei fatti è già annesso all'appartamento. L'agenzia immobiliare mi rassicura dicendomi che io vincolerei la proposta d'acquisto all'accatastamento del locale caldaia da parte del condominio ma mi stavo domandando se la cosa fosse possibile e soprattutto come si può accatastare un locale fantasma ad un appartamento A/2 anche alla luce della nuova finanziaria che si dice sia molto più restrittiva nelle compravendite sotto il profilo catastale.....Oppure a livello catastale si può far emergere un locale magari accatastarlo come C/1 ed annetterlo ad un A/2 ? Help

 

[roberto.spalti]

LA prima cosa da verificare è se nei progetti del palazzo il locale caldaia è stato presentato ed assentito.
Se l'urbanistica è a posto sistemare il catasto è relativamente semplice.
Starà al tecnico che presenterà la pratica decidere se chiedere un cambio di destinazione d'uso (se ammissibile) e annettere il locale all'appartamento oppure accatstarlo come C/2 e lasciarlo con un subalterno a parte.

 

[giaboc]

Premesso che mi sono iscritto da poco e trovo il forum interessante (molto utile l'elenco giornaliero dei nuovi topic), mi sento in dovere da dare un piccolo contributo, visto che opero come architetto.
La caldaia è un volume "tecnico" e come tale non viene mai accatastato, in quanto non costituisce cubatura.
Pertanto non si tratta di cambio di destinazione d'uso, ma di un locale (cantina o altro) di nuova realizzazione.
Probabilmente nel fabbricato in questione c'è stata una abolizione del riscaldamento centralizzato a favore di piccoli impianti autonomi, ma andava regolarizzato il locale ex-caldaia, soprattutto se è stato annesso (credo in modo abusivo) ad un alloggio.
Il solo accatastamento non è sufficiente (in quanto non "probante") serve il cosiddetto "titolo autorizzativo" (è un bruttissimo italiano, ma a Roma lo chiamano così) per giustificare la creazione del nuovo subalterno.

 

[Antonello]

Premesso che mi sono iscritto da poco e trovo il forum interessante (molto utile l'elenco giornaliero dei nuovi topic), mi sento in dovere da dare un piccolo contributo, visto che opero come architetto.

Grazie Giacob, con l'augurio di leggere in futuro altri tuoi contributi.

 

[akaihp]

Premesso che mi sono iscritto da poco e trovo il forum interessante (molto utile l'elenco giornaliero dei nuovi topic), mi sento in dovere da dare un piccolo contributo, visto che opero come architetto.
La caldaia è un volume "tecnico" e come tale non viene mai accatastato, in quanto non costituisce cubatura.
Pertanto non si tratta di cambio di destinazione d'uso, ma di un locale (cantina o altro) di nuova realizzazione.
Probabilmente nel fabbricato in questione c'è stata una abolizione del riscaldamento centralizzato a favore di piccoli impianti autonomi, ma andava regolarizzato il locale ex-caldaia, soprattutto se è stato annesso (credo in modo abusivo) ad un alloggio.
Il solo accatastamento non è sufficiente (in quanto non "probante") serve il cosiddetto "titolo autorizzativo" (è un bruttissimo italiano, ma a Roma lo chiamano così) per giustificare la creazione del nuovo subalterno.

tutto corretto ma io terrei in considerazione anche altre realtà. Esistono comuni dove il calcolo della "cubatura" ovvero del volume urbanistico viene calcolato in modi molto strani e alcuni nei quali contano anche i volumi tecnici. Quindi se non conosci il comune dell'immobile esaminato, ti consiglio di aggiungere al tuo commento un "probabilmente" e anche "dipende dallo strumento di governo del territorio (PRG, PGT, ecc... NTA, PDR, ecc.. RE...)".
Cmq in quasi tutta Italia è come hai descritto tu.

 

[tizzle]

Quindi, per mia sicurezza, converrebbe vincolare tutta la trattativa all'accatastamento del locale "fantasma"ed al successivo rilascio del titolo autorizzativo (l'immobile è sito a Roma). Ma tutto ciò immagino comporti non pochi problemi ed una tempistica non indiferrente senza contare che dovendo prendere anche un piccolo mutuo non credo che la banca sia felice di trovarsi di fronte a tale situazione. ringrazio tutti per i consigli ricevuti restando a diposizione per qualsiaisi altro chiarimento in merito.

 

[giaboc]

tutto corretto ma io terrei in considerazione anche altre realtà. Esistono comuni dove il calcolo della "cubatura" ovvero del volume urbanistico viene calcolato in modi molto strani e alcuni nei quali contano anche i volumi tecnici. Quindi se non conosci il comune dell'immobile esaminato, ti consiglio di aggiungere al tuo commento un "probabilmente" e anche "dipende dallo strumento di governo del territorio (PRG, PGT, ecc... NTA, PDR, ecc.. RE...)".
Cmq in quasi tutta Italia è come hai descritto tu.

Ti ringrazio della precisazione e mi conforta il fatto che in quasi tutta Italia le cose vadano come da me segnalato.

Nella fretta non ho specificato che la mia risposta faceva riferimento al Comune di Roma (città dove opero da decenni) e dove "presumo" sia situato l'immobile in oggetto, dato che anche l'utente Tizzle sembra scrivere da lì.

Comunque il succo del concetto è che un volume tecnico può diventare qualcos'altro solo attraverso una pratica presentata presso gli uffici comunali competenti e non con un semplice accatastamento (come maldestramente proposto dall'agenzia).

Aggiunto dopo 6 minuti :

Quindi, per mia sicurezza, converrebbe vincolare tutta la trattativa all'accatastamento del locale "fantasma"ed al successivo rilascio del titolo autorizzativo (l'immobile è sito a Roma). Ma tutto ciò immagino comporti non pochi problemi ed una tempistica non indiferrente senza contare che dovendo prendere anche un piccolo mutuo non credo che la banca sia felice di trovarsi di fronte a tale situazione. ringrazio tutti per i consigli ricevuti restando a diposizione per qualsiaisi altro chiarimento in merito.

Ho scritto (interrotto dal telefono) mentre rispondevi e quindi la mia replica a questo punto è superflua.
Posso aggiungere che per l'erogazione del mutuo in queste condizioni (e di questi tempi) è molto difficile.
Per semplificare il tutto serviva una concessione in sanatoria che, a quanto intuisco, il condominio non ha neanche richiesto.

 

[tizzle]

Mi sa tanto che mi conviene lasciar perdere... parlando con il perito della banca mi ha confermato le problematiche rappresentate da giaboc per l'erogazione di qualsiasi mutuo in assenza di tale documentazione.